顺德拟出台深入推进城市更新工作实施细则奖励自行改造的拆除重建类工改项目

广州日报讯（全媒体记者陈昕宇）昨日，记者从佛山市自然资源局顺德分局获悉，由该局起草的《顺德区人民政府深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则（征询公众意见稿）》（下简称“征求意见稿”），目前正在征询公众意见。作为顺德推进城市更新下一步工作的重要文件，征求意见稿提出多种合作开发改造模式，同时也制定了相应的扶持政策。对自行改造的拆除重建类工业提升改造项目，符合相关条件的，土地使用权人可获得每亩用地30万元的扶持。

关注：

推进更新实施细则征求意见

村级工业园改造是顺德区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的重要抓手，同时也是当前区委区政府攻坚的“头号工程”。今年顺德将要力争完成拆除改造提升破旧厂房13000亩、复垦复绿3000亩、建设园区建筑面积800万平方米的目标。

佛山市自然资源局顺德分局相关人士表示，这次该局起草了《顺德区人民政府深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则（征询公众意见稿）》，将推动顺德村改“加速”。

实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市、区有关城市更新及“三旧”改造政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居），进行拆除重建、局部加建、综合整治、功能改变、生态修复、历史文化保护等活动。

记者了解到，随此次“征求意见稿”一并出台的，还有“地价计收及收储补偿标准”及《旧城镇引入市场主体改造操作指引》《旧村居引入市场主体改造操作指引》两份指引。

据网上公示信息，该征询意见稿的征询期限从即日起至4月10日，社会人士可致电0757-22836897提出建议。

扶持：

奖励自行改造的拆除重建“工改”项目

为鼓励各方的积极性，征求意见稿透露，顺德将对城市更新项目出台相应的财政扶持政策。佛山市自然资源局顺德分局相关负责人称，对自行改造的拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），用地面积达到30亩及以上，且容积率达到1.5及以上的，完成供地手续后对土地使用权人按每亩用地30万元进行扶持。而项目竣工验收后，还可以按照项目竣工验收建筑面积，对土地使用权人按每平方米150元进行扶持。

在土地整理方面也有相应的扶持政策。征求意见稿称，除经营性（不含工改）项目外，单个项目完成土地整理面积达到50亩及以上的，在完成供地手续或经镇街出具证明完成土地整理后，对土地整理人（指自行改造的土地使用权人，自行整理或引入合作方整理土地的农村集体经济组织，或者收购归宗的收购方），按项目用地面积每亩10万元进行扶持。

为鼓励土地复垦及公益类用地的改造，这两类项目用地，将可以按照每亩10万元对土地使用权人进行扶持。

为鼓励城市更新项目的连片改造，实施细则提出，对于不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，具体为“挂账收储”公开出让类补偿标准提高2％，协议出让类出让金计收比例下调2％。

保障：

城市更新单元无偿移交独立用地不少于3000㎡

在城市更新项目中，如何保障公益性用地的供给，是改造过程中需要解决的难题。征求意见稿规定，城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。

实施细则还规定，除工改项目之外的城市更新单元规划，应将不低于城市更新单元总面积的15%，且在拆除重建范围内将不低于该范围面积15%的用地用于建设公益性项目，其中通过现状工业改造为经营性开发项目，公益性项目的用地比例不得低于25％，绿地率不得低于30％。在保证公益性项目用地总量占比不低于上述要求的前提下，公益性用地可按照拆除重建范围总量平衡的原则进行调配。

征求意见稿还允许项目按规划实施实际移交公益性用地面积未达到上述要求的，协议出让类项目移交不足部分按照土地市场评估价全额计收土地出让金，挂账收储类项目移交不足部分土地出让收入不予分配。而移交的公益性用地面积超过上述要求的，协议出让类项目超额部分可按原土地用途市场评估价在土地出让金计收时扣除等办法奖励。

问题一：

旧村居如何改造？

随征求意见稿一并向社会征询意见的，还有《旧村居引入市场主体改造操作指引》。指引规定，旧村居改造项目可以选择由政府组织实施后公开出让给市场改造主体，或者由村居集体全资公司自行改造，也可以由公开招合作方推进改造，后两种改造模式允许采取协议出让供地方式。

指引规定，旧村居改造项目引入市场主体改造必须通过区公共资源交易平台公开选取。在具体流程上，旧村居改造城市更新单元计划申报前，将由镇（街道）会同村（居）集体经济组织确定旧村居改造范围，划定城市更新单元。

拆除重建类旧村居改造范围原则上以村庄建设用地范围为基础，鼓励将整村范围纳入城市更新单元。同时，可结合地块特点和周边路网结构，将旧村居范围内的旧村居用地、难以单独实施改造的产业用地、“三地”统筹整理进行连片改造。

根据指引，旧村居项目更新单元计划申报前，由村（居）集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿，表决同意的，视为条件满足。而改造意愿表决的同时，应一并就禁止私人新建、改建、扩建住房的事宜（含禁建范围、禁建期限）进行表决，改造意愿表决通过的，全体组织成员有义务遵守表决结果，禁止在规定时间、规定区域内的新建、改建、扩建住房行为。

问题二：

旧城镇如何引入市场主体改造？

旧城镇如何引入市场主体进行改造？指引称，旧城镇更新单元涉及少量集体用地或“三地”的，可一并纳入改造范围。

在改造模式上，旧城镇可以选择由改造项目范围内权利人引入市场主体进行改造，社会主体进行拆迁补偿后协议出让，也可以选择由政府主导改造，政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让。

在流程上，申报主体按相关要求编制实施方案，其中应包含补偿方案形成表决稿，同意改造户数达到2/3及以上，按相关程序进行报批；申报主体与改造户数《拆迁补偿安置协议》签订达100%，则报区政府确认实施主体资格，与镇政府（街道办）签订监管协议；此外，操作指引还提出，经改造范围内90%以上住户（或土地权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，也可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招拍挂等方式确定土地使用权人（改造主体），由区政府作为征收主体，改造主体出资，完成征收补偿后，签订土地使用权出让合同。

观察：

征求意见稿透露出什么？

一周内，佛山市自然资源局顺德分局出台两份重要征求意见稿。今年，顺德在率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区上，如何强化项目意识，狠抓项目建设，成为各政府职能部门急需谋划解决的现实问题。

《顺德区加快建设用地开竣工管理办法（试行）》征求意见稿，从源头上为项目的动工落地，明确了时间表，为顺德的高质量发展抢抓了速度。而同时征询意见的《深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则（征询公众意见稿）》，则为顺德下一步的村改提供了“路线图”和解决方案，也提供了扶持政策，为带动社会各方参与村改注入了新动能。

近日进行的禅城两会和南海城市更新工作大会上，周边“兄弟区”均提出新举措。作为广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的顺德，将村改作为主要突破口，主动抢抓机遇，更快更好地将政策出台并落到实处。

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