南海“城市更新”推出205个项目创新审批流程，从立项到开工将只需19天

深剖析

聚焦城市热点，解读公共政策

昨日上午，佛山市南海区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会举行。会上，南海一口气对外推出205项城市更新项目，涵盖“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区(镇)储备土地、旧村改造等项目类型，共涉及约5.06万亩土地。另外还集中推介产业载体，涉及建筑面积达195万平方米。

在南海区区长顾耀辉的致辞中，有12次提及“更新”二字，“更新”是此次大会的焦点。为了加快建设项目流转速度，南海创新推出“模拟审批”和“标准地”两项重大改革。“‘模拟审批’将实现从立项到开工只需19天，‘标准地’将有效压缩区域综合评估时间。”顾耀辉说。

盘活土地资源，南海经验丰富

自2012年开始，南海都会在每年的春季举办城市更新项目投资推介会，至今已迈入第八个年头。在今年的推介会上，南海一口气对外推出205项城市更新项目，涵盖“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区(镇)储备土地、旧村改造等项目类型，共涉及约5.06万亩土地。另外还集中推介产业载体，涉及建筑面积达195万平方米。

南海区区长顾耀辉将2019年定义为“改革开放再出发元年”，“站在这一新的历史起点上，赋予了南海今年城市更新项目投资推介会全新的能量与使命。”顾耀辉在致辞中说。

今年2月公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》里提及，支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作，搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。日前，南海区领导班子更专程赴香港拜访了林郑月娥特首，双方进行了良好的沟通，并达成了共建粤港澳合作高端服务示范区、争取开通佛山西站到香港西九龙的高铁列车等多项合作共识。

联系今年南海党代会提出“五个再造”，打造“两高四新”建设现代产业体系的目标，顾耀辉强调，“土地空间”四字是关键的支点。“如何进一步加快南海的城市建设、经济发展？需要在土地空间和载体上做文章。”顾耀辉道。

在土地空间上做文章，南海有着丰富的经验。1987年，南海被国务院确定为全国14个农村土地改革试验区之一；1992年，南海率先探索土地股份合作制；2007年南海率先开展“三旧”改造；2009年，原国土资源部和广东省政府共同推进节约集约用地试点示范省建设，并将旧城镇、旧厂房、旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务；2014年，南海成为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点；2015年，南海被列为全国33个农村土地制度改革试点之一，承担农村”三块地“改革试点任务。

“作为‘广东四小虎’之一的南海，从农村、土地入手，部署周密，管理规范，启动工业化、‘三旧’改造、村级工业园改造，再用工业化、城市化反哺农村，形成了比较系统的思路，推出了行之有效的政策措施，体现了制度创新的强大推动力，有力地促进了经济社会的发展。南海在土地领域的探索，富有独创性和实效性，为很多国家土地政策的创新和探索奠定了基础。”原国土资源部副部长、中国土地估价师与土地登记代理人协会会长胡存智给予了高度评价。

首次将旧村改造纳入重点推介

值得一提的是，今年的推介会首次将旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目8个(面积4547.87亩)。

去年，南海旧村改造实现“零”的突破，桂城夏北永胜村旧改正式启动，成为佛山首个成功引入开发商参与旧村整村改造的项目。

在“三块地”改革上作出的有益探索，得到了国家自然资源部的肯定，顾耀辉表示，今年将集中释放南海作为农村土地制度改革试点和广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点在集体土地整备、混合开发、集体和国有建设用地空间调整、土地增值收益分配制度等方面的政策红利。《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(下称《实施办法》)应运而生。

根据《实施办法》，拆除重建类的村级工业园改造示范项目的奖励标准进一步得到提升，由原来的40万元/亩提高到50万元/亩，且微改造类的村级工业园改造示范项目纳入扶持范围，奖励标准为20万元/亩。

“产业”是“三旧”改造的重要目标。《实施办法》明确提出，参与“工改居”的城市更新项目时，需联动改造一定比例的“工改工”项目，用房地产业反哺实体经济；开发方式多样，可选择国有+集体、住宅+产业、出让+出租、，以产业开发为主、住宅开发为辅的混合开发模式，有效解决因集体建设用地与国有建设用地混杂带来的土地开发零碎化问题。

值得一提的是，南海区致力推进企业投资便利化，《佛山市南海区工程建设领域深化改革流程再造工作方案》(下称《工作方案》)也在本次推介会上发布解读，将通过扩大模拟审批范围、推行标准地建设、优化审批流程、强化数据资源共享、完善区镇联动等措施进一步规范工程建设项目全生命周期管理，减轻企业负担，推动项目早落地、早开工、早投产。

通过近年来的改革，南海目前企业投资建设项目从立项到开工的审批时间从法定300多天，最短压减至19个工作日，压减超过90%。工程建设项目竣工联合验收从法定135天压缩至平均8.5天，缩短了近95%。结合国务院办公厅日前印发的《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，顾耀辉表示，新出台的《工作方案》是“一脉相承”，甚至有所创新。根据《工作方案》，主要有两大亮点，一方面，“模拟审批”将充分利用土地出让前时间，部门提前介入进行实质性审查，缩短项目从确定到开工的前期工作周期。而“标准地”则将每个地块的投资、能耗、环境、收益等控制性指标予以明确，区域专项评估数据免费向建设单位提供，将有效压缩项目评估时间。

村民收入有望大大提高

此次南海公开的205个城市更新项目里，夏东经联社就有多个地块上榜，涉及“三旧”改造项目、农村集体经营性建设用地入市项目以及村级工业园改造提升项目。夏东经联社社委黄文昶透露，其中一个项目，目前正在和一家高科技电子企业洽谈中，成功落地之后，村民收入将比以前增长4倍。

除此之外，夏东经联社也有“工改居”项目。黄文昶透露，未来将以产业社区的概念去规划该地块项目，“村民都很积极响应改造。因为改造提升的不只是村容村貌，更重要的是这是一条可持续发展之路。”黄文昶说。

广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长江浩认为，南海推“工改居”进行城市更新能达成“双赢”。“南海的‘工改居’让房地产反哺城市更新，在适当放开之余，要求配给一定的实体经济。南海制造业比较发达，在城市发展的过程中，导致了产业与人融合的迫切需求。如果南海能在‘工改居’的过程中，让制造业里的‘人’有了配套，把人留住，就能做好产业集群，那么南海成为先进制造业增长级是指日可待的。”江浩说。

昨日，南海区产业用地供需平台同步发布上线。平台提供并持续更新土地信息，土地改造方式、合作条件等信息清晰列举，需求方可结合自身情况和项目发展方向，做好投入费用的预估和回报预期，形成一套可供决策的土地开发可行性研究方案，锁定理想土地，促使其尽早投资参与。平台同时提供用地需求信息，通过对用地需求的分析，土地权利人在实施改造前可对需求方拟投资的产业类型、产业规模、租金水平等进行全方位了解，将相关需求导向落实到具体项目改造和项目方案中，有助于解决改造利益平衡难的问题，通过以需定供的方式，针对性开展改造，让各方利益透明化。“接下来我们也会积极配合工作，将我们的土地项目更新推送到平台上去，促进项目对接。”黄文昶说。

焦点

激发企业产城融合发展积极性

鼓励社会资本参与产业升级

“我们对‘工改工’和‘工改居’联动改造非常关注，很大程度上可激发企业践行产城融合发展的积极性，对推动城市产城融合会起到非常积极的作用。”在昨天举办的南海区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会上，新出台的《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(以下简称《实施办法》)作为“重头戏”在本次推介会上发布解读。作为企业代表之一的保利华南实业有限公司董事总经理唐翔在会后对于新政表现出积极的兴趣。

持同样观点和态度的还有时代中国控股有限公司副总裁兼佛山分公司总经理周四阳，“2007年以来南海区在土地政策上先行先试，取得了巨大成功，新的政策红利将再度焕发活力，促进未来三到五年产业升级和城市更新的飞跃发展。”

混合开发复合利用土地加快连片成片改造

新发布的《实施办法》总结过去实践经验，兼顾省、市最新政策要求和城市更新新形势，重构政策体系，颇多创新突破的内容，混合开发、联动改造、片区统筹整备等诸多方面在全市乃至全省都具有独创性和前瞻性，进一步释放政策红利，为城市更新(“三旧”改造)、村级工业园改造注入新活力。

其中，在推进连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，平衡不同产业开发的总体利益，《实施办法》允许并鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发模式推动连片改造，平衡不同改造方向利益，带动各方参与改造的积极性。

混合开发是指“国有+集体，住宅+产业，出让+租赁，以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式。

“今年政策有三个方面备受企业关注，第一是联动开发，第二是混合开发，第三是针对产业与工业地向‘M0’(新型产业用地)改造的政策。”会后，周四阳在接受采访时表示，新政的出台会大大激发社会资本的投资热情，让更多的企业与社会资本参与到南海的产业升级中。

推动“工改工”和“工改居”联动改造

“我们对‘工改工’和‘工改居’联动改造等政策十分赞成，将会积极参与城市更新和产城融合建设中。”在唐翔看来，新的《实施办法》为正在积极参与城市更新的企业提供了更多参与和发展的机会。

据了解，为加快推进南海区村级工业园改造提升，除了加大奖励力度之外，《实施办法》放开了“工改居”的协议出让，前提是承担“工改居”(改造后有城镇住宅建筑的)项目与“工改工”项目进行联动改造任务，以平衡两者之间的利益，即挂钩一定比例的工业提升项目(要求为拆除重建类，公共设施完善、土地复垦项目也可以折算成工业提升项目)，以此实现房地产业反哺实体经济。联动改造根据土地权属性质、联动项目类型确定一定的联动改造比例要求，对不采用联动改造方式的也明确了出让价款分配款扣除金额要求。

对此，周四阳表示，以相对较低的成本做好产业前期投入非常重要，如果产业前期成本非常高，成本很容易被嫁接到招商引资的环节，势必对入驻企业的规模和质量造成影响，同样也会影响很多投资者的积极性。“联动开发就解决了这个问题，用‘工改居’的居住部分来反哺到工业与产业，最终使产业的前期投入降低，作为投资者就会把这部分的红利用于未来招商引资的过程中，会带来产业规模的提升和质的飞跃。”

采写：南都记者路漫漫何国劲

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