新物业收费指导价从5月1日起执行 最高指导价2.7元/㎡·月看，物业收费四大变化

广州日报讯（全媒体记者高敏华、陈钰凤）昨日，记者从佛山市发改局获悉，《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（下称《通知》）已印发，从2019年5月1日起，保障性住房物业服务收费和普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价，并实行与社会平均工资联动调整。实行政府指导价管理的物业服务收费将分5个等级，最高一级2.70元/平方米·月。

最高指导价分五级

早在2018年11月，佛山市发改局就制定《佛山市物业服务收费管理调整方案（征求意见稿）》，向全市征求意见。记者对比发现，正式公布的《通知》在征求意见稿的基础上有稍微调整。

《通知》指出，实行政府指导价的是保障性住房物业服务收费和普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费，并实行与社会平均工资联动调整。别墅、非住宅和实行政府指导价管理外的其他物业服务收费实行市场调节价。本次公布的全市最高指导价：一级2.70元/平方米·月、二级2.35元/平方米·月、三级2.00元/平方米·月、四级1.65元/平方米·月、五级1.30元/平方米·月，业主自有产权车位（车库）的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行，人防车位参照执行。各区可在不高于市定最高指导价内根据实际另行制定本区最高指导价并向社会公布。

物业收费与平均工资联动

与以往的物业收费指导价不同的是，本次调整增加了价格联动机制，物业服务收费指导价调整实行与社会平均工资联动，以2017年佛山市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到30%及以上时，社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门综合物价指数和社会承受力等因素适时调整向社会公布，并作为下一次联动的基期标准。

佛山市发改局表示，创设物业服务收费标准与社会平均工资联动机制条款。属于创新性条款，目的是让物业服务收费标准能够及时合理反映物业服务成本变化。物业服务成本主要是人力成本，因此以2017年佛山市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到30%及以上时，社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动。参考2017年以前的社会平均工资增长幅度模拟估算，约3年调整一次，每次调幅约12%左右。

收费标准实行菜单式组合计价

据介绍，政府指导价按服务级别和服务内容实行菜单式组合定价，并详细列明各服务内容级别最高价格。将物业服务的内容分成五大类（综合管理服务，物业共用部位和共用设施设备维护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护），每大类由基本服务和分级服务构成，每项服务内容按不同的服务标准分成5个档次，并制定与之对应的收费标准，让业主和物业服务公司可以根据实际服务内容和与之对应的收费标准自由组合，并明确：服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。这种收费模式可以增加收费的透明度，减少不必要的矛盾。

对于在征求意见阶段关注最多的现行物业收费如何处理问题，《通知》明确：“现行物业服务收费标准与本次公布的政府指导价不符的，对仍属于政府指导价管理范围的物业服务收费，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行；重新约定收费标准的，物业服务企业应在合同期满三个月前按本通知第四条规定执行。”而在《通知》第四条则规定：“物业服务内容或物业服务成本变化需重新约定收费标准的，物业服务企业与业主应按照以下程序协商确定：依据实际服务内容和成本情况，参考物业服务收费指导价和业主满意度测评结果进行协商，并依法依规由业主表决通过。物业服务企业应将需重新约定物业服务收费标准的业主表决结果在物业管理区域显著位置公告30日以上。”

业主装修物业不得强收清运费

《通知》明确，实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费。住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、小区喜庆活动等用水用电，费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。

另外，对于市民反映较多的装修阶段物管收取垃圾运送费的现象，《通知》也明确了业主需要装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业可以通过与业主签订装饰装修服务协议等形式，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修所产生的垃圾，由业主自行清运的，物业不得强行收取清运费。

由于住宅车位大部分已采用智能化封闭管理，出入口门岗人员大幅减少，卫生清洁难度降低，车位没有绿化覆盖需求等原因，实际车位物业服务成本是低于住宅物业服务成本的，因此规定业主自有产权车位（车库）的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行，人防车位可参照执行。

此外，佛山市新建住宅已经基本不存在无电梯的普通住宅，对无电梯住宅物业收费不再单独制定指导价标准。

新物业收费

计算公式

计算公式：调整年物业服务收费指导价=基期物业服务收费指导价×【1+（调整年社会平均工资-基期社会平均工资）/基期社会平均工资×0.4）】。

相比起《征求意见稿》，变动幅度从40%下降到目前的30%，意味着随着佛山社会平均工资的变动，物管费指导价变化也会有所变化。

部门解读：佛山市发改局表示，本次调整物业收费，建立质价相符的管理模式。改变现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式，因物业服务内容增加需超出政府指导价的，待业主入住后，由物业服务企业与业主依据增加服务的实际内容和成本情况依法依规协商确定。

四大变化

指导价设置“限高线”

记者了解到，佛山的物管费一直有政府指导价，目前实行的是2011年制定的标准，最高指导价是1.9元/㎡，并允许上浮30%，即2.47元/㎡。但由于佛山允许各区根据优质优价原则审批新建项目，所以之前的指导价并无上限。而《通知》中规定了全市最高指导价，各区可在不高于市级最高指导价内另行制定本区最高指导价并向社会公布。也就是说对实行政府指导价范围的物业设置了“限高线”。

厘清各级服务的内容

2011年版本的物业收费标准，并没有清晰说明各级物业收费的对应服务内容，而《通知》将物业服务的内容分成五大类，让业主和物业服务公司可以根据实际服务内容和与之对应的收费标准自由组合，并明确：服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。这种收费模式可以增加收费的透明度，减少不必要的矛盾。

装修押金不能收了

目前执行的佛山《关于加强物业服务收费管理的通知》中，物业服务企业可向业主（或装修企业）收取不超过2000元的装修保证金。但《通知》中并无列明该项收费，并明确“物业服务企业不得强行预收物业服务费，不得随意增加未经约定的服务并强制收费”。

车位物管费打7折

按照目前收费规定：自有产权车位（车库）的物业服务收费以法定产权建筑面积计收的，按不高于所在小区最低住宅物业服务收费标准执行。而调整后的收费，业主自有产权车位（车库）的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行，人防车位可参照执行。

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