聚焦佛山物管费新规，设定物管费指导价上限并非一成不变 业主物管想调价 均可协商解决

2018年佛山第二届物业博览会上，一家物业公司展示安保人员交接流程。（资料图片）/佛山日报记者吴琦媛摄

近日，佛山市印发的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（下称《通知》）引起市民的广泛关注，焦点集中在将于5月1日起实行的物管费政府指导价标准，规定普通住宅前期物管费不超2.7元/㎡·月。

对于业主来说，有了指导价上限，是否意味着所有高于这一价格的小区都可以马上降价？而对于物管公司而言，有了价格上限，若后期服务物价上涨、标准提升，该如何合理升价？对此，佛山市住房和城乡建设局相关负责人给予了解答。

新规：新建小区物管费定价取消浮动

市住建局房地产市场监管科副科长江飞介绍，文件的出台主要基于几个原因，一个是此前佛山执行的物管费最高指导价标准的文件已经到期；二是此前的文件中虽然设定了2.47元/㎡·月的上限，但允许楼盘申报调价，因此市场上出现了一些三四元的高价项目，但在后期服务中价高却质价不符，让业主们颇为诟病。

因此，《通知》中明确取消了物管费可上下浮动的规定，这意味着，从5月1日起所有新建楼盘在向物价局申报物业费时都不能超过2.7元/㎡·月，这对未来购买新报建楼盘业主来说是个福音；同时也通过将不同等级对应的服务内容透明化，让业主们更明白各级别收费对应的服务内容。

但要注意的是，这份文件针对的是新建住宅的前期物业服务阶段，一般是从房屋交付之日起到小区成立业委会之前的阶段。“小区成立业委会后，如果业主们认为服务不达标需要降价，可以通过协商的方式解决，或另聘物管公司，或要求降价。即使没有成立业委会，也可以通过线下纸质投票或线上的"佛山市物业管理公共事务综合服务平台"来进行表决，只要"双过半"即可。”江飞解释说。

业主：旧小区物管费太高如何降价？

由于《通知》不涉及非新建楼盘，不少业主提出疑问，非新建楼盘该如何向指导价看齐？对此，市发改局在去年的文件征求意见稿就作出相关回应：非新建小区的价格是经过物价部门备案且订立了合同的，属合理合法；如果合同期满，业主同样可以采用上述办法，参考物业服务收费指导价和业主满意度测评结果进行协商，并依法依规由业主表决通过。

记者在“佛山市物业管理公共事务综合服务平台”上看到，从2017年3月该平台上线至今，已进行过318项投票表决；顺德区平台2015年启用至今表决事项2000件，已有934件通过。表决涉及成立业委会、更换维修电梯、申领维修基金等各类小区事项，投票参与比例一般都在70%以上，有效地破解了小区公共事务决策难的问题。

物管：服务品质提升想调价怎么办？

这厢业主抱怨物管费“天价”，那边物管公司也吐槽“人力成本太高，物管费不涨难维持”。此次设定新建住宅物管费指导价上限，是否更不利于物管公司后期升价？

对此，江飞表示，《通知》最核心的目的，就是要改变现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式。如果一些小区确实服务标准高需升价，物管公司也可以采用跟业主相似的方法，将升价的原因、成本细项、服务内容等，公正透明地告知业主，双方协商投票通过后即可调价。

此外，《通知》中还明确了指导价与社会平均工资联动。即以2017年佛山市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到30%及以上时，社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门综合考虑物价指数和社会承受力等因素适时调整向社会公布，并作为下一次联动的基期标准。“物管费最大的成本增加就是人力，这一新标准的设立也为物管公司今后调价留有空间。”江飞说。

（文/佛山日报记者吴琦媛）

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