公摊了那么大面积 老房外立面维修还要业主出钱？

焦点

胡一刀(时评人)

老旧房屋外立面脱落、变形，影响到公共安全，谁该负责修缮？鉴定为“观察使用”和“处理使用”的危险房屋，是否可以出租和经营？今天上午九时，市法制办将组织召开《广州市房屋安全管理规定(草案)》立法听证会，15名听证代表(包括行业协会代表4人，市人大代表、政协委员共2人，市民代表6人，专家代表3人)，将就这两个问题进行听证和讨论。

从报道看，决定老房外立面维修由谁埋单可谓刻不容缓，因为老旧房屋外立面脱落的事件时有发生，已经威胁到了公共安全：2017年3月荔湾区西华路、执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号等都发生过外立面脱落事件。由于老旧房屋技术要求低，建造成本低，加上受南方气候炎热潮湿影响以及各种人为因素影响，如不未雨绸缪，未来外立面脱落事件恐有扩大之势。

目前，各方对老房外立面维修的紧迫性已经有了共识，但在由谁付费这一问题上尚有不同意见，甚至连同一部门的不同人士之间也各有观点。比如，广州市房屋安全鉴定协会的听证代表何小菱认为，外立面维修原则上应由业主付费，他的同事邓锦尚则赞同由政府埋单。公说公有理，婆说婆有理，在老房外立面维修由谁出钱的问题上，显然陷入了类似的争执。

不过，我对此的观点很明确，那就是业主公摊了那么大的公用面积，老房外立面维修还要业主出钱？说不过去吧？

简单来看，老旧房屋可以分为两类，第一类为居民自建自持的房屋，拥有全部产权，这种情况很好处理，出于权利义务一致原则，自然全部由产权人负责。打个很简单的比方，房东出租了房子，除非可以证明是房客的过错，否则，房屋的折旧和损耗，包括外立面维修可不就是房东的事吗？

第二类为开发商开发建设，众多业主买入并居住的商业小区。按惯例，这种类型的住宅虽然各自的公摊系数略有不同，但大体在10%到30%之间。换言之，你买一套100平方米的房子，套内面积(实用面积)好一点的，有90平，差一点的话，甚至只有70多个平方。而不管当时房价是高是低，你付款都是按购房面积算的，而非套内面积。换言之，你花巨款买到的房子，面积其实是缩水的。而除了买卖这一锤子，被狠狠割了一刀外，其他时间，你还得定期“挨刀”，因为要交物管费，这个费用嘛，自然也是按购房面积算的。

当然，或许你会说这没什么，一直以来，大家都是这么干的，而且这一方法学的是香港经验。这个是香港做法不假，可你要知道香港在2013年知错就改，取消了公摊制。另外，在国内，重庆也是一股清流，当地从2002年起就没有了公摊，购房买的全是套内面积。取消公摊的做法，香港、重庆可以，其他地方是不是也可以？

我知道，对于已经交易的房屋来说，取消公摊再行补偿并不现实，我也没提出这个要求。只不过，既然业主都被日复一日地摁在地上摩擦，乖乖地按购房面积交物管费数十年如一日，除非业主故意毁坏，有关部门现在连房子外立面的维修费还要张口向业主们收取吗？

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