“鸠占鹊巢”20年 女子能否要回自己的房屋？

朱权/绘

●徐冰琪

重庆女子袁某名下的房屋被五华男子邓某实际占有使用20多年。后袁某起诉要求邓某返还房屋，但邓某以该房屋是袁某的情人抵押给他且其在该房屋居住超过二十年，已过最长诉讼时效为由，请求驳回诉讼请求。近期，五华县人民法院审理了这起返还原物纠纷案。

闲置房屋被他人

擅自居住二十多年

重庆女子袁某在五华县拥有一套宗地面积181平方米，房屋建筑面积108.82平方米的住宅。1995年颁发的《房屋所有权证》和2018年补办的《不动产权证书》中，房地产登记权利人均为袁某且该房屋未办理抵押登记，但1995年颁发的原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》由五华男子邓某持有保管，同时该房屋由邓某管业使用。2018年补发的《不动产权证书》则由袁某持有保管。涉案房屋自1997年以来一直由邓某占有使用。2019年6月，袁某向法院起诉要求邓某返还其所有的房屋。

邓某坚称房屋由其居住了

二十多年已过诉讼时效

袁某称：“1997年，我买了涉案房屋后便回重庆生活，后在2008年发现我名下的房屋被邓某占用，因老家有事遂一直拖到2018年才回到五华补办《不动产权证书》。经多次沟通协调，邓某不肯搬出房屋，为维护本人合法权益，向法院起诉。”

邓某称：“袁某原与我的亲戚汤某是情人关系，涉案房屋是汤某购买的。1997年初汤某因犯罪被抓，后汤某请求我用我的一栋房抵押借款20万元用于退还赃款，但后来汤某无力还款，便用袁某的房地产权证将涉案房屋抵押给我。不久后汤某二人不知所踪，我的钱拿不回来，用于抵押的房产被债权人处理，我一家只好住在涉案房屋里。从1997年起我在涉案房屋住了20多年，袁某起诉已超过20年最长诉讼时效。”

案件审理过程中，邓某申请证人周某作证，欲证实其上述所言及涉案房产证是1997年袁某和汤某交到邓某母亲李某处的。

不动产物权纠纷

符合不适用诉讼时效的规定

法院审理后认为，本案争议的焦点有：一是袁某起诉是否超过诉讼时效；二是袁某是否对涉案房屋享有所有权以及邓某是否有权合法占有涉案房产。

对于袁某起诉是否超过诉讼时效问题，因本案为物权纠纷，根据民法总则的相关规定，不动产物权的权利人请求返还财产的不适用诉讼时效的规定，故法院对邓某提出诉讼时效的抗辩意见不予支持。

针对焦点二，首先，因涉案房屋的原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》权属登记所有人以及2018年补办的不动产权属登记所有人均为袁某，且无记载有其他共有人。其次，邓某虽然在庭审中对房产的权属提出异议，认为涉案房产当时是由汤某购买而不是袁某购买，汤某当时拿房产证先抵押给邓某,其合法持有该房产证，因汤某不能如期还款，其有权合法占有该房屋，但其提交的证据均不能证实涉案房屋所有权已发生转移，亦无证据证实袁某与汤某是合法夫妻关系，且该涉案房屋抵押未进行登记违反了法律的强制性规定。再次，作为抵押权人对抵押的房屋仅在债务人不能清偿债务时依法享有优先受偿权，对土地使用权和房屋所有权未办理过户登记的，即使房屋登记抵押或交付占有也不能产生权属转移的法律关系。最后，袁某办理了涉案不动产权的相关手续，依法对涉案房屋享有所有权，现在袁某诉请邓某返还该涉案房屋，符合物权法相关规定，故法院依法判决邓某将涉案房屋交还给袁某。

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