私自签订农村宅基地转让协议被判无效 法院支招维权

本报记者李亚强通讯员黄寒凌谢法算

随着土地价值的不断攀升，近年来，很多市民将置业的目光投向了较市区商业用地价格相对低廉的城中村或城镇周边农村的宅基地。可当土地升值后，卖方又想反悔收回土地。此时买方要如何维护自己的权益？近日，麻章法院审理了一起农村宅基地使用权买卖合同纠纷案件，并经一、二审作出了生效判决。

案情回顾

2005年3月29日，麻章区麻章镇某村分配予梁某女及其丈夫陈某男宅基地80平方米，登记在二人未成年的儿子陈某名下。2007年10月7日，陈某男与雷州市东里镇某村的祝某签订《转让宅基地协议》，协议将宅基地以53500元的价格转让给祝某，祝某依约支付了转让款。2018年1月底，祝某欲平整土地建房时遭到梁某女阻止，梁某女以其丈夫无权处分且农村宅基地不能转让为由，于2018年2月诉至麻章法院，请求确认《转让宅基地协议》无效。

法院判决

麻章法院经审理认为，农村土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地应当按照法律和国家政策分配给本村村民使用。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体的土地禁止对外转让，被告祝某非本村村民，其无权使用其他村民的宅基地，被告陈某男将宅基地转让给被告祝某违反了该法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，二被告于2007年10月7日签订的《转让宅基地协议》违反了法律的强制性规定，当属无效，故判决确认该协议无效。

被告祝某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理作出终审判决，判决维持原判，该案现已生效。

法官说法

近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及上述区域的房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；否则转让合同均因违反法律强制性规定自始无效。但在实践中，违法流转大量存在，若卖方一方悔约，买方将会面临较大的经济损失。本案中，虽然涉案《转让宅基地协议》是合同双方当事人的真实意思表示，且协议签订后双方已各自履行了合同约定的全部内容，但当事人签订的合同仅具有真实意思表示要件，其效力因违反国家法律强制性规定自始无效。

此类案件的买方该如何保障自身合法权益？

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，祝某可以另诉陈某男返还购地款，并可向陈某男追索因土地增值而所受到的损失。

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