交通拥堵、停车难、同质竞争……大市区商业酝酿优化升级

清城区城市广场。（清远日报记者李思靖摄）每逢周末,居住在北江二路的王先生一家喜欢驾车到购物广场逛街吃饭。在万达广场、顺盈时代广场开业前,一家人主要在旧城先锋路一带逛街。但如今,王先生直言,旧城区交通拥堵、停车难,更愿意到交通便利的商场消费。

过去,市区消费力主要集中在以城市广场为核心的旧城传统商圈。近年来,随着顺盈时代广场抢占新城东片区,聚集了相对稳定的人流；万达广场进驻飞来湖板块,辐射清城清新两区消费人群,旧城商圈加速“老化”,锦绣清城坦诚效益未达预期,沃尔玛直言经营一般,清新美林广场体量大却人气不足。

据统计,2018年末,全市常住人口387.4万人,增长0.36%。城镇人口201.45万人,占比52.0%。在人口增加、城镇化进程加快的大背景下,市区商业将迎来怎样的发展?近期印发的《清远市中心城区商业网点规划(2018年-2035年)》对各个片区的商业建设进行规划指引。其中,对旧城城市商业中心明确提出“规划期内以优化提升为主,不再新增大型商业设施”,规划打造燕湖新城城市商业中心、太和副城市商业中心。

现状:旧城先锋路串联三家大型商业体,东城片区仅一项目在建

“一条路上挤着三个大商场,道路拥堵,停车难。”王先生表示,已有将近一年没去旧城逛街。

诚如王先生所说,从先锋中路到先锋东路,相距不足一公里,便云集了城市广场、锦绣清城、世纪荟三个大型商业综合体,商业规模总体量接近30万平方米。在超市方面,城市广场有老字号益华百货,锦绣清城和世纪荟分别进驻了知名品牌大润发和沃尔玛。

“当前锦绣清城的整体效益,还未能达到预期的一半。”广东合地集团股份有限公司董事长潘开广坦言,公司当初接手“烂尾”近十年的锦绣清城,主要是看中东门塘一带的成熟商圈以及项目具有增值空间。虽然引进了知名连锁超市大润发,但开业6年来,效益远未达预期。“沃尔玛当初选择旧城区是看好周边较好的客流,但目前这一区域过于拥堵,反而损失了不少客流。”沃尔玛有关负责人亦直言,目前超市的经营业绩一般。

相比之下,“目前顺盈时代广场每个月的出入车次可达到20万,人流量大约有100万。”顺盈时代广场常务副总经理杨尚智如是说。选址飞来湖板块的万达广场,凭借着两区交界处的上佳区位,在2016年12月开业期间,万达集团官方网站信息显示,首日客流达到18.90万人次,营业额1187.20万元。

东城片区虽然楼盘遍地开花,省级职教基地5所院校也将于9月迎来首批新生。然而,目前除了在建的樵顺广场,未有其它在建或建成的商业综合体。

清新撤县建区次年即进驻了体量10万平方米的美林广场,虽然周边没有竞争对手,但运营方清新区宏佳物业管理有限公司总经理骆剑芬表示,目前人气确实有所缺乏,广场正在逐层调整优化。

“清远商业起步早,但后劲不足,发展太慢。”城市广场副总经理曾志刚表示,清远作为三四线城市,在十几年前率先建起总面积10万平米的城市广场,比当时一些二三线城市还要先行一步。但清远商业发展至今,无论从规模、招商、管理还是人才方面,仍然存在诸多不足,甚至未能跟上城市发展的步伐。

探因:大市区商业为何起步早、发展慢?

说法一:人口不足以支撑大型商业体

记者梳理发现,城市广场于2003年开业,作为清远首个一站式购物中心引领消费新潮流。次年,位于新城片区的赢之城购物中心紧随其后建成开业。然而,此后一江两岸的商业体建设戛然而止。直至2012年,与城市广场同样位于先锋路的锦绣清城“烂尾”多年后改造营业,市民才有了新的购物去处。随后美林广场、万达广场、顺盈时代广场、世纪荟和万象大卫城相继开业,形成目前四面开花之态。

从时间上看,赢之城与锦绣清城开业间隔8个年头,期间市区内并没有新建的商业综合体面世。而这一时期,却是清远楼市快速起步并进入大规模建设的阶段,大大小小的楼盘如雨后春笋般涌现。

“2004年至2012年间,市区的商业配套可谓相当缺乏,但为何没有新建项目?”资深房地产策划师陈朝钰分析,一方面是当时市区常住人口数量偏低,人流量不足以吸引投资商发展商业项目。另一方面,市民的消费习惯并未真正转变,仍以传统街铺为主要消费场所,消费力难以支撑中大型商业体的后期营运,商业价值不高、前景不明导致个别项目推后建设。

“2012年后建成的几个商业体,每一个的体量都不小,虽然人流仍然未足够,但也显示了投资企业对市区商业发展的信心。”陈朝钰说。而早在十几年前就建起金碧湾、锦江豪苑、阳光家园等中大型小区的东城片区,除了在建的樵顺广场,未有其它在建或建成的商业综合体。东城街办有关负责人介绍,目前东城常住人口大约为18.52万。

“樵顺广场早在2012年就引起关注,直至如今才封顶招商,最重要的原因是,东城虽然楼盘多,但人气仍然难以支撑起一个大型商业体的发展。”长期观察清远楼市的媒体人陈先生如此表示。

据樵顺广场有关负责人介绍,项目总建筑面积约20万平方,计划建成集购物、娱乐、餐饮、文旅于一体的综合性体验式购物商城。

说法二:交通配套不足、停车难影响商业效应

“停车位严重不足限制客流,目前客户多是附近居民,且以超市消费为主,整个商场未能发挥聚集效应。”潘开广表示,锦绣清城停车场改造为立体车库后,也只有400多个停车位,对于客户来说远远不够,因此计划今年新增1000个车位。

与锦绣清城一路之隔的世纪荟同样面临停车难题。总规模约8.7万平方米的世纪荟,配套开放的停车位却只有400多个。沃尔玛有关负责人希望能尽快优化世纪荟周边道路交通。该负责人表示,广州体育中心一带商业非常密集,上有天河城、天环、正佳、万菱汇、太古汇,下有时尚天河,但周边交通方便、停车位多,所以客流非常大,商家生意也好。

说法三:同质竞争带来致命伤

“目前众多开业的商业体当中,严重的同质化使行业仍处于低层次竞争,从而影响了对消费者的培育及引导。”世纪荟购物广场总经理朱芝斌如是说。

“电商对实体商业有冲击,但真正的致命伤在于商业项目之间的同质竞争。”杨尚智认为,就近消费仍然是市民的消费习惯。在客流总量相对稳定情况下,同一区域多家商业体的同质化竞争容易造成两败俱伤。他说,有商家分别在城市广场和顺盈时代广场开店,以同样的营销手段销售同一样商品,但效果截然不同。

沃尔玛有关负责人也认为,旧城区域商场过于密集,竞争激烈,导致各商家的收益都不甚理想。

谋变:市区商业亟待优化调整,建设规划将有规范指引

事实上,旧城商圈的交通问题一直备受关注,人大代表为此出谋划策。

去年,市人大代表、清城区凤城街道古城社区党总支部书记、居委会主任梁其栋在市七届人大三次会议期间提交《关于整治先锋路交通状况的建议》,建议通过调整沿路商场的停车场出入口减轻先锋路的拥堵:将锦绣清城面向先锋路的主出入口调整为出口,不能再作为车辆入口；位于东湖路和东门塘路的两处出入口均调整为入口,不再作为车辆出口；将城市广场面向先锋路的停车场入口调整为出口,将位于弥敦道的停车场出口调整为入口。

梁其栋还在2017年提交《关于加快东门塘改造建设的建议》。根据公开资料显示,东门塘改造工程包含东门塘环境综合整治工程、锦绣路道路改造及绿化提升工程、曙光二路道路改造及绿化提升工程这三个项目。梁其栋表示,目前改造工程基本完成,东门塘停车场共180个停车位,或将于近期正式运营,届时将可缓解周边停车难问题。

与此同时,各大商业综合体也在酝酿求变。

“顺盈时代广场的客户主要来自新城东片区,整体收入和消费力都比较高,城市广场则以旧城老街坊为主,拥有稳定的人流车流。”杨尚智表示,在今年2月,顺盈时代广场曾发出1000份调查问卷,结果显示客户群体与城市广场截然不同。因此公司计划针对两个项目的不同客群、不同定位进行优化调整,逐步形成错位发展的态势。“过去几年,项目在规划、定位方面出现问题,目前正一层一层地进行调整,不得不牺牲了一些当前的收益。”骆剑芬表示,由于万达广场吸收了清新区的部分人气,美林广场具有地段优势,仍然面临调整状态带来的阵痛。除了优化业态,他还思索着如何借助飞来湖的独特资源,串联美林广场长达1公里的商铺,以特色步行街的模式打造游客集散地。他认为,只要有特色、有产品,不仅清城清新两区的市民,还可吸引外来的游客。

沃尔玛有关负责人表示将会增加线上业务和顾客自助服务,更好地全渠道服务顾客。潘开广也表示,锦绣清城完成停车场改造后将优化商家业态。

而从政府层面来说,近期印发的《清远市中心城区商业网点规划(2018年-2035年)》(以下简称《规划》)将对各个片区的商业发展进行引导和规范。

《规划》将旧城商圈及燕湖新城商圈定位为城市商业中心,打造旧城高端商贸核心区和燕湖新城商务商贸核心区。明确提出:旧城城市商业区在规划期内以优化提升为主,不再新增大型商业设施。燕湖新城城市商业中心是城市未来商业建设的核心区域,定位为“集品质消费、商务办公、金融、会展、休闲娱乐等功能于一体的商务型商业中心,是城市现代商业名片。

根据《规划》,清新区打造太和副城市商业中心,东部以美林广场为主要依托,重点发展超市、品牌专卖店、大中型餐饮和休闲服务网点；西部以滨江路和清新步行街为主要依托,重点发展日用百货、生活服务、中小型餐饮等网点；在区政府南部区域新建1-2处商业综合体,打造府前路商业通道,将商业中心东西两头串联起来。

飞来湖片区商业中心则规划以万达广场为主要支撑,鼓励发展现代化影院、综合超市、精品百货店,面向中高档商品购物和娱乐休闲消费；结合消费热点,主要面向大众消费,在周边打造特色商业街(区),鼓励发展餐饮、运动娱乐休闲类、母婴亲子类和健康保健类等网点。

东城片区商业配套设施建设滞后,随着江北新城的建设推进,规划期内重点加快商业综合体的开发建设,重点打造1处片区商业中心,建设商业综合体1-2处,鼓励发展购物中心、综合超市、便利店、餐饮及休闲等生活服务网点和商务会所、办公、住宿、文化创意、教育培训、金融等生产服务网点。

人民路片区商业中心则规划以顺盈时代广场为依托,定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多功能于一体的片区商业中心,服务周边居民。不宜再新建大型商业设施,完善生活服务和停车配套。

统筹:清远日报记者廖武智

采写:清远日报记者许甜

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