种菜、养狗、乱搭建……公共天台变成“私家花园” 楼顶天台到底属于谁？
本期《民生新观察》关注楼顶公共天台被占用的烦扰问题。
在城市高楼之间，养养花、种种菜，似乎成了很多城市居民“悠然见南山”的向往。但是随着花草的肆意增长，有些人的赏心悦目却变成了他人的心烦意乱。近日，珠海一位居民就因为楼上邻居在楼顶天台种养植物而苦不堪言，将其告上了法庭。
楼顶天台到底属于谁？在天台种花种菜是否属于违建？如何才是合理利用？全体业主的共有权益被侵犯了又该如何去维权？11月14日，新一期《民生新观察》聚焦楼顶天台的“烦扰”，邀请城管部门一线执法人员、基层社区党委书记、法院法官走进演播室，共同探讨楼顶天台乱搭乱建所带来的问题，以及应对之道。
采写：本报记者廖明山见习记者蒋毅槿
摄影：本报记者吴长赋
事件
楼顶天台种花楼下漏水遭殃
家住福康花园一期的邓先生于2015年购买该房屋，入住不久后，却发现家中天花板经常漏水。近日，记者在邓先生家里看到，积水沿着天花板边缘向下渗漏，部分墙壁因为长期渗水而出现发黄。
原来，楼上的住户江女士在天台上打造了一个花槽，种植了三角梅和簕杜鹃。经过多年的肆意生长，三角梅和勒杜鹃发达的根部已穿透墙壁，而两家的房子是错层结构，邓先生家的主卧卫生间刚好对应江女士使用的平台花槽位置。根据邓先生委托专业机构所做的房屋渗水原因鉴定报告，漏水原因就是由于天台露台地面楼板处防水层被植物根系破坏，雨水顺着植物根系从天花板细缝处渗漏所致。
邓先生先后自行进行了三次楼顶平台的防水工程和维修，但由于平台花槽中的三角梅一直没有被移除，邓先生家的漏水问题也一直不能解决。2018年台风“山竹”期间，邓先生家中积水愈发严重，要求江女士进行维修，却迟迟没有得到回复。在寻求物业、居委会等多方协助调解无效的情况下，2019年4月，邓先生将邻居江女士告上法庭。
经过香洲区人民法院判定，被告江女士应停止侵害，限期清理所种的植物、修复楼板防水层，排除对原告邓先生生活的妨碍。
现象
小区天台被占用存在安全隐患
据了解，老旧小区公共天台被私占乱搭乱建的问题，一直是居民较为关心的话题。近日，记者走访了多个小区发现，楼顶天台乱搭乱建，不锈钢防盗网随处可见，楼顶的公共区域被随意划分成不同的空间。大棚、搭架杆、泡沫箱、水桶……种菜的工具一应俱全，让人还误以为这是一片菜地，然而这却是小区顶楼的公共天台。
俗话说“近水楼台先得月”，有些住在顶楼的业主利用就近的优势，将公共天台占为己有，还建起房屋用于出租，而这些违章建筑存在很大的安全隐患。对于楼体结构来说，楼顶违建在施工过程中会破坏楼顶结构，破坏防水层导致漏雨。房屋的承重、结构、寿命均会受到不同程度的影响。
除了私自搭建房屋外，有的住户还在楼顶天台养起了宠物。公用天台变成私家狗舍，这也让许多想到天台晾晒衣服的住户望而却步。不但如此，记者还发现，有些老旧小区的楼道通往天台的消防门还被私自上了锁，楼道两边堆满了杂物，一旦发生火灾，居民根本无法通过天台逃生。
随后，记者随机采访了一些小区住户。对于部分小区存在公共天台被私占乱搭建的现象，他们的看法不一。有住户表示，知道有人在天台搭棚，甚至有人在天台养鸡，但只要不漏水、不妨碍到其他人通行，那就没问题。也有一些住在低楼层的住户表示，自己也会上去天台种菜，认为这样是在充分利用公共空间。持反对观点的住户则认为，楼顶是公用地方，私自占用应由城管执法部门来清拆。
说法
天台所属于法有据
不能侵犯其他业主权益
审理过上述邓先生案件的香洲区人民法院综合庭法官刘晓亮表示，若大家使用楼顶天台不会对邻居或者是其他相关业主产生噪音、水或者气味污染，那么都是一个合理范围内的使用。但是若使用天台对于其他业主造成了漏水、噪音等问题，那么就不是合理使用。很多楼顶天台在规划设计时是消防通道，若使用不当就侵犯了整栋楼业主的共有权利。每一位业主的权利是有边界的，若业主越过了边界侵犯到别人，那就是侵权。
同时，他也强调，楼顶天台不能绝对的判定属于谁。我国《民法典》第271条对建筑物区分所有权有所规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我们常见的顶楼天台等就属于业主专有部分以外的全体业主共有的部分。而对于有些业主购房时开发商所称的买房赠送天台的情况，根据最高法相关司法解释则需同时满足“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三个条件并在房屋买卖过程当中，开发商明确地将该天台写入房屋买卖合同，才有可能视为某业主的专有部分。
那在楼顶天台种养植物等行为是否涉及违建？香洲区城市管理和综合执法局审理室主任张玉龙表示，城管执法部门对于市民在天台种植的行为并不是“一刀切”处理，种花是鼓励的，可以通过这种方式美化楼顶，给大家提供更加舒适、宜居的环境，但是，这个行为是以不侵犯其他业主的合法权益为前提的。比如，在限定高度内天台建花架、搭晾衣架、放置石桌椅以及正常对楼顶的修缮维护，都是城管执法部门允许的行为范围内。
对策
执法或存实际困难监管技术不断提高
在工作人员对侵犯其他业主权益的天台违建进行执法时，也存在实际困难。香洲区狮山街道办青春社区党委书记罗理坦言，工作人员在执法行动中，一般只能看到施工人员在现场，找当事业主则比较困难。另一方面，即便找到当事业主并要求其限期整改，当事业主也经常只是做做样子，过段时间又进行违建行为。
不过，随着技术手段介入，这种抱着侥幸心理想在天台违建的业主今后可能难以如愿了。据张玉龙介绍，现在城管执法部门每年都会去拍一些重点小区的卫星图片，其精度可高达0.3厘米，通过技术手段前后一对比，天台做了任何改动都能发现。同时，市城管指挥中心有一批巡查员每天在一线核查市民投诉天台违建的情况。对此，张玉龙也提醒说：“在楼顶天台违建，早晚都会有人看见的，也迟早是要处理的，建议没有必要花这个冤枉钱。”
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