今秋开学季将至 学区房是否还“焦虑”？

为了不让孩子输在起跑线上，近年来，不少家长不惜重金购置教育质量好的学区房。学区房，可以说是房地产市场的衍生品。因为异常抢手，好的学区房价格普遍高出其他房源的20％。随着9月开学季将至，今年学区房市场表现如何？近日，记者分赴北京、广州、深圳等地实地调查，为读者提示学区房市场的真相。

北京——

学区房概念渐淡化

价格仍高位运行

京畿道小区，对口西单小学，直升北师大实验附中，令众多家长虎视眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的赵婷（化名）如愿买下京畿道小区一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价11万元/平方米左右。“那时候买这样的优质学区房真的得抢，开始都觉得是忽悠，但确实是真实存在的。”

“当时10天内我们锁定京畿道、丰汇园、华远北街（均为金融街区域内优质学区）的3套房，精力基本都花在与房主博弈上。虽然那时候房主比较好谈，但谈好价的房子被其他人抢走也是有的。”赵婷回忆，“华远北街那套，已经约好第二天中午签约，结果被其他中介拦下，据说是有客户全款买了。最终签了京畿道这套。”

4年间，北京的学区房迅速上涨。链家工作人员向记者介绍，如今京畿道小区这样的一居室，“上月成交了1套，总价750万元左右，单价18万元+，并且房主挂出这套房子也就1周左右。”

据此计算，赵婷买下的京畿道这套学区房，4年间价格涨幅超过六成。

“西城的学区房现在是稀缺资源，买套性价比高的不容易。老城区，房子老，多要全款购买，并且买了只能用来给孩子上学。近期京畿道小区也有过一单540万元的，总价没那么高，但是个半地下户型。”上述工作人员告诉记者。

从链家方面提供的数据看，京畿道小区目前二手房均价在16万元/平方米左右，近90天内成交了6套，而1个月内带看次数达到81次。

“现在我个人倒不是很建议您出手，可以观望。”上述工作人员坦言，“前段时间入学时，一些符合德胜片区条件的学生因学位不足被派位至其他学区，所以一部分客户外溢过来，把这小区的房价炒高。”

但记者注意到，一直以来，政策的导向不断淡化学区房的概念。入学政策也开始变得灵活，向着多校划片转变。

2018年，北京传统学区房重镇东城、西城、海淀的入学政策大调整，再次牵动购房者敏感的神经。当年4月25日，北京市教委为学区房定的基调是“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。

今年，北京市教委表示将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，同时“对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片”。

在此政策下，即使是购买了一所名校之前对应房源的家长，此后也不能保证孩子一定能上该所名校，学区房概念在东城和海淀渐呈模糊趋势。

广州——

学位缺口小

学区房选择面大

不久前，越秀区一套学区房售卖现场引发关注。据了解，这套学区房实为“老破小”精装改造后出售，原本开价256万元，36万元加价后合计以292万元成交。

多位熟悉广州学区房市场的代理人告诉记者，这种把“老破小”学区房精装改造后加价出售的案例并不少，因为这套房子发动了很多中介营销所以看起来“很火”，最后这套三房户型的成交价也并不算贵，“值不值得买看个人需求就好了。”

越秀、天河一直是广州教育资源最丰富的区域，学区房的价格也是全市最高。不过，广州相比深圳、北京等地，虽然顶级学位价格高，但中等学位也有众多选择空间，整体学位缺口比深圳少得多。近日，记者采访多位在广州购买学位房家长，他们有的重金求名校，但也经历了波折，也有的奔赴郊区谋求合适的学位房。

记者梳理发现，越秀、天河的学位房均价50000元/平方米以上，部分省一级学位房均价则在90000元/平方米以上。

来广州工作之后，李先生一直住在天河区龙口西附近工作、租房，就近看中了龙口西路小学的学位房，从去年底开始花了4个月在此找房，但要么价格太高，要么没抢到。最后终于等到一位做生意的业主因为急需资金周转着急出售而拿下一套三房户型，均价66000元/平方米左右，总价约620万元。

而在省一级名校聚焦的越秀区，在高价购买了学位房之后，还要凭实力、运气才能顺利升入对应学校。

为了华侨外国语学校的学位，多年前张女士在淘金路买下一套上世纪90年代建成的两房，如今均价在52000元/平方米左右。去年，张女士的小孩正值小升初，学位本来包括华侨外国语的小学、初中，她本以为可以直升，但没想到还是参与了摇号，“幸好摇到了，不然我只能让孩子去读民办学校，学费又很高。”

升学是场硬仗，但也是不少家长不得不去打的仗。据广州中原研究发展部监测发现，2019年1~4月，越秀区学区房需求成交占比基本维持在20%~30%之间。截至今年5月，越秀区学区房需求成交占比飙升40%，环比净增19.4%，甚至较3月旺季净增10.7%。

越秀、天河学位优质，但对应的学区房不仅价格高，楼龄也老，俗称“老破小”。因经济实力有限，又不愿蜗居“老破小”，不少家长也会把学区房目光锁定在离市区较远的区域。

由于经济条件有限，孩子又着急上学，陈先生在2015年前后就未考虑在名校众多的越秀、天河购买学区房，最后将目光锁定在黄浦区萝岗附近。

“当时买房压力挺大，这个小区学位还不错。”陈先生选中一套52平方米的户型，带学位均价14900元/平方米左右。

去年，由于家庭原因陈先生必须换大一点的户型，这套房子以30000元/平方米左右的价格出手。“没有临时涨价，小户型好卖，有的大户型还降价了。”

不过新房的选择也让陈先生头疼，既要在预算范围内买尽量大些的房子，还要考虑学位问题，“没办法只能选远的。”最终，陈先生跨越近60公里，从萝岗搬去南沙。以不到200万元的价格购入一套三房户型，且有不错的新建成中学学位。

据广州中原研究发展部监测，上半年学位需求客户入市热情相当高，部分拥有优质教育资源的板块学区房成交持续活跃。卖家心态相对强硬，基本不存在议价空间，部分卖家甚至存在反价现象。比如五羊新城一套15平方米的户型，原本售价仅85万元，但因多名客户有购买意向，业主最后反价至100万元。

深圳——

学位频预警

买学区房这样避风险

近日一则高单价学区房成交的消息，在深圳的家长圈子里引起了一阵小骚动。

“即便孩子已经入读理想的小学名校，仍担心因为买房太晚导致积分不够被分流，花了高价钱买的学区房，也不能被对应的初中名校录取。”作为家长的清芳告诉记者。

清芳的担忧同时随着近两年圳各区学位预警发布剧增。

截至目前，除学位相对宽裕的南山区外，罗湖、光明、龙岗、龙华、福田、宝安、坪山、盐田已陆续发布学位预警信息。

记者注意到，即便是深圳人口最少、最年轻的功能新区大鹏新区，也在今年首次发布秋季招生学位预警，建议非深户籍购房或租房、深圳其他区户籍购房或租房等类型的学位申请者，请提前做好预判，根据自身学位类型和积分情况就近选择学校申请学位；类型靠后和积分较低的学位申请者请提前做好回原籍就读的准备。

在走访福田顶级双实验学区时，一位中介向记者推荐名校对口小区的44平方米单间，价格比周边普通学位房高不少。

记者查阅该小区周边普通学区房价及近年来涨幅，在福田顶级名校双实验片区之外八卦岭、圆岭均价在5.7万元/平方米、7.6万元/平方米，而双实验对口的小区均价在11.6万元/平方米，与高价相匹配的是师资力量和学生优异的成绩。

对于高价的二手学区房购置，深圳学位资深研究者虎妈建议，名校学位房尤其是深高级、深实验，最好小学前买入；首选九年制学位房，谨慎选择仅有名校小学的学位房，因为小学阶段再换名校初中学位房有被分流的风险；此外，也可选择学位相对宽松的区域，比如南山区、福田区。

并不是所有父母都钟情名校。相对于清芳的学区房焦虑，王先生与女儿选择了另一条路。

在他的规划里，“女儿小学、初中都是在家附近学校读。没有高价学区房，但对待孩子我也是认真的，花了3万多给她报了英语班，明年初中毕业后去香港读高中，高中之后出国读大学”。

此外记者调查发现，由于深圳房价高企、换房成本高以及学区政策不断调整，不少年轻置业者在学区、居住和投资三者需求上，更倾向房屋居住和投资属性。

这些置业者认为，某些区域学区政策变动的高风险平衡不掉学区房的高收益，除名校学区还可选择国际学校等。高价逼仄的居家环境不如给孩子宽松成长氛围。

除误踩高价二手学区房坑外，被新房学区宣传误伤的家长也不少，如深圳龙华区的壹城中心，开发商以名校、医院、商场配套、投资回报等作预期宣传。实际交付时，所谓名校等均未落实，不少业主期望落空。针对此类维权投诉，7月中旬，深圳开展统一整治工作，检查楼盘71个，检查房地产中介企业53家，现场责令改正14家，拟立案27宗。

那么，如何规避学区房购置风险？明源地产研究院总编、首席研究员王恒嘉认为，首先要去向教育部门查询学区划分，而不是只听销售员讲述；其次要预估将来可能的变化风险，比如有的城市已开始实施大学区，也就是说好多学区合并，买到一个房子，只是增加上名校的可能，而不是一定能上；最后，如果购房者非常看重学区价值，又不太相信开发商的承诺，最好让他们把这个承诺和不能实现的补偿措施，白纸黑字写到合同里。（每经）

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