新旧物管交接起纠纷 小区停车场垃圾遍地南山栖游家园开发商与业委会就停车场管理和收益问题争执不下，社区工作站介入协调

南山区栖游家园小区。

该小区的四层立体式停车场，每一层的角落都堆放着生活垃圾。

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———1991年2月20日，在福州市委工作会议上，习近平第一次向全市干部明确提出

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———2018年3月7日，习近平参加十三届全国人大一次会议广东代表团的审议时指出

100分-80分红榜优

79分-60分

浅灰榜及格

59分-41分

深灰榜不及格

40分-0分黑榜劣

被点名单位：

南山区蛇口街道

渔一社区工作站

66分

及格

介入速度：18分

理由：在南都记者介入前，渔一社区工作站已参与协调南山区栖游家园的物业交接纠纷，并积极跟进处理此事。

处理进度：17分

理由：渔一社区工作站积极跟进该纠纷的处理，并先后特意发函提供指导意见。

处理效果：13分

理由：在协商处理过程中，渔一社区工作站对于该小区停车场的业主资料收集问题和管理权问题的指导方案，让许多小区业主并不满意，甚至觉得不合理。

南都评价：18分

评点：老物管的合同一旦到期，按理说新物管即刻便能走马上任。然而现实中，除了物业公司自动退出的情况，若由业主委员会解聘更换物业公司，往往会产生移交难的问题。旧物业公司不愿走，新物业公司进不来，小区陷入种种矛盾的纠缠，甚至是旷日持久的“扯皮”。面对纠纷，相关部门应该积极指导、协助业委会的工作，特别是在新老物管交接时，依法依规协助小区平稳过渡。

小区物业服务合同到期之后，由业主委员会决议是否新签约物业公司。然而，在深圳市南山区栖游家园小区，新旧物管的交接并不顺利。该小区业主向记者反映，自更换物业公司以来，开发商拒绝转交停车场的管理权，由此给小区业主的生活造成了很大困扰。对此，该小区开发商称不承认该业委会资格，认为其享有该小区停车场的所有权及收益权，并向法院发起撤销业委会的诉讼请求。立案受理后，法院驳回了该诉讼请求。

交接不畅导致管理真空

南山区栖游家园的业主王先生告诉记者，该小区由深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司开发建成，建成后由深圳市广容丰物业管理有限公司进行管理。然而，业主们对于物业公司的服务并不满意。“在售楼时，开发商口头承诺小区商铺将建超市，后来却引进一家门诊部，面积3800多平方米。”王先生说，当初该商铺施工时，破坏了小区承重楼板并安装了大量的医疗污水管道，物业公司却没有为业主们主张权益。

2018年1月23日，在蛇口街道办事处指导下，南山区栖游家园小区成立了第一届业主委员会，并在2018年7月召开了第一届业主大会，对是否与原物业公司续聘进行公开投票，最终决定不与原物业公司续聘。随后该小区经公开招标，引进了深圳市金地物业管理有限公司。

然而，新旧物管的交接并不顺利。“原物业公司始终未交出业务资料，只交了几个不重要的图纸，并把消防器材等物料都拆走。”南山区栖游家园业主程先生告诉记者，经过多次交接之后，原物业公司才勉强转交部分配套设施。但是，小区停车场却由开发商湾厦实业有限公司管理。“小区是湾厦实业和广容丰物业公司合作开发的，现在湾厦实业认为地下车库的产权是他们自己的，提出自管。”

目前，南山区栖游家园二楼平台以上由新物业公司进行管理，停车场仍存在物管交接纠纷。由此带来的管理真空，给小区业主的生活造成了很大困扰。“业主开车进停车场的时候，管理方经常盘问业主的身份，要我们提供住房证明、驾驶证、行驶证、保险单等这些资料才让我们进去。”该小区业主王先生表示，对方并没有主体资格来收集业主资料，此举让业主们感到很不乐意。“没有物业管理权，又不出具停车场经营许可证，车放在那里，我们也不安心。”

小区停车场秩序混乱

与此同时，南山区栖游家园小区停车场的卫生环境得不到保障。记者目测，该小区的四层立体式停车场，每一层的角落都堆放着生活垃圾。“垃圾桶早就撤走了，现在垃圾遍地都是，很影响空气，我们不愿意生活在遍地垃圾的环境当中。”南山区栖游家园的业主们表示，希望小区尽快完成物管交接，恢复停车场的正常秩序。

进展

停车场垃圾已清理

管理权仍未完成交接

目前，南山区蛇口街道渔一社区工作站积极介入。为了保证南山区栖游家园小区业主的正常生活，以及小区停车场的有序使用，经协商后暂时由深圳市金地物业管理有限公司收集业主进入停车场的资料。同时，停车场的垃圾已清理，但是物业管理权仍然没有完成交接。工作站工作人员表示，将继续协调促进开发商与物业公司就停车场管理问题的协商。

焦点

小区车位所有权及收益权归谁？

开发商：不认可业委会资格

关于南山区栖游家园小区停车场管理权益的问题，记者联系了深圳市蛇口湾厦实业有限公司。工作人员称，公司销售栖游家园小区物业时，与小区业主签署了《深圳市房地产买卖合同》。“其中明确约定本房地产项目范围内的车库、车位、辅房和架空层花园等以及其他的未分配予买受人的面积，其所有权及由此产生的任何权益均归出卖人所有。”

据此，深圳市蛇口湾厦实业有限公司表示依法享有栖游家园小区车位的所有权及收益权。“任何物业公司为栖游家园提供服务，都应该将栖游家园小区车位的收益支付给我公司。”同时，工作人员表示小区新物业公司应当就车位的管理费用进行协商，车位收益应当全部支付给深圳市蛇口湾厦实业有限公司。

此外，该工作人员表示，深圳市蛇口湾厦实业有限公司也是栖游家园的业主，并拥有南山区栖游家园共计299套房屋的产权。“当得知小区召开业主大会时，我们便以业主的身份参加了，对相关议题进行了投票。”工作人员说，筹备组在开箱验票时，以未在选票中列明具体房号为由，最终作废其所投选票，他们认为此举侵犯了其合法权益。为此，深圳市蛇口湾厦实业有限公司于2018年4月23日发起撤销业委会的诉讼请求，南山区人民法院依法受理该案件。

法院：驳回开发商诉讼请求

2019年1月11日，南山区人民法院驳回湾厦公司诉南山区栖游家园第一届业主委员会撤销权纠纷一案的请求。同时，关于深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司投票作为废票处理的问题，经审查发现，原告在委托他人投票时，未载明其授权代理人代全部还是部分房屋业主投票，且代理人在投票时未提交相关产权资料复印件等证明文件。

此外，经审查后证实，南山区栖游家园业主委员会是经南山区住建局备案的合法组织。故要求撤销南山区栖游家园第一届业主委员会的决定，依据不足，不予支持。

业主：开发商无停车场产权

与此同时，南山区栖游家园小区业主在深圳市不动产登记中心进行查询，发现该开发商并未拥有小区停车场的产权证明。“虽然开发商在买卖合同里进行了停车场的约定，但并没有依法取得产权登记。所以我们不承认开发商拥有停车场所有权。”该小区业主们认为，根据《深圳经济特区物业管理条例》，一个物业管理区域只能由一家公司提供物业管理。“明确规定了地上地下不可以分割管理，至于停车场收益如何分配应该以后再谈。”

南都跟办：

见习记者蔡宇晴

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