广州出新规防开发商“偷面积” 开发商将不能通过“买一层送一层”“两房变三房”吸引购房者

信息时报讯（记者 奚慧颖） 今后，开发商将不能通过“买一层送一层”“两房变三房”的“优惠”吸引购房者。日前，市国规委印发《广州市规划管理容积率指标计算办法》（以下称《办法》），12月1日起实施。《办法》明确了“小复式”的高度和“大阳台”的宽度。业内专家指出，有开发商存在部分楼层越做越高，继而形成了模棱两可的复式概念，新规可防范此类垂直概念的偷面积。

出台背景：有关建筑面积计算争议不断

为何印发《办法》？记者就此咨询了市国规委相关处室。原来，2011年6月实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》已于2016年6月失效。而且该办法有关条款已无法适应现行规划管理要求。广州市一直未针对容积率建筑面积的计算形成完整的一套规则，有关建筑面积计算争议不断，因此有必要对原办法进行修订充实完善。

容积率是指建设用地内计算容积率的总建筑面积与可建设用地面积的比值，是规划设计中的一个重要指标。一般而言，容积率越高意味着地块的开发强度越大，开发商可用于出售的面积越多。修订后的《办法》结合目前建筑设计的发展趋势、理念以及优质合理需求，对半开敞空间、酒店客房、复式住宅、工业用房等的容积率计算规则进行了补充、细化和完善。

预计影响：防范开发商各种“偷面积”手段

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新的容积率测算方法和管理方式，适应了当前住房等发展的需要，尤其是对于loft公寓等新的住房建筑类型给予了容积率的测算方式，这样使得涉及容积率或者说建筑面积方面，扯皮会更少。

首先，政策规定对于住宅等物业，其非首层以外的公共开发空间中，若是建筑面积超过了核定面积的3%，那么实际上都需要按照投影面积纳入容积率建筑面积。这个问题其实是所谓的“偷面积”的概念。类似规定，既有助于防范房企建筑设计部门随意偷面积，也利于规范此类公共开发空间的设计。

此外，有开发商还通过将“超大阳台”改造成卧室，用“N+1”户型违规“偷面积”。如今这条路也将被新规“封堵”。《办法》明确，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

严跃进还指出，这一规定，还可以防范部分楼层越做越高，继而形成了模棱两可的复式概念，使得垂直概念的偷面积做法变得无意义。

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