有效提高土地利用水平提升城市能级 惠州市“三旧”改造实施办法征求意见

惠州市进一步建立健全“三旧”改造工作政策法规体系，切实加快改造进度。这是经过改造的市区水东街一期。记者姚木森 杨建业 摄

市委十一届六次全会提出，提升城市能级，使城市更有特色，更有吸引力。要立足功能定位提升城市品质和能级，发展壮大城市经济，加快推动城市更新，使我们这座城市变得更加有特色，更加有吸引力，更加有竞争力。提升城市能级，要突破空间资源瓶颈，提高城市经济密度，防止摊大饼。土地是城市发展的核心资源。要改进现有土地管理方法，提高土地资源综合利用水平，以质量效益论英雄，实现更有效率、更有秩序的发展。

如何提高土地资源综合利用水平？推动“三旧”改造是一条有效的路径。日前，《惠州市“三旧”改造实施办法（征求意见稿）》（以下简称 “《实施办法》”）在市政府官网公示，并向社会征求意见。实施办法明确了主管部门机构职能，提出旧厂、旧村、旧城镇的改造主体、实施方法，以及奖励和监督制度，并提出以改造单元为改造对象实现成片连片改造。

全面提升“三旧”改造工作效率和效益

记者了解到，2010年，惠州市发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，“三旧”改造工作开始推进，但进展缓慢，改造更多地集中在容易改造的旧厂房。

市国土资源局相关科室负责人介绍，《实施办法》正是在此背景下编制出台的，它将填补惠州市城市更新改造在制度方面的空白，进一步建立健全惠州市“三旧”改造工作政策法规体系，完善管理制度。《实施办法》将确保“三旧”改造中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用，实现协调、可持续的有机改造，提升城市机能。

“三旧”即旧厂房、旧村庄、旧城镇。记者了解到，《实施办法》明确3种改造类型的操作流程。旧厂房改造、旧城镇改造均可分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造；旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造等方式。

该负责人介绍，在今后的“三旧”改造中，将厘清政府与市场的边界，综合运用空间资源规划权、配套政策制定权、市场准入把控权、改造实施监督权、改造收益调配权等，为各类主体参与改造创造条件、做好服务，全面提升“三旧”改造工作效率和效益，切实加快改造进度。

须以改造单元为改造对象进行成片连片改造

记者了解到，不同于旧厂房的地块和红线较为简单清晰，村庄和城镇的改造边界界定难，以及其中包含的各地块用地性质的不同，造成旧村、旧城改造缓慢。

对此，《实施办法》提出了改造单元这一概念，明确“三旧”改造项目须以改造单元为改造对象，进行成片连片的改造。

市国土资源局相关科室负责人介绍，根据“三旧”改造专项规划，综合考虑用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素，合理划定改造单元。一个改造单元可以包含一种或多种改造类型。具体到改造环节，《实施办法》要求改造单元须由单一主体实施改造。单元内存在多个权利主体的，应当以房地产作价入股将相关权益转移到单一主体后作为主体，或各土地权益人成立项目公司合作改造。

“简单地说，就是在一个改造单元中，可以既有旧厂房、旧村镇，又有公园等公共配套，企业想接改造项目，必须整个单元都接过去，以此避免难改造部分无人问津。”该负责人表示，改造主管部门将统筹布局，通过开展改造成本测算、社会经济效益评估等分析方式，划分成片连片改造单元，既能让改造主体有利可得，又能平衡各方利益，有助于“三旧”改造工作的加速推进。

同时，根据《实施办法》，成片连片改造单元中，纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例达到40%及以上的，由市场主体实施改造；对不足40%的，由政府主体实施改造。市场主体实施改造的单元，以公开招标方式选取市场主体，拟参与企业须取得70%及以上土地权益人同意。

改造项目手续纳入“绿色通道”审批

记者了解到，对于“三旧”改造项目，接下来惠州市将给予一定政策扶持，鼓励企业参与其中。

《实施办法》提出，“三旧”改造项目涉及的立项、规划、用地、建设等手续全部纳入“绿色通道”审批，优化审批流程，简化报批材料，推行网上办理。

同时，因规划需求，对额外提供公共空间或公共设施的改造项目，可给予容积率奖励，具体奖励标准由市规划部门另行制定。

在旧厂房改造方面，《实施办法》鼓励进行“工改文”和“工改工”。其中，在“工改文”改造项目上，惠州市将优先支持符合国家规定和列入惠州市文化产业发展规划的重点发展行业，以及惠州市鼓励优先发展、有竞争优势的文化产业门类。同时，根据相关规定，给予资金资助、税费减免。在“工改工”方面，在符合规划的要求下，允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目等。

目前，《实施办法》全文刊登在市政府官网，市民可登录查看，并向市国土资源局提出意见建议。本报记者邱若蓉

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