新千亿时代造血能力：龙湖TOD模式的秘密

一项可以探知未来的预测是，轨道交通将成为中国经济发展最大引擎之一。

据交通运输部统计，截至2017年底，全国内地开通运营城市轨道交通的城市共33个，开通线路150多条，运营里程超过4500公里，位居世界第一；2017年完成客运量约185亿人次，同比增长14%。按照《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，到2020年全国城市轨道交通运营总里程预计达到6000公里。

中国城市轨道交通建设方兴未艾，而大城市土地日益稀缺及轨道交通的便利性，已引得业界将目光聚焦在轨交场站上盖的综合开发，即以公共交通为导向的发展模式——TOD(transit-orienteddevelopment)。

因TOD模式先进的可持续发展性，一些具有战略眼光的房企早已率先布局。有着15年实践经历，持续在TOD领域深耕的龙湖集团，更因其丰富的开发经验，卓越的运营优势和成功的项目案例，逐步获得业内肯定。

据悉，龙湖正在重庆沙坪坝高铁站上打造“龙湖光年”项目，将成为TOD业内顶尖力作。作为全国首例商圈高铁TOD项目，五轨合一的城市交通枢纽，将对标纽约、东京等TOD先进模式，成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD。

那么，千亿规模的龙湖是凭借何种能力稳健打造各种TOD项目，它的TOD模式又有哪些秘密呢？

TOD先行者

以公共交通为导向的城市发展模式（TOD）自1993年由美国学者考尔索普教授提出后，便引起全球规划学者的广泛关注。这是在规划一个居民区或商业区时，将轨道交通的使用最大化的一种规划设计方式。上世纪90年代初，由公共交通导向的土地使用开发策略开始在一些发达国家和地区得到推广应用。如今，已被视为缓解交通拥挤、城市无序蔓延、降低城市能源消耗、促进城市可持续发展的规划理念。美国、日本和中国香港已发展得较为完善。

在中国，TOD模式也颇受追捧。近年也在深圳、广州、重庆、成都等地陆续推广。龙湖对TOD的探索，也从重庆开始起步。

2003年，龙湖第一个商业——龙湖北城天街项目开业。重庆龙湖北城天街位于江北观音桥商圈，分布数十条公交线，轻轨三号线直达，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口。这是龙湖探索TOD模式的萌芽，其符合TOD模式的核心要素——商业聚集以及人流密集等。观音桥片区也因龙湖的介入，加速从一个站点成为一个商圈的进程。

随后，经过15年时间发展，龙湖集团已在全国成功打造18个TOD项目。这其中，重庆时代天街、成都上城天街、重庆·龙湖光年又是较为典型的项目。

2012年已开业的重庆时代天街，是一个集商业、地铁于一体的TOD商业综合体。位于渝中区大坪街道，属老城区，人口密度大。龙湖拿地后，利用时代天街和轨道1号线、2号线便捷连接的优势，从交通组织入手，与政府完成渝中西区与重庆其他区域互通互联规划，逐步打通东西向和建立南北向交通，在区内实现顺畅回转和循环。双方还对时代天街地下和空中分别进行车流人流规划。地下，政府将地铁石油路站通过200米地下商街接入时代天街AB馆。地下交通人行体系互通互联，人流可从最北端地铁站点步行抵达最南端站点；空中，时代天街各馆间实现空中连廊连接，将一个封闭的区域变成24小时、365天开放的区域。

计划于2019年开业的成都上城天街在TOD模式方面也可圈可点，其拥有“城际快线+地铁线+BRT”的轨道交通与“两环+放射状路网”的路网交通，周边超20个公交站点，5条地铁线路交汇，其中1号线与6号线的交汇转乘处位于上城天街负一层与负二层之间的11米超挑高转换大厅，火车北站也将通过地下商业空间无缝接驳上城天街。

目前，龙湖正在重庆沙坪坝高铁站上打造全国首例商圈高铁上盖TOD项目。项目总建筑规模为48万方，规划建成集一条高铁线、四条轨道线为一体的超大型商业综合体，业态将覆盖商业、联合办公、养老、长租公寓等。龙湖拟自持运营的天街部分拟于2020年开业。

重庆沙坪坝高铁站项目定位为高能级交通枢纽。共7层，负1层为公交车站，负2层为出租车站和高铁站台，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘厅，负5层为出站通道，负6层为轨道站厅，负7层为轨道9号线站台，多个楼层设地下停车库，市民可实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。

龙湖在TOD模式探索方面不会止步。据龙湖集团副总裁胡浩透露，未来四年龙湖将进一步提速，超过30个TOD新项目陆续落地。

造血能力

龙湖内部对TOD模式非常重视。

有消息称，2017年，龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领高管团队，赴东京拜访东急不动产、日建工作坊，专程交流TOD内容。龙湖发现，在TOD模式领域，日本已发展到第四个阶段。第一阶段是知道交通重要，但仍停留在弱连接层面；第二阶段，轨道交通开始有通道，可以避免刮风下雨通行等问题；第三阶段就是地铁上盖物业建设等；第四阶段便已发展到极致。比如，日本的涩谷未来之光，可以做到复合七条轨交，除了空间连接，还能关注到内容之间的连接。

那么，在地产开发业务突破千亿后，龙湖为何如此专注TOD模式？

胡浩认为，这要从城市发展三要素来分析。即交通、产业和人口。无论是从国内还是国际城市发展经验看，产业和人口导入是城市发展的必要条件，而交通是城市发展的先决条件。具体而言，轨道交通主要分为两方面，城市间的高铁以及城市内部的地铁、公交等。从龙湖多年探索经验看，围绕轨道交通规划城市发展最具可持续发展性并有巨大的想象空间。

据上海易居房地产研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心联合发布《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》披露，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来三到五年内，全国城市轨交基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，各城市也愈加重视这一土地复合开发利用。初步统计，在已开通轨交的城市中，近六成已开发或正在开发基地上盖，还有近三成正规划开发。“十三五”期间，随着轨交建设高速推进、集中发展，TOD开发也将进一步提速和完善。土地利用集约化、开发主体专业化，是未来发展的主要趋势。

另外，随着城镇化接近尾声，单一传统住宅开发业务已无法满足房企发展需求。目前，龙湖集团拥有地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道业务，亦在积极试水养老、产城等创新业务，形成生态化服务集群。这其中，TOD模式也是龙湖集团备受推崇的一大模式，龙湖可以利用TOD底盘，发挥协同效力，在不同城市区位的复杂空间，将业务合理调配形成生态圈效应，助力城市生长，也增强自身造血能力。

胡浩坦言，TOD模式对房企综合运营开发能力要求相当高。首先，这考验企业与政府、轨交公司等多个主体沟通协调能力；其次，这要求企业具备多个复合业态空间打造能力。2018年初，邵明晓提出“空间即服务”发展理念，其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力，且加强协同而提出。

所谓“空间即服务”即人与空间的连接，指的是洞见客户未来生活、工作、社交场景，参与城市空间、服务重构，尤其是在城市、商区、社区、住区的机会，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造生活圈消费地，把握人工智能、大数据等新技术趋势，创新业务模式，提升数字化竞争力。这也与TOD模式不谋而合。

针对TOD模式探索演变，如今，龙湖内部提出四个关键词：高效、智能、IP、空间叠加。其核心就在激发空间、人以及场景的活力。而这，已经接近日本关于轨道交通第四发展阶段探索内容。

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