四天三城发文整顿租房市场，建立长效机制是根本之策

2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合下发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(下称《意见》)。至此，四天时间内，北京、上海、深圳已相继发文整顿住房租赁市场秩序。

四天内三个一线城市接连发文，对住房租赁市场作出约束与规范，条款均对此前频频“爆雷”的长租公寓中“高收低租，长租短付”、“租金贷”等模式有着很强的针对性。去年底，长租公寓雷声不断，正与这两者有着很大的关系。

有一种长租公寓，是先砸钱抢占市场后将代价转嫁给消费者赚更多的钱，但这种运营模式是奔着实际垄断后的超额利润去的，长期来讲必然亏损。无论公司大小，资金链断裂就会引发爆雷，连上了市的蛋壳也不例外，小公司更难避免。另一种涌入长租公寓的公司，根本就没打算认真经营长租公寓，而是借着长租公寓通过金融圈钱获利，从一开始就是一个庞氏骗局，早早埋好了雷，“爆”是迟早的事。而无论哪种模式，都有着“租金贷”的身影，即以长期签约优惠诱导租客签约“租金贷”产品。

这样的长租公寓运营模式，所带来的风险甚至对社会的危害，在蛋壳爆雷事件中已体现得淋漓尽致。一大拨刚毕业的年轻人，贷了“租金贷”，却因蛋壳跑路而被赶出房门，无家可归；一大拨收不到租金的房东，拿不到钱也收不回房子……而蛋壳将矛盾引向了两方受害者，导致矛盾不断升级，甚至引发社会矛盾。虽然最终以“租金贷”所属机构微众银行等免去用户还贷而得以化解，但这显然只是不得已的亡羊补牢，也不是一种可持续的租赁住房运营模式的解决之道。

此次，三城均出台文件，提出以第三方介入的方式管住租房租赁企业的钱袋子，就是为了更好地对住房租赁企业的资金进行约束，以更大程度地保障租户与房东的合法权益。2月1日晚，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》，要求对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

2月2日，北京市住建委等五部门联合下发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，规定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

2月4日，上海发布的《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》则从开立资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金贷款业务等四个方面加强住房租赁交易资金监管，如在开立监管账户方面提出，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；在严控租金贷款业务方面提出，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。

无论是通过银行、专用账户还是监管账户进行托管和约束，都是为了避免租赁住房资金被挪用甚至转移。而针对“租金贷”的不新增规定，对房租收取月数上限进行限制，也都是为了更好地保障资金安全。这样的思路和举措，在保障资金安全方面，是能起到很大作用的，是比较实在的应急措施。

当然，租赁住房的发展，不仅在于保障资金安全，更需要有可持续的发展模式。除了“保姆式”地对资金安全进行保障之外，租赁住房行业还需要建立长效监管机制，让租户和房东的权益都得到更好的保障，让房地产系统的这一重要组成部分得到健康的发展。

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