2月住宅销售回暖 斗门签约量最多受春节假期和商业项目销售遇冷影响，2月珠海住宅量跌价升

《粤港澳大湾区规划纲要》出台，珠海楼市表现如何？受2月份出现的春节假期及商业项目销售遇冷等因素的影响，珠海2月份新建商品房成交量价齐跌，住宅价格却略有上升。

不过，这并不意味着珠海全面遇冷。受年初西区针对人才政策的住房条件放松影响，目前限制最少的斗门成为2月份及近期楼市成交的最大赢家。有项目甚至因为推货迅速去化而采取了“暗升”的情况。有从业者分析，自2月份部分项目采取特价房促销等使得部分区域销售回暖，加上银行利率近期下调，最低只上浮5%，部分购房者选择果断出手。

商品房市场

量价齐跌

住宅占大头

如不少人预料一般，受春节长假影响，珠海商品房成交量环比下滑，同时受到春节期间的特价房促销、商用物业降价等原因影响，整体价格出现下降。

根据合富研究院(珠海)统计珠海住规建局网签数据显示，2019年2月商品房市场供应约12.56万平方米，环比1月份的36.02万平方米下降65%，同比2018年的27.46万平方米下降54%，其中住宅供应占比超9成。新建商品房成交约14.96万平方米，环比1月份的28.73万平方米下降48%，同比2018年的7.05万平方米则大涨112%，其中住宅占比9成，集中在西区约7成。折合商品房成交均价19803元/平方米，环比1月份的21070元/平方米下降24%，同比2018年的26169元/平方米下降6%，整体市场量价齐跌。

区域上则明显的冷暖不一。主城中心区(包括新香洲、老香洲、前山、吉大和拱北)商品房市场2月份无新增供应；2月网签成交0.88万平方米，环比1月的2.07万平方米下跌57%，同比去年同期的1.06万平方米下跌17%，占总成交6%；成交均价33065元/平方米，环比基本持平，同比上涨4%，市场量跌价稳。

主城新区(包括南湾和唐家)2月商品房市场供应约2.80万平方米，环比下跌71%，同比下跌1%，占总供应26%；2月网签成交2.62万平方米，环比下跌48%，同比上涨102%，占总成交17%；成交均价28653元/平方米，环比1月的27254元/平方米上涨5%，同比持平，市场量跌价升。

横琴新区2月商品房市场无新增供应；2月网签成交0.72万平方米，环比1月份的2.18万平方米下跌67%，同比去年同期的0.96万平方米下跌25%，占总成交5%；成交均价44792元/平方米，环比1月份的43574元/平方米上涨3%，同比去年同期的52376元/平方米下跌14%，市场量跌价升。

西区则受金湾成交拖累，成交量有所下降。2019年2月西区商品房市场供应约9.76万平方米，环比下跌51%，同比下跌58%，占总供应78%；网签成交10.74万平方米，环比1月份的19.42万平方米下跌45%，同比去年的3.74万平方米上涨187%，占总成交72%；成交均价14887元/平方米，环比1月份的13665元/平方米上涨9%，同比去年的17011元/平方米下跌12%，市场量跌价升。

新建住宅

价格小幅上升

与新建商品房量价齐跌不同，珠海新建住宅价格则出现小幅上升。2019年2月珠海新建住宅市场供应约12.25万平方米，占全市总供应98%，环比1月的27.43万平方米下跌55%，同比去年的25.78万平方米下降52%；网签成交约13.51万平方米，占全市总成交90%，环比1月的23.77万平方米下跌43%，同比去年的4.91万平方米则上涨175%；成交均价21558元/平方米，环比1月份的20492元/平方米上涨5%，同比则基本保持不变。

2019年2月住宅供应及成交集中在西区，占比8成；本月含春节长假，各板块成交均价呈现不等涨幅，其中吉大涨幅最大，增长约2成。

2月住宅成交以90-100平方米刚需和100-144平方米改善户型为主，占比近6成，3(+1)房单位成为销售主力；主城中心区以120-144平方米户型为主，主城新区以100-140平方米户型为主，西区以90-120平方米户型为主。

2019年2月珠海新建住宅市场以斗门佳兆业御金山和海伦堡香海里147套签约量并行领跑，单盘销售排名前十项目主要集中在西区，其中斗门6个，金湾、高栏港、横琴和唐家各1个，三个项目成交套数过百。

库存及未来供应方面，2019年2月末新建住宅存量约286万平方米，近半年月均成交约22万平方米，整体去化周期约13个月。同时，上述统计机构预计未来半年新增供应量约161万平方米，西区仍为供应主要区域，其中斗门供应货量约占新增供应3成。

商用物业

量价齐跌

供应缩减

珠海住宅市场有冷有热，但商用物业市场成交则陷入全面倒退。“商改住”类型产品受政府限制开发等影响，目前供应量大幅减少，同时有业内人士透露，目前部分已经成功报批或封顶的产品，也无法获得预售证及价格备案，致使不少渠道商纷纷改道而行，进而推广斗门等销售更佳的市场。

其中，写字楼方面，2019年2月珠海写字楼市场无新增供应；成交量约0.03万平方米，占全市总成交不足1%，环比下跌98%；成交均价31227元/平方米，环比下跌12%；写字楼市场量价齐跌。2月写字楼市场成交环比大幅下跌，成交3套，约0.03万平方米，集中在横琴和南湾，华策国际大厦、中国铁建大厦和佳兆业中心均成交1套。2019年2月写字楼市场成交以100-150平方米户型为主，占总成交7成，其中南湾成交100平方米以下户型，横琴成交100-150平方米户型。库存方面，截至2019年2月末珠海写字楼市场存量约27万平方米，近半年月均成交约0.55万平方米，整体去化周期约49个月。

“商改住”类型产品同样表现不佳。2019年2月公寓市场无新增供应；成交约1万平方米，占全市总成交7%，下跌6成；成交均价27731元/平方米，下跌2%；公寓市场量价齐跌。成交则以保税区为主力区域，成交占比66%；各板块成交价格基本持平上月，区域成交结构因素导致市场整体均价下跌2%。成交面积段以40-80平方米和100平方米以上户型为主，其中主城中心区以40-60平方米户型为主，保税区以40-80平方米及100平方米以上户型为主，横琴新区以30-60平方米户型为主。此外项目以保税区龙光玖龙汇38套签约量领跑全市；单盘销售排名前十项目中保税区6个，横琴新区2个，拱北2个。库存及未来供应上，截至2019年2月末公寓市场存量约90万平方米，近半年月均成交约3万平方米，整体去化周期约28个月；未来半年新增供应量约72万平方米，集中在横琴、南湾和拱北区域，占比超过7成。

业内分析

利率下调

购房者或可再等等

南都记者走访了解到，珠海楼市部分项目的确出现了复苏。除了2月份斗门成交依旧保持不俗的势头外，市区内以五洲花城等主打本地改善型购房者的项目销售不再冷清。同时唐家等新区也开始有新项目积极进行营销，为未来推货做准备。据了解，2019年2月4个项目开盘或加推入市，全住宅项目，共推出434套，成交104套，整体去化率24%；首开去化约10套，首开去化约1成。预计3月份的数据将有望超越2月份。

此外，银行利率出现了调整，有业内人士表示，珠海继一线城市后也出现了首套房仅上浮5%的最低利率。“近期珠海楼盘的确出现了利率下调的动作。”合富研究院市场分析师梁文灿认为，虽然目前利率下降促使部分购房者果断上车，但是他预计未来不排除利率方面或会继续下调，最低预计再9.5折左右，认为购房者还可以根据自身需求再等一等。他表示，目前珠海在粤港澳大湾区的热潮下有外地投资客进入，而这些购房客由于资格等原因选择了斗门，加上渠道商也大力推广斗门，使得斗门楼市目前热度不减，部分项目价格并没有太大变化。有从业者也透露，例如海伦堡湖心里等楼盘已经能做到一周一加推，消化率在8成以上。对此，他表示，该项目目前价格已经从毛胚13000元/平方米左右上调到带精装修15500元/平方米，属于“暗升”，但依旧受到不少购房者的青睐。

采写：南都记者萧倩苑

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