未通过验收便通知收楼 业主获法院支持获赔偿开发商认为业主收楼入住又索赔不公平，法院认为开发商应当承担违约责任

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南都讯 购买的房子，终于等到了开发商通知去收楼，本是一件开心事，珠海市民钟先生却因此烦恼。因为他发现，自己所在楼盘交楼时尚未取得工程竣工验收备案证明。为此，他提出，开发商此行为应属逾期交楼，应该赔偿违约损失。不过，开发商珠海市恒荣房地产开发有限公司却认为，收楼的业主一边享受居住使用商品房的便利，一边收取高额的违约金，此举明显不公。最终，业主将开发商告上法庭。记者获悉，该案法院认为，交楼时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，开发商应当承担逾期交楼违约责任。

业主：

收楼后发现未竣工验收

记者获悉，2017年4月2日，钟先生、恒荣公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买了由恒荣公司开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号的“恒荣花园”房产，总房款约140万元。合同约定了房屋交付条件，要求该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告。约定的交楼时间为2017年6月30日，而逾期交楼违约责任则写明，逾期不超过90日，自约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%。此外，因售楼方原因，买受人未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点二的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一。

2017年11月29日，钟先生收到恒荣公司的收楼通知，前往恒荣花园签署了《恒荣花园业主入伙登记表》《收楼入户声明》《消防安全责任书》，实际接收了商品房。

不过，收楼后钟先生发现，直到2018年8月28日，恒荣花园才办理了《竣工验收备案表》。

开发商：

收楼后还要赔偿不公平

对于楼盘未取得《竣工验收备案表》一事，钟先生认为，《建筑法》《城市房地产买卖法》等多部法律和法规反复规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”的标准，这个标准是法律的规定，是无论如何都不能突破的。根据合同约定，开发商向业主出示竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告是出卖人的义务，但恒荣公司没有履行上述义务，未将具体的“不符合交付条件”的情形明确告知钟先生，钟先生作为普通的买受人根本无法自行判断出卖人交付的房屋哪些情形未达到交付条件，如果买受人知道具体的不符合约定或者法定的条件，才可能进行判断，并行使拒绝接收的权利，恒荣公司的行为实际上剥夺了钟先生的权利。开发商应当承担逾期交楼的违约责任。

记者获悉，对于钟先生的诉求，开发商方面则认为，钟先生在办理交楼手续时知道商品房未达到合同约定的交付条件。钟先生没有要求恒荣公司出示交付文件，是未尽法定的查验义务；如果钟先生要求恒荣公司出示而恒荣公司无法出示，或出示的文件与合同约定不符，则钟先生有权选择在商品房达到交付条件前不接收商品房，由恒荣公司承担逾期交付的违约责任，也有权选择在认为商品房满足使用条件的情况下接收商品房，放弃合同约定的拒收权利，及早占有使用房屋。

开发商还表示，政府部门多次提醒买受人在购买商品房这种大宗商品时应当具有审慎的注意义务，在签订合同、办理交楼手续时应当更加慎重，实践中，绝大多数买受人在接收商品房时对房屋质量、交付条件甚至小区公共配套设施是否符合合同约定都会仔细查验，以维护自身的权益，而不会什么都不检查就直接收楼，也不会由于出卖人声称商品房符合合同约定就全然相信。钟先生知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不应当支持。

开发商还提出，就算要计算违约金，2017年11月29日，钟先生签署收楼协议，实际接收了案涉商品房。根据《房地产估价报告书》显示，钟先生所购买的案涉房屋月租金为21元/平方米，2017年12月至2018年8月之间的市场租金价格总额为34095.6元，应当在违约金中予以扣减。收楼的业主一边享受居住使用商品房的便利，一边收取高额的违约金，在已收楼和未收楼的业主之间，造成实质性的不公平，未收楼的业主在几年内没有使用居住房屋，却和一直正常使用房屋的业主按同一标准收取违约金。恒荣公司一边将房屋正常交付给业主，一边以未交付为由承担违约责任，也不公平。

法院：

赔偿违约金近6万元

由于双方无法达成一致，钟先生向法院起诉，要求开发商赔偿自2017年7月1日计算至2018年8月28日止的逾期交楼违约金。

记者获悉，日前该案珠海中院已经进行二审宣判。在一审中，香洲区法院认为，恒荣公司未能在合同约定的2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付钟先生，应承担相应的违约责任。一审法院认为，在2017年11月29日恒荣公司尚未取得测绘报告及竣工备案的情况下，恒荣公司应履行如实向钟先生告知的义务，以便钟先生在真实、自愿的情况下，决定是否同意在涉案房屋在不具备合同约定的交付条件下接收房屋。诉讼中，恒荣公司并未能举证证明其已经履行了如实告知义务，应对此承担不利后果。同时，基于诚实信用原则，恒荣公司在通知收楼时应履行如实向钟先生告知的义务，是因其先违约行为而应当承担的合同主要义务，该义务不得因钟先生对大宗商品交易应尽注意义务而免除，也不能以恒荣公司未出示备案表推定钟先生应当知道，故对恒荣公司意见不予采信。

根据合同约定，涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，由于钟先生在备案之前已实际接收了房屋，不存在恒荣公司重复实际交付的情形，故法院确定恒荣公司交房时间为2018年8月28日。恒荣公司应以1398431元为基数，按日万分之一，向钟先生支付自2017年7月1日起至2018年8月28日止(合计424天)的违约金59293元(1398431元×0.0001×424天)。

记者获悉，日前二审宣判中，法院维持了一审判决。

采写：南都记者 朱鹏景

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