南山“联合上楼”模式践行落地 15家企业共属总部南山区科技联合大厦奠基

在南山区科技联合大厦奠基区，领导嘉宾一起挥动铁锹，为奠基碑培盖第一捧土。

8月23日，南山区科技联合大厦盛大的奠基仪式在西丽留仙洞举行。领导嘉宾一起挥动铁锹，为奠基碑培盖第一捧土，也让南山区探索实施的企业总部“联合建楼”改革课题落地生根。南山区科技联合大厦是南山区15家企业联合建设的总部大楼，也是深圳首个“联建”项目。

该项目以一块11188.3平方米的产业用地一举解决辖区15家企业的空间需求，大幅降低企业用地成本并提高用地效率，15家企业预计5年内将形成产值营收累计超过1500亿元，形成地方财力总额不低于15亿元，土地利用效率达到传统招拍挂方式的10倍以上。

联合建楼，集约利用土地空间

产业空间发展一直是不少科技企业面临的问题。据调研统计，南山区160家上市公司中50多家无自有物业。一些企业陷入两难：一方面，单独拿地“资金不够”，又面临不少外地优厚政策的“诱惑”；另一方面，留恋南山区营商环境和创新氛围，“不是实在没办法，不想走”。

近年来，经过多渠道摸底，扎实调研，南山区对企业用房需求也有了“一本账”。如直接联系规土部门，掌握企业拿地情况；针对企业购地时间、地块位置、土地性质、用地面积和建筑面积等信息进行全面统计；或联系不动产中心，调取企业购房数据；针对企业注册地址、购房时间、用房位置和建筑面积等信息调取后进行录入统计。同时，委托第三方机构，摸查企业租用物业情况。以上门调研、电话沟通和问卷等多种形式了解掌握企业租用物业情况与空间需求情况。并结合问卷调研，收集第一手企业数据，与前期调研结果比对核准。

稳定的经营场所是企业大胆投入、长足发展的重要保障。近两年，南山区针对辖区民营企业特别是民营中小企业多数缺少“恒产”的情况，以敢闯敢试、敢为人先的改革精神，探索产业用地机制改革，特别是针对辖区无自有物业的上市企业，南山区探索实施总部“联合上楼”模式，一次性组织多家企业联合竞拍土地建设总部大楼，同时鼓励上市企业联合竞投总部用地、联建总部大厦，按竞买主体的约定比例分配物业，集约高效解决企业“恒产”需求。

边试边改，以深圳速度实施南山路径

2018年，南山区将“联合建楼”作为重点改革课题，首次尝试多家企业联合竞拍土地建设总部办公大楼，集约化使用留仙洞六街坊1万多平方米的工业用地。

在遴选参与联建的企业工作中，南山区开展了多项工作以精准定位。先是确定适合参与联建的企业范围。通过对辖区内120多家上市企业，90多家南山区总部企业及工业百强企业、服务百强企业进行调查摸底，基本掌握了企业的经济贡献情况、产业办公用房的需求情况，并初步筛选出48家重点企业进行研究。

针对南山区上市企业数量众多、成长性好且大多没有自主物业的特点，南山区的首次联建工作选择以上市企业作为主体，着重解决一批优质重点企业总部及研发空间问题。框定企业范围后，再开展测评工作，逐一约谈企业。综合考虑企业的产值营收、纳税等情况，以评分排名的方式从中筛选出16家重点企业作为联建备选企业。通过与企业多次沟通协调，结合企业自主意愿以及经济贡献等情况，最后筛选出深圳市创梦天地科技有限公司、深圳开立生物医疗科股份有限公司等15家企业为意向联建企业。

由于此次联合建设总部大楼是深圳市首次组织大规模的联建工作，没有可参照的案例，很多工作都是摸着石头过河，必须边试边改。同时，联建工作涉及15家辖区内优质企业切身利益，协调难度非常大。

在推进联建工作中，南山区定期召开协调会，不断优化调整楼层分配方案，并根据企业意愿调整商业分配模式，贴心服务联建企业。最终，楼层分配方案调整为高低搭配，抽签决定。在建筑设计上，考虑到众口难调，征求大多数企业同意即确定方案。在项目建筑方面，由南山区统一招标代建方，尽量减少环节，降低沟通协调成本，快速推进联建。

此次组成联合体的15家预计5年内形成产值规模累计将超过1500亿元，形成地方财力总额不低于15亿元，土地利用效率达到传统招拍挂方式的10倍以上。

今年2月21日，南山区15家重点企业组成联合体，以9.86亿元的成交价成功竞得留仙洞战略性新兴产业基地的T501-0096地块。

4月26日，15家南山企业通过抽签分配的方式，分别喜提自己在南山区科技联合大厦的办公楼层。

8月2日，南山区15家企业联建总部大厦代建签约仪式在南山区阳光科创中心举行。本次代建合同涉及15家联建公司以及深汇通公司和万科公司。深汇通公司是15家公司与代建公司万科公司之间沟通的桥梁，15家公司通过深汇通公司向万科公司行使业主的权利和义务。

8月23日，南山区科技联合大厦奠基。

南山区委书记王强在致辞时表示，联建总部大厦走出了一条在高强度开发城区集约高效利用土地空间的“南山路径”。今后，南山区还将继续推广这一创新模式，近期计划在高新北拿出两块地，用作新一轮的总部联建。同时，南山区还在全力推动“南山智园”（二期、三期）、“南山智城”和“南山智谷”的建设，力争全年为辖区企业提供超过50万平方米的优质产业空间。“只要是符合南山区产业发展方向的好企业，到南山区都有房可用。”

南山区工业和信息化局负责人表示，“联建”项目社会反响良好，截至目前已有百余家企业提交了下一批“联建”意向申请书。按照计划，今年南山区还将持续推进联合总部大厦项目。

六大创新点探索新模式

南山区在探索“联合建楼”模式中，形成了六大创新机制，解决推进程序各方问题。

●创新“联合体”竞买，为企业降成本并防止产业空间浪费。在传统“招拍挂”程序基础上，一方面组织企业通过签订联合竞买协议组成“联合体”，另一方面对“联合体”的连带责任进行明确规定，以保证联建工作顺利推进。

●创新退出机制，赋予“联建”项目充分灵活性。“联合体”企业数量较多，“联建”过程存在诸多不确定性，易因企业变动而导致项目停滞。南山区为此创新“联建”退出机制：遴选阶段如有企业退出，则重新遴选符合条件的企业进行递补；土地使用权公告和挂牌阶段，若有联合体成员单位不超过2家（含2家）退出，其相应建筑面积由区政府承接；联建大楼竣工验收前，如有企业因自身原因终止该项目投资建设，政府保留处置权利。

●创新分证登记制度，破解“联建”产权分配难题。一是规定联合体成员持有的研发用房部分建筑面积可按协议分配比例分证持有，但不得转让；二是规定公共部分如配套商业、食堂、物业服务用房按份共有，不得分证；三是允许联合体成员之间可按区政府租金指导价进行转租调剂。

●创新“联建”项目设计建设机制，沟通协调企业不同空间需求。创新项目设计建设机制，以确保公平解决所有企业诉求。一是确定楼层分配方案为高低搭配、抽签划分，商业分配模式为15家按份持有；二是统一招标代建方承建，减少各方协调沟通成本；三是最大程度保留公共空间的“可塑性”，如设置多层架空层及立体连廊，方便企业入驻后进行灵活设计调整。

●搭建“联建”沟通平台，妥善解决各方诉求。牵头搭建沟通协调平台，通过组织诉求协调会等形式，对“联建”工作遇到的问题，即发现即研究即解决。如对于企业在楼层分配、建筑设计等方面的多样化诉求，通过诉求协调会引导企业充分沟通、友好合作。

●创新监督管理机制，为“联建”项目保驾护航。一方面，将“联建”工作纳入区改革创新容错纠错机制，区纪监部门全程监督；另一方面，引入专业法律团队全程参与“联建”相关机制与协议文书制定，确保工作合法合规开展。同时，区相关职能部门联合办公，“一把手”跟进，全力协助企业办理招拍挂手续，并提前协调后期建设经费融资等问题，确保“联建”项目顺利推进。

（马琳洁 曾贤平 徐钢良）

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