小户型保值还是大户型值钱？

□梁瑞卓

近年来，在禅桂中心区二手房市场，一些大户型走俏，如佛山保利花园、中海千灯湖花园、中海万锦豪园、中海寰宇城、龙光天湖郦都等一些高档社区，四房单位特别热销，价格也较其余普通三房单位要高些。

在一手房市场，四房单位也比普通三房价格要高，如三山新城某楼盘三房单价是3万+，四房则是4万+。那么，这是否意味着四房比三房更值钱？

其实，在同一地段，判断哪种户型更值钱，主要依据该户型的坐向、景观及自身户型的优劣，还有最重要的供求关系，户型的大小仅是次要因素。

在小区规划中，发展商往往将最好的景观、坐向都留给大户型，次等的坐向、景观则安排中小户型。于是，大户型的价值就自然高于其他中小户型，有些价差甚至在20%以上，楼盘档次越高，价格相差就越大。一线江景大户型，比其他非江景普通户型，价格往往高出50%以上。

一直以来，在中心城区，中小户型由于面积小、总价低，易于出手，更容易受到投资者青睐。对于过渡型买家来说也一样，将来换房时好出手，出租也较容易，而大户型成交活跃度相对较低。

但现在风向似乎有所转变，一些高档小区紧凑型4房及中高档次大户型，虽然单价高、总价更高，但成交也趋于活跃。

前些年，国家大力推行中小户型，推出70/90政策，市场上涌现大批90平方米以下的中小户型。因此，目前二手市场上小三房供应特别充足，价格自然受制。

目前，市场上高档四房受宠，主要是因为二胎置业潮的到来。还有，一手楼价走高，不少改善型买家将目光放在二手市场上。二手市场中的四房供应本来就较少，四房需求的增长导致出现供不应求的局面，价格自然走高。

然而，对于普通小区的二手房，却是另一番景象，中小户型成交较活跃，大户型却受冷落，很多大户型以同样的单价挂牌出售，放了一年还没卖出去是常事。对于年轻的刚需，三房已经足够，而改善型刚需对普通小区的大户型又看不上眼。

有地产公司老总曾表示，核心地段楼盘要卖高价，就必须做大户型，小户型面对的是刚需，对价格很敏感，只有高端改善型买家，才不会太计较价格。

目前市场上单价卖得高的住宅，如保利天悦、鹏瑞皓玥湾、宝能云景台，普遍都以180平方米以上的大户型为主，单价也高出市场平均价50%以上。

所以，高端住宅是大户型更值钱，因为稀缺；普通住宅中小户型单价更高，因为市场成交更活跃。

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