被炒物管赖着不走 状告业主欠费法院：业主无需缴纳这笔管理费，损失由物管自行承担

被业委会“解聘”后，佛山一家物管公司在此后1年多拒绝撤场。其后，该物管公司将小区34名业主告上法庭，要求他们支付截至2017年8月的管理费。南都记者昨日从禅城区法院了解到，对于物管公司在应该退场之日起的管理费用，法院不予支持。

物管拒撤场

向34名业主追讨管理费

2008年8月12日，小区开发商将涉案小区委托给一家物管公司管理，并签订《前期物业服务合同》。根据开发商出具的《委托书》，确认从2013年1月1日起，将该小区委托给幸福物管公司(化名)。

据悉，前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。

2016年5月6日，该小区(第一届)业主委员会决定聘用新的物管公司，其服务期限，从2016年6月1日起至2019年5月31日止。之后，业委会向小区业主发出《退场公告》，声明幸福公司在小区内的管理服务，将于2016年5月31日正式结束。不过，幸福物管公司并未退场，一些业主因此拒绝向其交纳管理费。

2018年2月，幸福物管公司向禅城法院提起诉讼，要求小区34名业主支付各自拖欠至2017年8月的物管费。

业主

未签合同且服务不到位

法庭上，幸福物管公司称，业主“无故”拖欠物业管理服务费，公司多次电话及上门催收，业主仍拒绝交纳。

业主们回应，对于在2016年5月31日当日及之前的物管费，因为负责小区前期物业管理的是幸福公司之前的一家物管公司，其在国土局没有相关备案。业主没有与该物业公司签订物业管理合同，双方并不存在物业服务合同关系，该公司无权要求自己支付物业管理费。

对于2016年5月31日之后的管理费用，业主们认为，根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效之日，即2016年5月6日就已经终止。幸福物业公司无权要求支付拒绝退场后的物业管理费。

此外，业主们还指出，幸福物业公司在小区很多服务不到位，如非法收取广告费，特别是在2016年5月后，该物业公司长期占用小区的物业管理房，导致小区物业管理混乱。综上，业主认为该物业公司收取物业管理费缺乏依据。

判决

这笔费用业主无需承担

据了解，该34个系列案，其中撤诉的有13件，判决有21件。在判决案件中，禅城法院经审理后认为，经该物业公司和业主确认，双方没有签订物业管理合同。但据审理查明，涉案小区确由幸福物业提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此在2016年5月31日之前的物业管理费，业主们应向幸福物管公司缴纳。

那么2016年5月31日及之前物业管理费用如何支付？法院经审后确认，2015年11月12日，居委会工作人员发现小区某些消防栓有损坏，并告知该物业公司。由于该物业公司在服务期间，并未履行好维护消防设备的义务，故结合案件实际情况，兼顾公平原则，对物业公司应当退场日前的物业服务费，按照参照标准的80%计算。

对于2016年5月31日之后的物业管理费，依据相关法律规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。幸福物管公司2016年5月31日未退出涉案小区，其主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，该院不予支持。

最终，禅城区法院以2016年5月31日为界，在此前的物管费用业主按八成支付，在此后的物管费用，法院不予支持。在该21个案件中，幸福物管公司诉请的金额共计77096元，法院判决支持部分诉请的金额合计14513.44元。

法官说法

单方不撤场

损失自己承担

禅城区法院法官表示，该物业公司在通知其退场后，并未实际退场，仍坚持提供物业服务，应视为其单方行为，由此产生的损失应由物业公司自行承担。

“近年来物业服务合同案件有上升的趋势，2018年禅城法院受理的物业服务合同案件有618件，同比上升43%。更多案件纠纷源于业主对于物业公司的服务质量不满、物业公司的商业收入不透明等，物业公司在收取管理费的同时，应提升物业服务水平，使物业管理费收益应与提供的服务质量相适应。”法官表示。

采写：南都记者刘军艳

通讯员罗倩琳李允玲

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