顺德公示城市更新工作实施细则支持新产业与新业态发展 提高“村改”工业提升项目配建比例

村级工业园改造是顺德区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的重要抓手。

南都记者郑仲摄

日前，佛山市自然资源局顺德分局发布了关于《顺德区人民政府深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则》征询公众意见(以下简称“征求意见稿”)的通告。

在全面落实“市27号文”的同时，顺德区本次发布的征求意见稿进一步就推动顺德建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作提出多项工作实施细则，城市更新(“三旧”改造)的工作重点更加聚焦在村级工业园整治提升、中心城区城市形态提升以及公益性设施用地的落实和保障方面。同时，进一步激发市场活力，支持新产业、新业态发展，推进“混合开发”加大土地复合利用，并对“改工”项目以及纳入“村改”的工业提升项目，按照规定相应提高配套设施计容建筑面积的占比。

推动建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区

通告指出，为构建科学合理的城市更新(“三旧”改造)政策体系，推动顺德区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、连片改造、产业保护、利益共享、公平公开”的基本原则，结合工作实际，佛山市自然资源局顺德分局起草了《顺德区人民政府深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则(征询公众意见稿)》，即日起至2019年4月10日公开征询公众意见。

征求意见稿提出，村级工业园改造是顺德区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的重要抓手，实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市、区有关城市更新及“三旧”改造政策要求，对特定城乡建成区(包括旧城镇、旧厂房、旧村居)，进行拆除重建、局部加建、综合整治、功能改变、生态修复、历史文化保护等活动。具体包括城市基础设施和公共设施亟须完善以及现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求、影响城乡规划实施等八类用地。

根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为改工项目(改造后为工业及物流仓储功能)、改商项目(以商服为主导功能)、改住项目(以居住为主导功能)、改公益性项目、复垦项目和其他类型改造项目。

鼓励连片改造，确保公益用地

城市更新单元划定不小于10公顷

据记者了解，去年底佛山市发布的27号文即《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》特别提出鼓励连片改造和确保公益性用地落实。该《实施意见》要求，城市更新单元的划定需具有一定规模，连片开发，其中拆除重建的规模应不小于1公顷，应包含完整的规划独立占地的公益性项目用地

本次顺德征求意见稿中，在符合市27号文的一般要求的基础上提出，城市更新单元的划定原则上不小于10公顷。不满足以上规定条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

与市27号文步调一致的是，该征求意见稿提出城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。以及除改工项目之外的城市更新单元规划，应将不低于城市更新单元总面积15%，且在拆除重建范围内将不低于该范围面积15%的用地用于建设公益性项目，其中通过现状工业改造为经营性开发项目，公益性项目的用地比例不得低于25%，绿地率不得低于30%。在保证公益性项目用地总量占比不低于上述要求的前提下，公益性用地可按照拆除重建范围总量平衡的原则进行调配。

推进“混合开发”

加大土地复合利用

在严控新增、盘活存量的现实背景下，如何推进这些村级工业园改造，提升集体建设用地利用水平，同时避免改造比例失衡(即改为房地产用地多，工业改造提升类较少)，改造资金“脱实向虚”，是包括南海区和顺德区在内各区都面对的破解土地瓶颈、推动高质量发展的重要命题。

在上一周南海区发布了相应的城市更新实施办法，加强混合开发复合利用土地，加快连片成片改造的同时，顺德本次征求意见稿也特别对于混合开发提出实施细则，支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区产业活力，平衡不同产业开发的总体利益。

征求意见稿中对于“混合开发”提出，在推进连片改造更新项目中实施的“以产业开发为主、商服开发为辅”土地复合利用方式，国有+集体，产业+商服，出让+流转三个层面的“混合”。

按照征求意见稿，混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也可通过协议出让的方式选取意向受让人。

重点

纳入“村改”的工业提升项目最高20%建筑面积可用于研发与租赁住房等

征求意见稿还对改工项目做出明确细则。以出让方式供地的改工项目，拆除重建面积达15亩或以上的，允许配套设施计容建筑面积占比标准提高到15%，建成后容积率达到1.5及以上的，工业生产厂房可按幢、层等固定界限为基本单元(建筑面积不少于300平方米，可以独立使用且权属界线封闭的空间)分割销售，配套设施可随工业生产厂房按规定比例转让；改造为商品厂房的项目，容积率不得低于2.5。

在顺德全面攻坚村级工业园改造的“头号工程”的发展背景下，对纳入《佛山市村级工业园整治提升实施方案(2018-2020年)》的工业提升项目，允许兼容不超过20%的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积，相应配套设施的用地面积不得超过7%。

为鼓励各方的积极性，征求意见稿透露，顺德将对城市更新项目出台相应的财政扶持政策。对自行改造的拆除重建类工业提升改造项目(不含商品厂房)，用地面积达到30亩及以上，且容积率达到1.5及以上的，完成供地手续后对土地使用权人按每亩用地30万元进行扶持。而项目竣工验收后，还可以按照项目竣工验收建筑面积，对土地使用权人按每平方米150元进行扶持。

在土地整理方面也有相应的扶持政策。征求意见稿称，除经营性(不含工改)项目外，单个项目完成土地整理面积达到50亩及以上的，在完成供地手续或经镇街出具证明完成土地整理后，对土地整理人(指自行改造的土地使用权人，自行整理或引入合作方整理土地的农村集体经济组织，或者收购归宗的收购方)，按项目用地面积每亩10万元进行扶持。

为鼓励土地复垦及公益类用地的改造，这两类项目用地，将可以按照每亩10万元对土地使用权人进行扶持。

征求意见稿还鼓励连片改造，对于不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，具体为“挂账收储”公开出让类补偿标准提高2%，协议出让类出让金计收比例下调2%。

采写：南都记者洪诗敏路漫漫

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