长租公寓品牌掀起融资热 专家：盲目扩张有风险，需增加附加值

信息时报讯 （记者 罗莎琳） 日前，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资。而近年来，随着长租公寓市场的崛起，众多公寓品牌加速融资扩张，大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷。这在促进租赁行业发展的同时，长租公寓快速扩张的风险也不时爆出。业内人士表示，长租公寓不能盲目扩张，而更应从运营着手，增加物业附加价值，提升利润空间，从而让长租公寓企业更快地走上良性循环的轨道。

蛋壳5亿美元融资加大投入

日前，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示：“这笔融资将用于以下四个方面：第一，加大投入、更新迭代基于人工智能的租房大数据系统，实现住房租赁交易的互联网化和去中介化，从而提升交易效率；第二，继续完善内部系统的网络协同，提高运营效率，降低成本，同时积极配合政府，稳定市场房租，真正让利于消费者；第三，改造供应链系统，完善装修装配质量保障体系，提高房屋产品质量，同时制定精细化的服务标准，提升用户体验；第四，响应政府号召，探索发展集中式公寓尤其是蓝领公寓。”

蛋壳公寓融资并非长租公寓的首例，去年链家地产旗下长租公寓品牌自如宣布，获得40亿元A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。这是自如的首次融资纪录，也刷新了中国长租公寓行业单笔融资之最。

长租公寓融资方式形式多样

自2015年起，国家多部门出台多项政策加快培育住房租赁市场；2017年，广东首次提出“租购同权”，而后全国12个城市试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足的发展。在新的盈利点与转型需求的情况下，房地产企业、中介公司、酒店集团、创业公司等纷纷抢占长租公寓市场。据记者不完全统计，目前全国TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到近20家。在此背景下，政府也先后出台了一系列的支持政策，为长租公寓发展培养了有利的融资环境。

据悉，长租公寓作为国家在房地产领域积极推动的重点发展方向，相关的红利政策早在2015年就已经开始颁布。2015年1月6日，住建部就发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极推进房地产投资信托基金试点。进入2018年，国家继续保持了支持住房租赁发展的基调，出台了多项政策确立及强化住房租赁市场的发展目标，在多方面给予支持和鼓励。

整体来看，长租公寓企业的融资方式形式多样，涵盖了资产证券化、债权融资、股权融资等，此外还包括有并购基金、众筹、P2P、租金贷、保理等等。克而瑞研究中心房玲介绍，对于规模较大的长租公寓企业而言，由于其融资信用较高，可以选择风险较低的融资方式，比如发行资产证券化产品，与银行等金融机构成立并购基金。这些融资方式的共同点在于融资成本较低，但对于发行企业的要求较高，因而适合拥有一定规模、稳定运营的企业。

高速扩张背后风险不容小觑

大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷。这在促进行业发展的同时，大力扩张融资的背后也不时暴露风险。据悉，自去年8月以来，就有杭州鼎家、上海寓见、长沙咖啡猫等长租公寓相继陷入困境，暴露出部分长租公寓靠租金贷高速扩张的风险。

远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰认为，“有些资金募来融来的成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力取得资本预期回报的话，对于这个企业来说，这种资本反而是有害的。”

房玲表示，对于规模较大的长租公寓品牌而言，融资渠道无疑更为广阔，方式包括有资产证券化、专项债券、中期票据等等。但对于规模较小，甚至是初创的长租公寓品牌而言，则能通过股权融资、众筹、P2P、租金贷等方式进行。事实上不管是债权融资也好，网络贷款也罢，不变的是提高企业的资金使用效率，支持企业的进一步发展。长租公寓企业在加大资本杠杆的同时，也需切记不可图快图大，一味将融到的钱用于扩大规模。而是可以将部分的资金用于房租偿还及现有项目的装修改造，提升租客租住体验，并使股东权益得到增长，才是明智之举。此外，长租公寓企业也更应从运营着手，增加物业附加价值，提升利润空间，从而让长租公寓企业更快地走上良性循环的轨道。

多数行业人士认为，长租公寓还处于“摸爬滚打的阶段”。尽管新型长租公寓在国内的发展已有近十年时间，但在运营和模式上仍没有找到企业想要的第二增长点。随着领域内的竞争者增多，“跑马圈地”风渐浓，这些企业更需要新的利润来源支撑现金流。

长租公寓企业

的融资方式

资产证券化、

债权融资、

股权融资、

并购基金、

众筹、P2P、

租金贷、

保理等等

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