仲恺怎么推进9.7平方公里城市更新？

仲恺大道沿线部分区域土地利用率不高，亟待实施城市更新。梁维春摄

仲恺中心区部分地块城市更新后，面貌焕然一新。梁维春摄

近日，仲恺大道沿线城市更新工作正在如火如荼地推进，这一9.7平方公里的区域分布在仲恺中心区的惠环街道和陈江街道，将以连片改造的方式实施城市更新。

具体将如何实施？该区有关负责人介绍，此次改造将按照政府主导、市场参与、合理补偿以平衡各方利益等原则来实施，17个城市单元要在3年内基本完成更新。

●撰文：刘光明宝

政府主导市场参与合理补偿

据了解，为了加快城市更新项目落地，仲恺大道沿线城市更新强调政府全链条主导，即从开展前期工作、签订意向、确定改造主体，到后期的实施和监管，整个流程都由政府参与推动。

在这一过程中，也会有企业参与进来。在仲恺大道沿线城市更新意愿征询准备阶段，将选取符合要求的意向企业，签订意向协议作为单元意向主体。意向主体仅负责协助镇（街道）完成相应城市更新单元范围的权利主体的改造意愿征询工作，与后续公开选取改造主体无关。

原则上，一个更新单元由一个市场主体实施改造，采取政府应收地价款网上挂牌竞价的方式公开选取，报价最高者作为该单元的单一改造主体。

仲恺高新区城市更新发展中心副主任吴锃亮解释，以政府为主导来推进这项工作，既考虑到推进的效率，也是为了统筹公共配套。如果城市更新单纯由企业来实施，可能会在一定程度上忽视一些公共民生工程的建设，比如建公园和绿地等，因此需要政府来主导。当然，实施过程中也会有一些企业意向主体来参与，主要集中在测算、方案设计、研究等专业性比较强的事情上。

目前，该区已成立仲恺大道沿线城市更新工作联席会议，负责统筹推进仲恺大道沿线各城市更新单元工作。由区领导挂点各单元，统筹协调单元各项工作。将城市更新单元范围内旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、征地留用地和国有资产用地等各类用地，统一纳入城市更新单元，整体进行无缝改造。

吴锃亮介绍，此次城市更新还有个特点是先做风貌设计，以此倒推规划。现已编制仲恺大道沿线风貌设计方案，对沿线公共空间、商业界面、建筑色彩、建筑风格及建筑高度等要素作出了科学的空间风貌控制，将依托重要交通节点、景观节点设置核心商圈、地标建筑，重点打造仲恺的“门户走廊”和“城市客厅”，要求改造主体严格遵循规划和整体风貌编制城市设计方案。

各有关职能部门将按照城市规划的要求制定公共设施的建设方案，明确建设标准、要求及验收条件等，并核定建设费用。各单元的公共配套均由改造主体优先配建，建成后无偿移交给政府。

改造过程将分两类对相关主体进行补偿，对不符合“三旧”改造标图建库的地块，土地补偿和安置、青苗、房屋等地上附着物补偿按国务院590号令、建房〔2011〕77号及惠府〔2017〕189号、《惠州仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》等法规政策执行。

对于已纳入“三旧”改造标图建库范围的地块，原则上依据惠府办〔2017〕36号文补偿。旧厂房补偿金额为旧厂房改造已折扣部分的土地出让金。旧村庄、旧城镇权利主体合法权益的补偿原则上为“拆一赔一”，超出合法权益部分依据有关政策法规文件补偿。以货币补偿的，按仲恺高新区中心区商品房均价进行货币补偿。

17个单元分片推进更新

仲恺区管委会副主任邓力介绍，此次仲恺大道城市更新总长为8.5公里，沿仲恺大道两侧划定了东起惠环街道办事处，西至仲恺大道与陈江大道交会处，面积9.7平方公里，划定了17个城市更新单元，按照“一年全面启动、两年初见成效、三年基本完成”的要求整体推进。其中，有4.3平方公里已实施改造，计划实施改造的面积为5.4平方公里。

为了保障这一工作的顺利实施，该区还成立了仲恺大道城市沿线城市更新工作联席会议，由相关区领导作召集人，区城市更新发展中心、各街道分单元成立专职工作组，负责具体工作落实。

吴锃亮介绍，17个单元除了有相关区领导挂点，相应的街道还将抽调给每个单元一定的人员，加上意向主体的工作人员，可以保障每个更新单元有足够的人力推进各项工作。

目前，该区初步完成了仲恺大道沿线各城市更新单元的改造成本测算工作。在此基础上，制定印发了《仲恺大道沿线城市更新工作的实施意见》工作方案和流程图，确定了补偿标准。明确了各个环节和各部门单位的具体任务分工、时间安排，实现清单式管理，简化了审批流程。

此前，该区召开了仲恺大道沿线城市更新单元推介会，吸引超过80家社会企业报名。另外，还召开了意愿征集工作业务培训会和各层面业务培训会，面向街道及意向主体组成的联合工作组开展政策解读、实操指引等方面的业务培训。按规定选取了12家意向企业参与前期工作，意向企业相应成立专门工作组配合街道开展工作。随后，该区正式启动了各城市更新单元意愿征集工作，各工作组密集进村入户宣讲政策、开展意愿征集工作，目前，整个改造区域总户数有3024户，已有一部分签约改造。

据介绍，此次城市更新将新建公共基础设施面积125公顷，占需改造面积的28%，新（改）建学校9所、规划路48条、公共停车场1个、公共站场5个以及一批市政公园、文体设施，公共绿地、医疗卫生站点、社区服务站点、环卫设施。

同时，还将腾挪出商业和住宅用地286公顷，占改造面积65%，将建成683公顷高品质住宅，280公顷商业用地，其中40%用于回迁安置。借此打造一批彰显现代城市气息的项目，大幅改善仲恺城市面貌，让仲恺彻底摘下城乡接合部的“帽子”。

吴锃亮说，这样可以节省大量建设用地规模指标，同时为吸引和留住人才、创造更多的就业岗位，以及促进中心区产业繁荣腾挪空间，助力新旧动能转换和高质量发展。

■他山之石

深圳

吸引市场资本，兼顾公共利益

深圳城市更新从20世纪80年代开始，从早期主要开展旧城、旧村改造，到全面推进城市更新，已经过四个阶段。通过政府引导、市政运作，允许自行改造等方式，深圳盘活了大量存量用地，然而快速推进的城市更新也出现了一些问题。比如市场运作为主的高强度开发，导致公共资源配置不均、城市风貌同质化、地价飞涨等现象，因此近年来对相关政策进行了一些调整。

总体上，深圳推进城市更新的主要特点是政府引导、市场运作。政府通过土地政策放权和空间政策突破吸引市场资本，通过建立政策和管理制度规范市场运作。同时，通过捆绑公益设施与开发建设量来保障公共利益。

上海

适应城市特色，平衡多种目标

上海城市更新也是从上世纪80年代开始，最初以改善居住条件为目标进行旧城改造，随后为了发展经济和保护历史文化资源，进行了一系列城市更新。2010年之后，上海城市发展进入减速与再思考时期，更强调城市文化内涵的延续，以及社会、经济和环境等多种目标的综合平衡。

总体而言，上海的城市更新从粗放式更新逐渐探索出适应城市特色的内涵式、渐进式有机更新之路，并通过建立完善的法规体系、规划编制体系和高效的组织管理架构，有效地引导、规范和推进城市更新工作。

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