“白银时代”真来了？市场或现购房窗口期2018年1-10月，广州一手住宅成交73533套同比微降，专家称一半楼盘降价促销

政策从严、地价稳定、业绩压力、房价松动，2018年底也是市场留给购房者的机会。

“白银时代”可能会迟到，但不会缺席。2012年就抛出的房地产“白银时代”，在2018年似乎真的来了。

在即将过去的一年里，人们不需要在“今年不买房，一年又百忙”的“箴言”中仓促买房，终于可以坐下来慢慢挑选。而房地产企业也可以在高周转、拼扩张的焦虑中，“慢下来”细心研究产品了。这一年，全国房地产开发投资、商品房销售金额的增速，都开始回落，不少城市的房价出现了松动。尽管龙头开发商的销售额依然在猛增，但也开始显露出收缩战线的意图。

政策从严、地价稳定、业绩压力、房价松动，2018年底也是市场留给购房者的机会。

“白银时代”不再是“狼来了”

早在2012年，当时的行业老大万科，初次判断地产行业进入“白银时代”。但那个时候，“白银时代”并没有真的到来，随后几年，地产成交量继续大涨，并在2016年迎来了“史上最大年”。在那一年，平均每位中国人都买了超过1m2的房子。不少人也笑称，正是因为喊出了“白银时代”，导致万科错过了一个时代。

不过，在即将过去的2018年，万科又再次祭出了“白银时代”论。万科董事会主席郁亮在一次例会上称，万科在2012年就判断行业进入“白银时代”，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而如今，转折点实实在在到来了。在这一年，万科开始提出具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

这一次万科“白银时代”的论断，似乎也得到了更多同行的认同。恒大提出要降低土地储备，碧桂园称要放慢速度，融创中国孙宏斌更是直言，今年房企业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。过两年以后，才会反映出今年和明年的业绩。不过也有像保利、绿地、华润等国资背景的房企，进行反周期操作，加大拿地的力度。

全国地产数据增速全面回落

统计局最新的数据显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积133117万m2，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。房地产开发企业土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。中原地产研究中心统计数据显示，截止至11月22日，全国50城有45座城市的土地溢价率下调。

尽管整体市场不好，但随着“大鱼吃小鱼”，行业集中度进一步提高，龙头房企的销售额依然得到了保证。克而瑞最新统计数据显示，今年前10月，碧桂园、恒大、万科的广义销售额分别达到6115.5亿元、5010.9亿元和4833.8亿元，同比2017年依然取得了较大的增长幅度。而部分中小房企在行业不景气，融资渠道缺乏的情况下，则面临着被吞并的现实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，今年和往年的低潮期相比，最大的变化是开发商的投资意愿变得非常不强烈。“今年九、十月的市场表现不是太好，包括经济下行的压力之下，是有理由期待明年能够有一个比较宽松的环境，甚至可以期待有一些刺激性的政策，这大概率出现在明年的下半年。”

广州一手住宅成交量或创4年新低

在2016年这个疯狂大年之后，广州在2017年发布了“3·30新政”，调控从严一直延续至今。而从成效来看，也是非常显著。随着2017年广州楼市回归“冷静”，2018年广州楼市依然保持着平稳。

中国指数研究院统计数据显示，2018年1-10月，广州一手住宅成交73533套。若按照前10月月均7353套的成交量来计算，2018年全年的成交量或在88239套，比去年再减1620套，创下4年来的新低。

业内：广州一半楼盘出现降价

至于在房价方面，在今年7月份，广州市住房和城乡建设委员会认为“阳光家缘”网站此前每日公布的楼市数据信息，较易被片面解读、炒作，不利于稳定房地产市场预期。为进一步规范房地产信息发布管理，增强信息发布和数据解读的权威性，将广州房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。

地产经济学家邓浩志告诉记者，从去年调控之后，广州楼市成交量就一直维持在相对较低的水平，到金九银十期间，普遍出现了降价、促销优惠的现象，依然处于一个下行的周期。“今年在广州，大概有50%的楼盘出现了或多或少的降价，其中有一半降价幅度是在3%到5%之间，还有30%的楼盘，降价幅度在8%左右，剩余的20%大概降价10%，仅有个别的楼盘降价达到15%以上。”

广东省房协理事赵卓文也认为，资产负债率高企，融资难，企业流动资金不足，已经成为大型房地产企业普遍存在的问题。年末打折促销，似乎难以避免。

二手成交减三成，公寓市场继续冷

一手住宅市场，开发商还可以通过降价促销的方式，换取一些成交。而二手市场，买家和卖家陷入一场“冷战”。中原地产监控阳光家缘二手网签数据(不含南沙、从化)显示，在2018年1-10月，广州二手房网签量仅为66051套。按照这样的速度，今年全年成交将很难超八万套。而在过去的两年，广州二手成交数量都在10万套以上。

此外，变化较大的还有一手公寓市场。由于“3·30新政”中，要求公寓不得再销售给个人，也导致公寓成交趋缓。中国指数研究院数据显示，2018年1-10月，广州全市公寓成交仅为9295套，较去年几乎减少了一半，甚至只有前年的1/3。

土地供应近5年最高，底价成交成主流

事实上，从今年广州的土地供应情况也可以看出，政府部门对于稳定房价的决心。根据广州中原研究发展部统计，截止至11月7日，广州今年已经累计供应352.37万m2商住用地，是近5年来的最高值，较2016年全年供地量翻了一倍有多。业内人士认为，供地增加将缓解部分区域一手“无货可供”的尴尬情况，也能给未来广州吸引优质劳动力提供必要的居住保障。

值得注意的是，在供地量大增的情况，由于楼市的前景尚未明朗，再加上房企遭遇融资难，此前一些高周转的企业，今年都放慢了拿地的步伐。即便是负债率非常低的中海，也宣布“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”。从今年广州土地市场的成交结果来看，再没出现两年前“高价地”频出的现象，低溢价和底价成交成为主流，甚至有不少地块屡次出现“延迟出让”的情况，部分板块今年新拍地块楼面价也较前两年有所调低。

采写/摄影/制表：南都记者林广

数据来源：中国指数研究院克而瑞

中原地产阳光家缘

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