转弯、转型与多元化

李一戈

泛海控股前几天公告，北京、上海的资产包出售完成交割。125.5亿现金到手（含债务149亿），这家公司总算暂时松了一口气。

对于泛海来说，这笔钱太重要了。根据2018年中报，泛海控股的货币资金与短期负债之间，存在362.68亿元缺口。过去几年，泛海控股频繁质押、担保，信用评级遭下调。在去杠杆的背景下，其金融业务和战略投资的压力颇大。

好在资本市场转暖，加上大笔现金回笼，泛海质押的压力骤然轻松了许多。所以，有朋友问，泛海是否还会接着卖掉它的武汉项目，我说暂时不会。武汉对商品房限价审批本来就没有京沪严格，其中央商务区项目留着，以后还能对外提供不错的质押和担保。

泛海建设改名为泛海控股以来，沿着“去地产化”的道路越走越深。作为一家以地产起家的企业，在楼市黄金时代与白银时代的交叉口毅然掉头，我个人称之为“转弯”。回过头看，2014-2018年上半年，仍是房地产快速增长期，从短周期看，泛海是错过了这波红利，又迎头撞上了去杠杆，但如果放到更长周期看，很难就此评估它的成败。

像泛海建设这么坚决去地产化的企业，极少。毕竟，即使是进入楼市白银时代，房地产仍有相当长的发展期，只是不再像过往10多年那样快速增长，所以，房企更多考虑的，是转型与多元化的路径、方式选择，以及节奏把控。

转型与多元化，是有区别的。倒是房企的转型与转弯，比较微妙。在专家们那里想必有准确的区分。在我个人看来，转型就是让现有的主业逐渐淡出，用新的主业替代之，运行曲线有一定的弧度；而转弯则比较激烈，就像打方向盘，猛地一下子就往别的方向拐了。

我们都没少听过房企讲转型的故事。之所以说是故事，是因为，有些企业的转型，更多是概念和口号上的，跟随热点。比如，有段时间，国家说要发展特色小镇，房企就以特色小镇的名义去拿地；国家鼓励发展住房租赁，房企就提出每年要建设多少万套租赁住房（长租公寓）。但你要是过一年两年认真地去对照，就发现它们没能兑现。

房企上市公司里，真正转型的并不多。嘉凯城是其中一家。早年它从住宅开发主业转向商业开发运营，被恒大收购后宣布转向院线业务，是方向性的转变。但之所以说它是转型而不转弯，是因为这两年的营收和利润来源仍是原有主业，包括变卖项目，且一两年内还会持续。中国电影市场虽然很大，但院线业务从头做起，需要较大的投入，以及较长时期的培育。嘉凯城的例子也侧面证明，以房地产为主营业务的企业，要完成转型，实在不容易。有的上市房企如阳光新业股份，多年过去，还在转型的路上费力摸索呢。

转型之说，由来已久矣。但绝大多数房企，包括对外宣称要转型的，其实是多元化。也就是，在房地产开发主业之外，寻找新的营收增长点，并将其发展为新的主业，成为双主业或多主业并列的企业。上面提到的恒大就是例子。

看过我文章的朋友知道，之前我呼吁房企把速度降下来，既说给成长型（尤其是激进型）企业听，也是听说头部企业听。行业进入低速增长轨道后，房企争夺的是市场份额，但无论是成长型企业还是头部企业，都存在各自的制约因素，房住不炒成为共识后，整个市场放缓是不争的事实——被动刹车与主动调整，带来的内部震荡是不同的。

更重要的是，当头部企业到达3000亿级甚至5000亿级以后，原有动能是逐渐耗损的，如果无法承载过去复合增幅50%那样的速度，之前用速度掩盖的一些问题就会暴露出来。更何况，作为上市公司，营收和利润的压力一直都在。

第二梯队里，龙湖和旭辉是较早探索新的主营业务的房企。龙湖很早就将持有型物业作为主营业务，近两年又增加了长租公寓业务；旭辉除了培育物业管理服务和持有型物业，还在上市公司体系外培育长租公寓业务。虽然这些业务尚未能与房地产开发业务并举，但假以时日，会给财报营收带来不菲的补充。

第一梯队里，我之前写过多次，万科的商业开发和管理，物流地产的持有和管理，在国内不是第一就是第二，此外它还在寻找新的可能增长点。

比较有意思的是恒大和碧桂园。

恒大的多元化是做得比较早的，但它一旦发现无法培育为新的营收增长点，就坚决舍弃。而去年大手笔进军新能源汽车领域，虽说有过波折，但看得出来管理层决心很大，所以跟FF分手后仍是高举高打，继续收购了几家新能源汽车产业公司，以及国内汽车分销企业。这种大投入，也必须是头部企业才有能力。

碧桂园今年的动作比较大。这是一家以住宅开发为主业的企业（酒店只是配套，物业和教育分拆了），年初突然宣布三个主业并举，多少有点让我吃惊。曾有媒体将其解读为转型，其实是多元化，而且是相关业务的多元化。

碧桂园已有近400万的业主，对农产品的需求十分庞大，而农业板块又与它的扶贫有很强的关联性；机器人业务表面看来是完全陌生的领域，但它定位为建筑机器人，又与其地产主业具有了强关联。这么看来，剩下的只是投入问题。

我之前跟朋友讲过一句话，万科的思考迟早要成为其他房企的思考。当然，转弯另当别论，而转型与多元化，从来不可能是一蹴而就，企业需要掌握的，是时间、节奏与支付对价的能力。(编辑欧阳觅剑)

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