《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》向公众征求意见 旧厂房改造“混合开发”模式落地

西樵听音湖城市更新项目（资料图）

羊城晚报讯 记者张闻报道：1月3日，南海区国土城建和水务局就《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（下简称《办法》）向公众征求意见。本次办法对混合开发、旧村居改造、旧城镇改造均作出多项创新。其中，混合开发模式中，国有、集体建设用地统一由区公共资源交易机构进行公开交易，集体建设用地入市价格由村集体表决决定。

符合规划存量用地可进行土地置换

本次《办法》对“三角地”等地块的改造作出详细规定。其中，在第二十九条指出，边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）的报批上，“三旧”改造涉及“三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同申报地块的相关说明一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的城市更新单元规划已经有权机关批准的，可报市人民政府根据个案处理原则进行审批。

《办法》还采用“土地置换”的创新办法，允许符合土地利用总体规划和控制性详细规划要求的存量建设用地通过土地位置调换等方式进行调整使用。城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。

在土地供应以及收益分配上，《办法》鼓励村（居）集体经济组织通过城市更新政策完善相关用地手续后，采用自行改造、与有关单位合作改造、选定市场主体进行改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。城市更新项目的土地出让金在补偿给原土地权属人后，剩余部分在扣除异地教育配套费、“三金”，以及上缴上级部分后，区、镇（街道）对余额按40%:60%的比例进行分配。

“混合开发”模式有了具体规定

在旧厂房改造方面，“混合开发”是南海区在土里开发利用中的创新做法。本次《办法》对“混合开发”模式有了详细规定。混合开发是指在推进连片改造更新项目中，所实施的“以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有”+“集体”，“住宅”+“产业”，“出让”+“出租”三个层面的“混合”。

《办法》规定，混合开发项目由单个地块构成的，允许住宅功能兼容商服、科研、办公等功能，在符合建筑、消防安全等有关条件的情况下，不同功能的用房可分区域建设使用，亦可混合建设使用；混合开发项目由多个地块构成的，土地整体供应，国有建设用地和集体建设用地分别出具规划设计条件。

《办法》还规定，以公开出让方式供地的混合开发项目，一并拟订国有建设用地出让方案和集体建设用地入市方案，统一由区公共资源交易机构进行公开交易。竞价时固定集体建设用地入市的价格（入市价格由村集体表决决定），竞国有建设用地的出让地价。混合开发项目的商住地块必须属于“三旧”改造地块。

此外，在村级工业园改造上，南海将建立“村级工业园改造提升专项资金”，示范项目奖励金额为40万元/亩，用于村级工业园改造提升示范项目的基础设施建设、产业载体建设、土地整理租金补贴、拆迁补贴、建设期租金补贴、村集体分红（分红所占份额不能超奖励金额的40%）等。奖励对象为原土地权属人、投资者、土地整理方、改造实施方等项目相关方的其中一方或多方，由镇（街道）依据具体项目研究决定奖励对象。

村民回迁住宅不受限购政策限制

《办法》也规定了旧村居、旧城镇改造办法。其中，旧村居改造既可以由权利人自行改造（村（居）集体经济组织（或其全资公司）自行改造、村（居）集体经济组织公开选取并表决确定市场主体、村集体与市场主体共同成立合作公司），也可由政府组织实施，以公开交易方式供地。确定市场主体后，村（居）集体经济组织应与市场主体签订项目改造协议；市场主体必须按约定先期缴纳保证金总额的30%，以保障被拆迁人利益。保证金总额为该项目新规划用途的土地标定地价的5%-10%。

在拆迁补偿标准上，村民合法建筑部分按认定面积的1:1给予补偿。其中，认定的合法建筑面积小于等于320㎡的，全部给予实物补偿；认定的合法建筑面积大于320㎡的，给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，按该片区税务部门制定的过户价格的评估标准100%给予货币补偿。村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。

而在旧城镇改造上，镇（街道）是辖区内旧城镇更新改造的责任主体，改造需征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到 2/3以上（含2/3）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。

制图：张江

新闻推荐

探路者的转型 一个镇 域样本的坚守与探索 升级传统产业，培育新兴产业，西樵从专业镇迈向特色小镇

西樵创新大厦落成，将为该镇新经济发展提供新动能。西樵供图驱车驶向西樵纺织产业基地，在通往园区的路口处，几块路牌上写满了...