打造TOD片区 挖潜存量土地 鼎湖巧破用地之困

鼎湖山轻轨站是鼎湖积极融入大湾区一小时、广佛肇半小时、市域一小时“三大交通圈”的重要载体。通讯员供图

随着产业发展承载空间从“宽裕”向“稀缺”转变，鼎湖面临的发展机遇与竞争局面发生重大转变，紧迫的形势倒逼着鼎湖寻找新的发展思路。

“TOD片区”指的是以公共交通为导向的发展模式规划建设，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。

这种以公共交通为导向的发展模式，围绕主要公交站点进行适中或更高密度的土地利用，是一个布局紧凑、功能混合的区域。鼎湖区TOD片区抓住“产城融合”的核心，陆续完成道路建设项目，吸引优质产业项目投资并落地。目前，2000多亩的鼎湖TOD片区已成优质产业用地平台。

南方日报记者施亮梁洁通讯员李绍坚王焌鑫

打破空间“稀缺”困局

肇庆新区的规划建设拓展，倒逼着鼎湖转变发展思路，开启集约发展新阶段。

面对辖区内存量的土地资源，鼎湖区开展“工业用地整理季”，全面排查盘活利用批而未供和闲置低效用地，切实提升产业用地综合利用水平，提高土地利用率，强化内生发展动力。

随着大湾区时代的到来，各城市间互联互通的交通网络日益完善，而广佛肇轻轨的效应也愈发显露。鼎湖轻轨站周边，就是TOD模式下“引爆”的板块。

“TOD片区”指的是以公共交通为导向的发展模式规划建设，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。如果城市的中心是一颗心脏，那四通八达的路网犹如一根根毛细血管，畅通着城市血液。

随着鼎湖站周边土地的综合开发利用，城市发展空间进一步得到优化，加快地区一体化进程，提升区域整体竞争力。与强调城市空间的有序拓展不同，工业用地功能的更新和高效集约利用，有利于盘活存量用地、激发片区发展活力。

这个模式体现了公共交通的集约用地容量较大、节能环保以及速度较快等特征，经过对鼎湖山站点周围地块进行多功能集约的复合开发工作，有助于提升公共交通吸引力，提高土地价值，未来还可以利用物业的增值效益弥补轨道交通的建设与运营中产生的成本。此外，还有助于提升轨道交通网络整体服务水平，提高城市土地资源集约利用水平等。

千亩TOD片区成项目落地热土

1站到端州，4站到佛山，9站即达广州，鼎湖山轻轨站是鼎湖积极融入大湾区一小时、广佛肇半小时、市域一小时“三大交通圈”的重要载体。TOD片区便是以鼎湖山站为圆心，以半径800米划分的范围。

2017年以前，该片区还是以居住用地和商业用地为主，当时鼎湖提出打造TOD片区，“居改工”“商改工”工作迅速开展，展现出鼎湖坚持产业第一，制造业优先的发展决心。

“鼎湖TOD片区的核心是产城融合。”鼎湖区自然资源局相关负责人告诉记者，鼎湖高标准设置企业准入门槛，慎之又慎遴选对环境无污染的高新技术行业，以亩均税收50万元为基础标准选优选强产业项目。

当地龙头企业广东鼎湖山泉有限公司成为第一批“吃螃蟹的人”。2017年末，该企业购入“商改工”用地100亩，用于开展广东鼎湖山泉健康生产技术创新研发中心项目，院士团队将利用中心开展除臭氧高端饮用水技术研发，中心建成后还将通过5G技术进一步完善生产链条。

腾笼换鸟、筑巢引凤过程中也伴随着补偿价格高、收益见效长、市场调转反差大、风险高等诸多难题，鼎湖区为支持企业发展壮大，形成强有力的内生动力，拿出足够诚意和实际行动，通过回收整合企业用地、周边土地及调整控规等方式，按专业中介机构评估确认回购价格，在TOD片区新增工业用地1250亩。

近年来，全长4.537km的TOD片区第一期市政道路建设陆续完工，打通了区域内的“任督二脉”，吸引着各方优质项目投资落地。

2020年4月签约，10月动工，现在投产在即的元气森林（广东）饮料有限公司全程高速地在鼎湖TOD片区落地生根。

“饮料市场，得华南者得天下，得交通者得天下。”元气森林项目负责人表示鼎湖交通区位优势突出，鼎湖区域总部将是公司未来拓展华南市场的重要战略部署。

据悉，该项目从立项开始就提前设计规划，建设过程中肇庆招商落地巡查组、鼎湖区各项目专班总能第一时间解决企业各种问题。上述负责人表示，项目一期计划建设4条生产线，建成投产后年产量约3600万箱、年产值约10亿元，年上缴税收4000万元以上，提供就业岗位不少于150个。

当前，2000多亩的鼎湖TOD片区已成优质产业用地平台。除了元气森林以外，总投资3亿元的乔东新型材料大湾区生产基地、科腾机械生产基地和研发中心、广东环亚科技生产基地等项目亦纷纷落子于此。

开展新一轮“熟地”大开发

据鼎湖区招商局相关负责人介绍，目前进驻TOD片区的企业已具备一定规模，如何继续拓展产业用地是鼎湖产业招商落地的关键。

当前，鼎湖开展了新一轮的“熟地”大开发，挖潜存量用地，提高土地利用率。

为进一步挖掘盘活辖区内存量土地资源，建立造血项目快速落地投产机制，鼎湖区结合实际制定了《肇庆市鼎湖区产业用地整理提升专项行动工作方案》，开展“工业用地整理季”，全面排查盘活利用批而未供和闲置低效用地，切实提升产业用地综合利用水平，连片开发新地、熟地，引入科技型中小企业，强化内生发展动力。

2020年，全区产业项目实现供地348亩。完成低效土地整理任务409.3亩；盘活供而未用产业用地任务200亩，盘活批而未供用地任务20亩。

为破解产业空间少落地难，鼎湖不断压实新增产业建设用地。位于永安镇的15平方公里土地是鼎湖产业招商落地的新发力点。年初，鼎湖提出集中力量对部分满足条件的用地开展报批、征收手续，争取6月1日前形成1000亩熟地为今年产业招商项目落地提供载体。

整治存量低效、闲置土地同样是鼎湖破解“土地生死门”的重要手段。当前，鼎湖正通过无人机航拍手段，建立低效、闲置土地数据库，实行动态管理。通过前期摸查，发现可盘活低效、闲置产业用地9宗，面积691.67亩；商住（商业）用地3宗，面积500.14亩。鼎湖还重点加强对永安恒泰工业园、莲花纺织城等效益低下的旧工业区、旧工业厂房进行整治提升，为引进发展新产业提供空间，带动产业结构调整升级。

此外，鼎湖正着手引进优势产业平台深圳中安产城项目，整合资源集约用地。现阶段，该平台已在高要区和肇庆高新区建成运营，并取得了一定成效。鼎湖希望复制其先进经验，通过整合、置换等措施集约用地，在有限的土地资源内，想方设法为项目落地创造用地条件。

■他山之石

随着我国城市轨道交通和高铁网络的建设发展，轨道交通对于城市变革的推动力日益增大，TOD模式通过整合城市空间与交通功能的联系，助推枢纽片区跨越式发展，优化、提升、重塑了大都市空间格局。

●北京亦庄站

亦庄位于京津冀北区域的核心地区，是京津走廊上的经济重镇，亦庄TOD模式主要以城际铁路、轻轨、市郊铁路和地面公共交通转乘系统为交通承载工具。对其站点周边1km范围内的土地利用进行规划和发展，建成以亦庄火车站和次渠站为中心的“两站一街”的发展模式。

同时，通过地下商业街等形式来节省地面土地资源，提高土地的利用效率，增加汽车、自行车的停放空间，同时提高步行沿线的商业价值。

●东京涩谷站

日本东急集团以涩谷站为重点进行TOD项目开发，将新干线、铁路、地铁和公交等交通方式进行一体化建设，通过各类设计紧密联系周边的建筑和自然环境，改良涩谷站交通情况，大幅提升地区的人气和活力。

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