旧地块上建起新项目 盘活低效产业用地，高明1.2万亩“晒太阳”土地华丽转身

安博国际物流园效果图。高明区经济和科技促进局供图

这两天阳光明媚，天气晴朗，是工程建设的好时机。高明区更合镇的一片产业用地上，工程车辆来往穿梭，施工人员奔走忙碌，展现着这个佛山最西端的小镇的勃勃生气。

这是安博供应链管理（上海）有限公司国际物流园区项目（下称“安博国际物流园”）的施工现场。这个项目是高明今年谋划的24个省重点建设项目之一。不过，很少有人知道安博国际物流园所在地块此前曾是一家倒闭多年的陶瓷企业，这块地已经闲置多年，一直在“晒太阳”。

从“晒太阳”多年到承接省重点项目，高明更合的这块地为何能实现这样的华丽转身？答案是：低效产业用地整治提升。

从2018年开始，高明开始推进低效产业用地整治提升，计划3年整治2万亩低效产业用地。前两年已完成1.2万亩低效产业用地的整治提升，今年是收官之年，高明将继续大力推进这项工作。

南方日报记者盛正挺叶能军

通讯员唐丽华

企业经营不善“近400亩土地一直没动过”

其实，安博国际物流园所在地块的整治提升在2018年之前已经开始。

“安博所在的地块原来是一家陶瓷厂。”据高明区更合镇经科局局长麦志阳介绍，大概10年前，佛山汇德邦陶瓷有限公司（下称“汇德邦”）落户更合镇，购地510多亩。

据汇德邦的公开资料显示，该公司高明生产基地“规划总投资6亿元，工业园占地600亩，规划8条生产线；一期投资1.1亿元，规划120亩地，2010年8月份正式试产，估计在2010年9月份产品投放市场。”

从这组数据来看，更合镇10年前引进的也是一个不错的制造业项目。然而，汇德邦的宏伟蓝图并没有按计划展开。“大概经营了两三年就倒闭了。”麦志阳说，汇德邦的厂房只占了约116亩土地，2013年宣告倒闭，“其余将近400亩土地一直没动过”。

看着一片旧厂房和近400亩产业用地“丢荒”“晒太阳”，更合镇政府急在心里。2017年，更合镇政府开始排查经济效益不高的产业用地。“我们排查了镇内所有的工业企业，把空置的土地全都列出来，和公司一个个去谈，汇德邦就是其中一个。”麦志阳说。

不只是更合镇，高明区也意识到了这点。

“高明很多产业用地都在"晒太阳"。”据高明区经济和科技促进局副局长钟建峰介绍，2017年底，高明开始排查全区的低效产业用地。“依据开发强度、投资强度、亩均税收等指标，分行业明确低效产业用地认定标准，登记低效产业用地422宗，占地面积约2万亩，基本摸清全区低效产业用地的结构、数量、分布状况等情况，建立起低效产业用地资料库，录入300多宗低效产业用地的基本信息，实现地块信息的互通互查。”

2018年1月，高明出台了《佛山市高明区低效产业用地整治提升三年行动计划》，明确将用3年时间消化盘活全区2万亩低效产业用地，做到“寸土必惜、寸土必用、寸土不弃、寸土不闲”，全面开创高明土地利用开发新局面。

2018年3月21日，高明召开低效产业（闲置）土地整治提升动员大会。区长梁耀斌表示：“无论是当前土地管理宏观形势的要求，还是高明区土地利用情况的实际，都要求我们必须放弃粗放利用的用地方式，进一步提升对土地资源精细化利用水平。”

高明区委书记徐东涛鼓励各部门干部“要敢于直面问题，对低效产业土地整治提升要做到"快、狠、准、稳"，通过自身挖潜提质增效，积极破解制约发展的重大难题，进一步把全区实现高质量发展的基础夯实筑牢”。

一场向存量用地要效益的改革在高明全面铺开。

无缝对接低效用地引入省重点项目

经过多次洽谈，更合镇成功收储汇德邦的产业用地，随后重新组织招拍挂，引进了安博国际物流园。

安博国际物流园是全球物流龙头企业。安博国际物流园项目总投资2亿美元，计划引入著名跨国公司区域性（或以上）总部、国际及国内知名的生产轻加工企业、电子商务企业、国内外知名医药企业和第三方物流企业等优秀企业。

“2017年和安博国际物流园谈，2018年正式引入。”麦志阳说，汇德邦的地块基本实现了“无缝对接”。这块地的华丽转身也成了高明低效产业用地整治提升的一个样本。

不过，高明盘活低效产业用地的手法并不只是政府对土地的回收。在改革不断推进中，整治提升的举措不断创新，成果在各镇街陆续显现。

位于明城镇明阳路8号的佛山市都天钢铁加工有限公司占地111.29亩，已于2016年停产，并于2017年9月被法院拍卖，但是，新业主拍卖取得用地后一直未进行开发利用，该土地未能产生税收。

经明城镇政府推动，2019年，新业主与佛山市美宗房屋科技有限公司（下称“美宗房屋”）达成租赁协议。美宗房屋计划投资1亿元建设集装箱房屋装配式建筑项目，项目占地52.5亩，预计达产后年产值6亿元，年税收额3000万元，亩均税收57.14万元/亩。

位于杨和镇的佛山市高明展业卫浴家具有限公司占地105.8亩，由于经营不善，企业持续亏损后停产，厂房及相关配套场所空置多年。2019年，在杨和镇政府的牵线搭桥下，佛山市金耀华玻璃新材有限公司收购展业公司，通过股权转让方式获得展业公司的资产。杨和镇政府则通过增加容积率免补地价、给予低效用地再发开专项资金奖补等方式扶持。

金耀华将在该地块开展玻璃新材智能制造项目，拟新建多个生产车间及相关配套建筑，项目预期总投资28800万元，年纳税2388万元，年加工500万平方米玻璃，年产值6亿元。

通过创新原土地使用权人自行开发、政府主导开发、市场主体收购开发、政府与社会力量联合开发、社会多方合作开发等多种模式，通过协商收回、收购储备、提高容积率、提高土地利用效率等方法，高明大力推进低效产业用地集中整治提升工作。

2018年，高明共盘活低效产业用地89宗6588亩，新上马项目和提升改造项目等共93个。截至2019年12月，93个低效产业用地整治项目中，40个新引进项目，31个已投产或部分投产，8个在建，1个未动工，动工率98%，投产率77.5%。

2019年，高明把低效产业用地整治提升作为全区改革“头号工程”，共盘活低效产业用地109宗，盘活面积约6247.41亩，完成年度目标任务的104.12%；合同投资总额约139.6亿元。

啃硬骨头每个镇街要树一两个再开发典型

几个月后，原本属于汇德邦的产业用地将建起具有国际水准的现代物流综合运营平台。“顺利的话，安博国际物流园今年底就能全部完工。预计将带来1000多个就业岗位，年税收2000多万元。”麦志阳表示，安博国际物流园的引进将打造高明高端现代物流中心标杆，提升仓储、物流专业服务，为制造业节约成本，助力企业扩大产能、提高生产效率。

成功的案例推动改革的脚步继续向前，但是，改革越到深水区，难度也越大。钟建峰坦言：“改革先易后难，收官之年面对的都是剩下的硬骨头。”

按照三年行动计划，今年高明还要完成7000多亩低效产业用地的整治提升。

近日，高明区经科局将启动低效产业用地调研摸底和标图建库工作会议，为下一步全区布局做好基础。

在近年调研摸查数据的基础上，高明经科促局将再次系统化梳理及排查低效产业用地实际情况，动态更新数据库，为后续各地块的精准整治提供详实准确的数据支撑；借用专业机构的技术及经验，基于低效产业用地的摸查情况，从低效产业用地的政策研究及建议、低效产业用地的产业规划布局、低效产业用地招商引资等方面，打造“三位一体”的低效产业用地整治体系，实现全链条整治提升。

在2020年低效产业用地再开发实施计划的基础上，高明经科促局计划筛选50亩以上的低效产业用地，制定任务分工表，成立工作小组，根据每宗地块具体情况，逐宗走访，与原土地使用权人协商制定改造开发协议。

钟建峰表示，今年将把整治提升工作做得更细。例如，将充分发挥低效产业用地整治提升联席会议制度职能，定期召开会议，及时讨论低效产业用地入库、奖补申报以及其它需提交区级层面解决的问题；落实低效产业用地再开发管理暂行办法相关奖励政策，组织开展奖补申报工作，及时兑现资金扶持，以增强社会资本参与改造的积极性；成立联合验收小组，制定对已盘活低效产业用地验收工作计划并组织实施。

收官之年的任务也对高明各镇街及西江产业新城提出了新的要求。

钟建峰表示，各镇街、西江产业新城应落实好2020年低效产业用地改造项目入库工作，通过与原土地使用权人协商，按照“一地一册”制定改造开发协议，列清目标地块，逐个实施改造；在开展低效产业用地整治过程中，要明确思路、有明确的产业定位，加大公有资产参与运营力度，针对集中连片、占地规模较大的出让地块展开收购。

他希望，在每个镇街、西江产业新城打造一至两个全区低效产业用地成功实现再开发的典型示范点，以点带面提升整治成效，营造节约集约用地良好氛围。

■聚焦

高明多部门联动，多举措并施

优化产业发展空间

产业用地的利用直接决定一个地区的经济发展状况。高明低效产业用地整治提升与三旧改造、国土空间规划等工作有机结合，发动公有资产和社会资本齐参与，分类精准推进，为经济高质量发展提供优质空间。

“一地一策”分类整治出实效

结合自身的实际情况，高明把全区范围内已获得《土地使用权证》的国有和集体工矿仓储用地，以及涉及历史遗留问题的产业用地，纳入低效产业用地整治提升范围。随着珠三角枢纽（广州新）机场以及高铁、地铁等交通设施的逐步完善，高明的产业用地正变得越来越抢手。据钟建峰介绍，产业用地价格已从几年前的30万元/亩上涨到70万元/亩。这为低效产业用地的整治提升带来了不小难度。

为此，高明按照“一地一策、先易后难、重点突破、分类处置”原则，根据不同地块实际情况，实施推动企业自主改造提升、政企联合招商、协议回收、土地流转、“退二进三”等精准化处置措施。

对于产出效益差或土地集约程度低的企业，引导鼓励企业通过科技创新、高位嫁接、资本运作、税收回归等方式，进行自主改造提升，支持工业企业节地挖潜，提高工业用地容积率扩大生产性用房。截至2019年底，共推动111宗低效产业用地自我改造提升，盘活约7554.11亩地块。

针对开发未完成和开发不达标土地，加强政企合作，由政府帮助企业引入上下游项目，延伸产业链条，并鼓励其他企业以兼并、重组、合并等方式依法收购低效用地。截至2019年底，共有61宗低效产业用地通过政企联合招商，引进76个项目，盘活约2218.39亩地块。

对原土地使用权人因项目、资金、预期效益等原因，无法按原土地出让合同约定开发的产业用地，由政府通过协商收回土地使用权后重新组织出让，促进市场化配置土地资源。截至2019年底，政府收储低效产业用地6宗，盘活约1405.31亩地块。

对已投入一定资金进行开发，但因项目、资金、预期效益等原因难以继续开发的，鼓励原土地使用权人依法流转土地使用权，或通过引入战略投资者对相邻宗地收购后实行整合利用、集中开发建设。截至2019年底，通过土地流转方式盘活的低效产业用地18宗，引进20个项目，盘活约891亩地块。

鼓励低效利用、产能落后和布局不合理的工业用地退出工业项目，用于发展第三产业，实现经济转型升级。截至2019年底，共有2宗低效产业用地实施“退二进三”，盘活约295亩。

建成企业高质量发展评价大数据平台

“项目为王，落实为要”。产业用地总归还是要承接产业项目，而要使用地产生效益，项目必须先建厂投产。在推进低效用地整治提升中，高明积极与企业沟通联系，协助企业排除困难，力促项目落地后尽快动工建设，尽早投产产生效益。

截至2019年底，高明推动41个项目动工建设，促使约1938亩地块真正得到利用。同时，强化督查跟踪，对低效产业用地推进落实情况加强跟进督办，定期发布督查通报，2018年的40个新引进项目的动工率和投产率分别达到98%和77.5%。

高明不仅加大公有资产参与运营力度，针对集中连片、占地规模较大的出让地块展开收购，进行二次开发建设；而且还引导鼓励社会资本参与共同开发低效产业用地，盘活整合资源，完善基础设施配套，重新导入优质产业。

高明经科促局还加强与自然资源部门、高明区“三旧”办的沟通对接。一方面，把低效产业用地整治提升纳入高明区国土空间规划编制和管理，重新规划功能定位，对高明现有产业空间进行重新布局；规划建设一批支柱产业配套园区，服务好本地企业增资扩产和产业链补链强链，并着力引进培育一批有核心竞争力、发展前景好、成长性强的产业和企业。

另一方面，把低效产业用地中符合“三旧”改造的地块推送至区“三旧”办，争取纳入“三旧”改造项目，享受“三旧”鼓励政策。目前有58宗地2110.54亩已纳入“三旧”改造库。

在推进低效产业用地整治提升的同时，高明同步推动构建以“亩均效益”为核心的工业企业高质量发展综合评价体系，依据亩均税收、亩均增加值、单位能耗增加值、全员劳动生产率等多项指标，研究制定科学合理的综合评价指标体系。

目前，高明已建成企业高质量发展评价大数据平台，并根据评价结果，划分优先发展类、鼓励发展类、提升发展类、限制发展类四种类型，相应实施差别化的资源要素配置政策，促进工业企业高质量发展。

■观察眼

抓住高质量发展的

“牛鼻子”

在高明的低效产业用地排查中，“亩产税收”是个很关键的评判指标。如果一块产业用地的亩产税收低于该企业所在行业的平均值，那这块用地很有可能被判为“低效”。这个看起来有点“简单粗暴”的标准，其实是企业、地区发展质量的一个“牛鼻子”。

早在2006年，浙江省绍兴县就提出了“亩产论英雄”理念，初步建立以节约集约用地、节能降耗减排为重点的企业“亩产效益”导向、约束和评价机制。随后，浙江省内不少地方也积极探索实践。到2017年，浙江省实现用地5亩以上工业企业“亩产效益”综合评价和资源要素差别化配置全覆盖，并开展设区市、县（市、区）、31个制造业行业“亩均论英雄”综合评价。目前，浙江全省仍在深化“亩均论英雄”改革。

高明区经科促局副局长钟建峰认为，亩产税收在一定程度上体现了土地的利用程度、企业的效益状况以及这个地区的整体发展水平。因此，整治提升低效产业用地，看似在提升单位产值，其实也是在帮企业追求更高效的产出，助地区实现高质量发展。

珠三角地区产业用地日趋紧张，而且光靠新增指标很难解决问题。在佛山五区中，高明以960平方公里的土地面积位居第二名，但“六山一水三分田”的地理格局，让高明用于发展的土地空间并不宽裕；而且，高明还有很多土地存在利用率不高、集聚度不高等问题，导致很多土地没有真正发挥出其价值。

因此，高明的产业发展不仅要充分利用好“增量”指标，将有限的土地计划在重大项目和优质项目中合理分配；另一方面，还要向存量要土地，通过土地节约集约利用、盘活低效闲置土地来解决土地供需矛盾。

高明区开展低效产业用地整治提升工作的主要目的是盘活存量建设用地，进一步提升土地节约集约利用水平，促进土地资源高效利用，为传统产业转型升级和新产业、新业态释放用地空间。在整治提升产业用地工作中，高明鼓励土地使用权人拿出空置的土地或厂房，二次招商引入新项目或自主开发利用。这种“零土地招商”模式，让新项目有地可用，存量资产变为项目产出，地块产出效益提升，实现了多方共赢。

此外，在近年大力推进低效产业用地整治提升中，土地的开发利用率、亩产税收、单位产值等概念逐步深入相关部门的工作人员心中，推动政府干部形成效益价值观共识，这势必为高明今后的高质量发展培养出一支人才队伍。

■数读

四组数据展现整治成效

土地利用效率明显提高，促进了节约集约用地。2018—2019年两年，高明通过低效用地再开发项目实现节地面积5581.76亩；利用存量建设用地引入项目数逐年提高，2018年利用2058亩引入40个项目，2019年利用3525.06亩引入86个项目。

带动了投资增长，经济发展动力进一步增强。通过各种渠道实现合同投资总额约157.82亿元。越来越多的社会资本、民间资本踊跃参与，逐渐成为了低效用地再开发的主力军。

项目动工率明显提升，加速了项目落地投产。两年来，通过加强与企业沟通，高明解决了一批多年未能开工的项目供地问题，同时加强审批制度改革，压缩审批时限，积极落实“拿地即动工”“代办审批”等改革服务，完成促动工项目41个，面积1938.33亩，项目完全达产后预计新增合同约定年税收3.56亿元。

经济效益逐步体现。在高明已完成的再开发地块中，2018年89宗地2017年纳税7.56亿元，2019年纳税9.18亿元，增长了21.4%；2019年109宗地2017年纳税6.91亿元，2019年纳税7.98亿元，增长了15.6%。

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