发起土地价值和生产力革命，实现城市能级跃迁 新地改：催生未来之城

新一轮“地改”推动着南海城市能级跃迁。图为桂澜路千米商业走廊。戴嘉信摄

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南海最近的好消息不少。

日前，广东省发改委发布2020年全省特色小镇“回头看”工作情况，南海的千灯湖创投小镇入选建设工作优秀特色小镇名单；更早些时候，享誉世界的奥地利老牌工业巨头安德里茨集团正式落户南海九江；省内首艘氢能游船“仙湖1号”也在南海下水，一批氢能高科技产业项目与载体将在丹灶启动……

无法想象，这片新兴产业蓬勃发展之地，在20年前甚至10年前，还陷在一片老旧的城市空间中，与低效土地和传统业态做着斗争。是一场轰轰烈烈的“地治改革”，改写了一切。

在这场以国土空间综合治理改革创新为主线的“地改”中，南海腾挪出新空间、重塑土地产出价值，还做大了财富蛋糕，更见证了城市能级的跃迁。

也正是这样一场改革，让南海从落后的乡村工业中长出高新产业的根基，向一座现代化的未来之城蝶变。

●南方日报记者吴欣宁

价值革命改写南海产业故事

今日的南海，是中国县域经济的领跑者。更为关键的是，这个领跑，是建立在对质量与效率的高度追求上的。

今年，南海地区生产总值突破三千亿元大关。其中，“两高四新”产业增加值超千亿元，占GDP比重提升至33%。世界500强、新兴科技园落户的消息不时传来。高新技术产业已成为南海当之无愧的发展支柱之一。

然而，在“高新”这条路上的挺进，是南海历经曲折摸索、克服重重挑战的结果。一切，还要从十多年前的“地改”谈起。

彼时刚步入21世纪，南海凭集体土地股权制改革，积累了大量的工业化财富。但隐患也就此留下：土地分散，产出低下，且污染严重。一方面，是土地开发强度逼近临界点；另一方面，是产业转型升级急需新空间。于是，一场向存量土地要空间的改革势在必行。

2007年，南海开启对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造。这个改造，直接催生了日后南海产业新地标——广佛国际商贸城的诞生。

广佛商贸城的前身，是“洋垃圾”集散地。尽管身处广佛同城前沿地带，但村民小组将绝大多数集体土地租给了回收废旧塑料和有色金属的企业。“垃圾”回收加工厂和露天堆场遍布的常态，迫使南海在这里开启大刀阔斧的升级改造。

当时，南海花数百万元请国内外专家做规划，通过历史土地确权、土地置换、三地整合、集体用地转为国有用地等多种方式，以公资为引领，推进片区土地的连片集约开发，释放了大量空间。在此过程中，南海也注重社会资本参与，引入广佛智城、永旺梦乐城、坚美等社会企业参与建设。

经此一役，已经存在20多年的塑料、五金小型污染工厂，被现代化企业的总部楼宇所替代，入驻企业年产值约23亿元。广东有色金属交易中心等新的产业地标拔地而起。

这场改造以土地这个核心要素为支点，撬动的是南海整个经济功能和产业能级的提升。它也带来一个示范效应：不能任由集体土地租出去做低端产业。

由此，在南海曾经低效的集体土地上，开始崛起一座座高端、新兴的产业家园。

和广佛商贸城类似，里水镇大冲社区的大冲工业园地理位置优越，但却充斥着化工原料、废旧五金回收等工厂，完全发挥不出经济能效。2020年，碧桂园集团子公司获得改造主体资格。该片区将以“龙头企业+特色园区+产业载体+配套设施”的模式，打造成以“新型生物医药+高新技术制造”为主题的新型产业社区。

10多公里外的桂城街道夏北社区，完成改造腾出的土地上已诞生直线距离约2.5公里的“千米商贸长廊”。万达广场、万科广场等近10个商城和主题购物中心聚集于此。在这一个社区，就有3家世界500强齐聚。

在土地上发起的这场价值与生产力的革命，揭开了南海产业新篇章。

由人民共享的财富蛋糕

改革的红利，终须由人民共享。

南海“地改”的珍贵之处，还在于它将人的切身利益，放在首要考量的位置。

早在1992年南海掀起的那场集体土地股权制改革，其初衷就是让农民享受工业化进程中的土地级差收益。与此同时，它将农民从农地中释放出来，去做自己想做的事。

因为土地股份制将农民的土地承包权变为股权，这让农民愿意将土地交由集体统一开发和出租。农民也可以无后顾之忧地去到农村外就业，从而加速了其“洗脚上田”和向二、三产业转移。

而南海的“三旧”改造，更是将保障村民的收益作为原始驱动力和主要目标。

以夏北社区的永胜村改造为例，财经评论家秦朔调研发现，永胜村改造范围为483亩，可建设净用地面积约337亩，总计容建筑面积约86.76万平方米，其中43万平方米配给村，占比为49.35%。

村集体分到的物业，由发展商代建15万平方米，建成后返租20年，保证村集体的年收益不少于6000万元。这是之前旧物业出租的3倍。商业物业的位置由村里先挑。秦朔认为，这种安排从制度上保障了集体经济的可持续性，最大限度地保障了全体村民的共同利益。

南海还对村民宅基地建房补偿，采取先安置后拆迁的方法。安置的基本原则是“1赔3”，即按照宅基地占地面积，给予3倍面积的回迁房。村民还会获得一部分拆房的现金补偿，大致是1平方米1500元。对村集体和村民来说，改造后利益不仅没有受损，还增加了，且所有收益都由发展商一方代为完税。

而村级工业园的“腾笼换鸟”，更是让新经济、新业态的红利，惠及人民。

广佛商贸城改造就是典型。在“洋垃圾”时代，沥东、联滘等社区的平均租金约2.3元/平方米/月，整个片区年租金收入仅3200万左右。

而随着改造的铺开，展贸经济、总部经济、安全产业等都市型产业重塑了整个区域业态的附加值。集体土地租金每年递增10%，租金总额增到4131万元，净增944万元，村民年人均分红每年净增1805元。

让财富蛋糕被更多人分享。南海用行动诠释着，改革的真谛是以人为本。

打造城乡融合新蓝图

改革者不囿于现状。新的时代，南海又在酝酿新的蓝图。

随着2019年南海获批成为“广东省城乡融合发展改革创新实验区”，这场轰轰烈烈的“地改”衍生出更高的立意格局。它从城市规划的高度，不仅瞄准产业与集体经济收入的升级，更着眼于整个城市功能的升级。

南海的思路是，由“点”及“线”再到“面”，实现全域空间再造。

于是，我们看到了三龙湾等重点平台建设提速。我们见证了千灯湖中轴线上崛起长约12.8公里的黄金城市长廊。我们还目睹了十大示范片区全面带动生产生活生态空间融合，向着城乡融合高地迈进。

今年南海区政府工作报告提到，划定总面积244平方公里的城乡融合发展十大示范片区，145个重点项目和9条特色廊道建设加快推进。村级工业园升级改造已拆除整理土地超4万亩，新建产业载体491万平方米。

南海更是将空间再造的实验，融入了粤港澳大湾区发展的大格局中，从中汲取更多空间红利。

一个抓手，是以软硬设施的优化，提升南海在大湾区的通达度。2010年，国内首条跨城地铁广佛线开通，开启了广佛同城新篇章。这条地铁线在佛山的大部分站点，都位于南海。而南海也成为广佛互动的最大受益者之一。

而根据去年发布的三龙湾南海片区交通规划，片区共有4条在建和近期启动的轨道交通，以及3条规划中的轨道交通。其中，佛山轨道2号线、南海新交通两条轨道直连广州南站，实现轨道交通零换乘；海怡大桥、番海大桥等跨江通道与南站片区路网无缝对接。三龙湾南海片区与广州连通，也意味着南海城市轴线与省城连接更为紧密。

城市通达度提升，带动的则是更多新经济资源的涌入。

秦朔在他的南海调研中提到，佛山西站原先是规划建设5000平方米的过路站，南海看到了粤港澳大湾区和大西南连通的未来，说服铁道部扩大为7万平方米的枢纽站。南海、佛山自筹资金建设。

有业内人士透露，因为高铁本身并不能带来人的集聚，人只是路过，但佛山西站靠着狮山这一工业大镇，制造业强大，所以争取到了腾讯把工业互联网的大湾区基地和生态产业园放在这里。佛山西站的枢纽地位和先进业态结合，让南海城市吸引力更上一层楼。

除了腾讯工业互联网粤港澳大湾区基地，依托钟南山院士团队的南海区政府与广州呼吸健康研究院健康科技成果转化、东丽水处理膜等重点项目，也向南海涌来。

新项目带来的新业态、新环境、新机会，进一步反哺南海的城市发展。它为人才提供了更多用武之地，也让生活在南海拥有了全新的体验。

在改革中跋山涉水，一路走来的南海，正在走向更广阔的未来。

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