成都龙湖上城天街。龙湖集团供图
“我们关注对手,但是并不会简单地采取针对性策略,而是从自身的需要和战略意图出发,回归到客户,回归到社会,(客户)需要什么样的产品,(社会)需要什么样的公司,我们就去做。”龙湖集团董事长吴亚军坦言,这是二十多年来,龙湖集团最让她骄傲的地方。
3月26日,龙湖集团在其业绩会上,公布了两个维度的经营数据,一个是同比数据,另一个是5年期复合增长率。
据透露,龙湖集团2020年营业收入1845亿元,同比增长22%,5年复合增长率35%;包括商场租赁智慧服务在内的经营性收入总额136亿元,同比增长超30%,5年复合增长超40%;核心权益后净利187亿元,同比增长20%,5年复合增长率25%;全年分红1.43元/股,5年复合增长率达到32%;过去5年,龙湖“三道红线”指标均稳居“绿档”。
毛利率力争维持在25%以上
2020年,龙湖集团全年合约销售2706亿元,同比增长11.6%;回款率维持在90%以上的高位。
2021年,龙湖把销售目标定在了3100亿元,增幅约15%。龙湖集团首席财务官赵轶表示,预计全年推盘项目271个,全新项目65个,为了实现销售目标,龙湖准备了4700亿元的可售货源。
此外,截至2020年底,龙湖已出售但未结算的合同销售额达3107亿元,为完成目标又加了一道“保险”。
在龙湖的“长期主义”战略里,规模与利润都要稳步增长。期内,龙湖实现毛利540亿元,毛利率约29%。目前披露年报的千亿规模内房股,平均毛利率约23.6%,龙湖跑赢均值5.4个百分点。赵轶提到,未来的毛利率力争维持在25%以上。
坚持财务自律
截至2020年末,龙湖的净负债率下降至46.5%,达到近5年来最低水平;现金短债比达到4.24倍,剔除预收款后资产负债率为67%,稳居“绿档”房企之列。此外,其平均借贷成本进一步降低到4.39%,平均账期拉长到6.59年。
期内,龙湖于境外成功发行6.5亿美元优先票据,票息在3.375%至3.85%之间,期限长达7.25年至12年,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
从债务结构上来看,龙湖一年以内到期的短期债务占比只有11%,长短债比接近9:1。赵轶透露,截至目前,公司今年刚性到期的公司债只有5亿,另有100亿附回售权的债券,已做好了还款的安排,未来会保持资金管理的主动性。
受益于财务安全和信用积累,2020年9月,国际权威信用评级机构穆迪宣布,将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,展望稳定;同年12月,国际权威信用评级机构惠誉亦将龙湖评级展望调升至正面。
今年3月15日,龙湖集团被纳入恒生指数,成为55家成份股之一,正式跻身蓝筹行列。截至2021年3月25日收盘,龙湖集团总市值约为2761亿港元,在内房股中排名第二,对应动态市盈率位居行业首位,显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。
六大业务齐头并进
在地产开发方面,截至2020年底,龙湖累计进入了63座城市,覆盖环渤海、西部、长三角、华南、华中五大区域,总土储7400万平方米,权益土储5279万平方米,预估总货值9750亿。其中,高能级城市的土储占比达到86%、货值占比89%。
在商业运营方面,龙湖已开业49座商场,涵盖11个城市,总建面达481万平方米,商场全年销售额超300亿元。赵轶表示,预计今年将有11座天街开业,截至目前,在手的商业项目数量已经超过100个,分布在27座高潜力城市,总建面约1000万平方米。
在租赁住房方面,龙湖冠寓已经布局全国30余个高能级城市,截至2020年底,开业6个月以上的房源出租率达到93.3%,整体出租率达到88.5%,已经开业房源达9万间,全年共实现收入18.1亿元,同比增长55%。
在智慧服务方面,2020年物业收入58.4亿(合并抵消前收入约为77亿元),毛利率24.2%,实际管理面积1.72亿平方米,从过去5年来看,物业收入的复合增长率高达42%。
今年初,在上述四大方面之外,龙湖新增两项业务,分别是C5房屋租售、C6房屋装修,其品牌分别为“塘鹅租售”与“塘鹅美装修”。
业绩会上,龙湖集团首席执行官邵明晓直言,龙湖的业务围栏越来越宽,但其实还是聚焦在自身的能力圈之内。他提到,新业务现在还处于起步阶段,近两年不会有强制性的量化指标。
撰文:梁文青
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