长租公寓品牌掀起融资热受关注

专家指恶性竞争盲目扩张有风险

近年来，随着长租公寓市场的崛起，众多公寓品牌加速融资扩张，大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷。在促进租赁行业发展的同时，长租公寓快速扩张的风险也不时爆出。业内人士表示，长租公寓不能盲目扩张，而更应从运营着手，增加物业附加价值，提升利润空间，从而让长租公寓企业更快地走上良性循环的轨道。

据《信息时报》报道，蛋壳公寓日前对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。据悉，蛋壳公寓融资并非长租公寓的首例，去年链家地产旗下长租公寓品牌自如宣布，获得40亿元A轮融资，这也是自如的首次融资纪录，也刷新了中国长租公寓行业单笔融资之最。

长租公寓融资方式形式多样

在新的盈利点与转型需求的支撑下，房地产企业、中介公司、酒店集团、创业公司、网络平台等纷纷抢占长租公寓市场。据不完全统计，目前全国TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到20家。在此背景下，政府也先后出台了一系列的支持政策，为长租公寓发展培养了有利的融资环境。自2015年起，国家多部门出台多项政策加快培育住房租赁市场2015年1月6日，住建部就发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极推进房地产投资信托基金试点；2017年，广东省首次提出“租购同权”，而后全国12个城市试点住房租赁制度，长租公寓迎来高速发展期；进入2018年，国家继续保持了支持住房租赁发展的基调，出台了多项政策确立及强化住房租赁市场的发展目标，在多方面给予支持和鼓励；2019年全国两会正在召开，政府工作报告进一步明确了多渠道保障安居的目标，其中对完善住房租赁市场机制提出了严格要求。

整体来看，长租公寓企业的融资方式形式多样，不仅涵盖了资产证券化、债权融资、股权融资等，而且还包括有并购基金、众筹、P2P、租金贷、保理等等。据市场研究人士介绍，对于规模较大的长租公寓企业而言，由于其融资信用较高，可以选择风险较低的融资方式，比如发行资产证券化产品，与银行等金融机构成立并购基金。对于规模较大的长租公寓品牌而言，融资渠道无疑更为广阔，方式包括有资产证券化、专项债券、中期票据等等。

高速扩张背后风险不容小觑

大量资本涌入租赁市场，在促进行业发展的同时，由于金融机构趋利目的性过强，对潜在风险遇见不够，加速本身整体机制不健全，监管缺位，过度金融化问题已经受到广泛关注，媒体也多有报道，风险不容小觑。比如自去年8月以来，就有杭州“鼎家”、上海“寓见”、长沙“咖啡猫”等长租公寓品牌相继陷入困境，暴露出部分长租公寓靠租金贷高速扩张对住房租赁市场造成的严重负面影响。

长租公寓从业者高层认为，有些募集融资的成本很高，如果行业没有清晰的规划和运营模式，企业自身缺乏运营能力和实操经验，一味地盲目融资扩张，一旦遇到行业突破瓶颈，资本预期回报落空，不仅企业自己陷入困境，也同时也会对支持融资机构产生负面影响，进而以更大的反作用力对企业产生债务催逼压力，更为重要的是，因为影响到租赁市场秩序，会引发政府层面的监管和打压，几方面的压力重负导致企业只有跑路一途可寻。

因此有专家建议，长租公寓企业在加大资本杠杆的同时，切记不可盲目贪图市场份额的占有比例，一味将融到的钱用于扩大规模，导致恶性竞争后果，为良性运营埋下祸根，而是应该用诚信的服务和优良的品质提升租客租住体验，保证存量租赁物业的租赁成功率，在坚守阵地的基础上扩大战果。此外，长租公寓企业也更应从运营着手，通过增加物业附加价值，徐图利润空间的提升，在合力培育健康的租房市场的过程中实现长租公寓经营企业自身的良性循环。

（吴穹）

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