让物业专项维修资金“活”起来 新管理办法5月1日起正式实施
□本报记者张晓红
《珠海市物业专项维修资金管理办法》将于今年5月1日起正式实施。“我以为每月按期缴纳物业费就可以了，没想到还要按照拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。”市民李小姐困惑地问记者，物业专项维修资金是什么？怎么交？如何用？相关部门又该如何管理？对此记者昨日采访了市住房和城乡建设局相关负责人。
怎么交？
无电梯每平方米70元有电梯每平方米90元
市住房和城乡建设局相关负责人解读说，物业专项维修资金是指专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
《办法》所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括：电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
《办法》规定，业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。首期物业专项维修的交存标准为：未配置电梯的住宅物业每平方米70元；配置电梯的住宅物业每平方米90元；非住宅物业每平方米100元。
对于新建物业项目，《办法》也规定，首期物业专项维修资金由建设单位按照上述标准一次性代为交存，建设单位在销售时按照上述标准向业主收取。没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存。
如何补交？
可采用一次性或者分期的方式
据介绍，对于在此《办法》施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业项目，《办法》规定，业主应当自该《办法》施行之日起按照规定的标准向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。
业主可以采用一次性或者分期的方式交存首期物业专项维修资金。为了便于缴存管理，一个物业管理区域，宜采用同一种方式交存。
也就是说，采用分期方式交存首期物业专项维修资金的，未配置电梯的住宅物业按照每月每平方米0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每月每平方米0.4元的标准分期交存。
除了业主补交，还有几类收益也应当转入物业专项维修资金结存。该《办法》规定，物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益；以及物业共用设施设备报废后回收的余值，这三类均应转入物业专项维修资金结存。
谁来管？
专款专用政府监督
《办法》规定，物业专项维修资金由市物业主管部门在物业专项维修资金专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。
物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。市（区）物业管理行政主管部门会同同级财政部门统筹全市（区）物业专项维修资金的监管工作。镇人民政府、街道办事处负责本辖区内物业专项维修资金监管的相关工作；同时财政、审计、自然资源、规划、市场监管、公安消防、不动产登记中心等部门依职能配合。
据悉，在账户设立上，物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。以市物业主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。业主可以通过市物业主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。
值得注意的是，在二手房交易中，业主未依法交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
如何用？
4类费用不得从物业专项维修资金中列支
《办法》规定，物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
4类费用不得从物业专项维修资金中列支，包括依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。
《办法》还制定了“一次性表决”规则，即在符合“单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下”相关规定的情况下，业主依法一次性授权物业服务企业、业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金，使用物业专项维修资金时不需要再次表决。
市住房和城乡建设局相关负责人解读说，“一次性表决”大大提高了物业专项维修资金使用的便利性，有效解决了业主大会会议召开难的问题，为解决物业专项维修资金长期沉淀、不能发挥应有作用的问题，提供了新方向。
出台背景
共用设施维修没指引
专项维修资金如空设
“随着社会的发展，房屋老龄化问题日趋严峻，物业专项维修资金作为房屋的"养老金"，其重要性日益凸显。”市住房和城乡建设局相关负责人在接受记者采访时说。
在珠海，部分老旧小区在面临共用部位、共用设施设备维修时，缺乏明确的使用指引，导致大量物业专项维修资金沉淀，不能发挥有效用途；资金不到位、被挪用等情况屡有发生；容易引发业主、物业服务企业、建设单位之间的多重纠纷。
2008年，珠海市出台的《物业条例》规定物业专项维修资金的归集方式主要是“一事一筹”，就是不用事先归集维修资金，物业需要维修时候，再向涉及维修的相关业主筹集维修资金。
“这个做法在实际中很难做到，因而影响了珠海市物业维修，也不利于物业管理的发展，并且问题越积越多，如不及时扭转，将积重难返，遗留难以解决的历史问题。”
为破解这个瓶颈，该局在2015年1月14日和2015年11月19日分别印发《关于做好珠海市物业专项维修资金交存相关工作的通知》和《关于做好珠海市物业专项维修资金补建工作》的通知，建立了物业维修资金制度。目前，新建楼盘的物业专项维修资金归集率已基本实现100%。
据介绍，即将正式实施的新《办法》，将适用于珠海市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
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