房地产业营改增一般纳税人申报案例指引

作为营改增重点推进行业的房地产业，也于昨日迎来了首个申报期。为了帮助纳税人顺利申报，市国税局相关负责人以某开房地产开发企业为一般纳税人按照一般计税方法计税为例，对申报注意事项及填表规范进行了详细的介绍。

案例：

某房地产开发企业为一般纳税人按照一般计税方法计税。2017年4月预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，取得预收款1110万元。当期取得全部价款和价外费用1110万元，开具增值税专用发票，注明税款110万元。当期允许扣除的土地价款为400万元。当期购买广告服务取得增值税专用发票1份并认证相符，注明的金额为600万元，税额为36万元。

解读

预售房按3%预征税款

该负责人介绍，适用于房地产业的纳税政策标准为，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按3%的预征率向主管国税机关预缴税款；一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

该负责人提醒，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，选择适用一般计税方法计税的，也适用本申报案例。房地产老项目一般指：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得 《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

该负责人对如何计算税额，结合案例给予了解答。预缴税额为：预收款÷（1+税率）×预征率=1110÷（1+11%）×3%=30万元

应纳税额为：销项税额-进项税额=（含税销售额-当期允许扣除的土价款）÷（1+税率）×税率-进项税额=（1110-400）÷（1+11%）×11%-36=34万元

因此，应补退税额为：应纳税额-预缴税额=34-30=4万元

填表规范吃透表格轻松纳税申报

为了让纳税人顺利完成申报，该负责人还就以上案例，进行了相关表样填写规范的详细介绍。

一、填写《增值税预缴税款表》

第2栏“销售不动产”的相关栏次分别填写下列数据：

第1列“销售额”填写取得的预收款11100000元，第2列“扣除金额”不需填写，第3栏“预征率”填写3%，第4列“预征税额”填写按照规定计算的预缴税额300000元。

二、填写纳税申报资料

表1：填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

在第2行“11%征收率的项目”的相关栏次分别填写下列数据：

第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”栏填写本期价税合计金额11100000元；第2列“期初余额”栏填写0；第3列“本期发生额”栏和第4列“本期应扣除金额”栏均填写允许扣除的土地价款4000000元；由于本期价税合计金额11100000元大于允许抵扣的土地价款4000000元，因此第5列“本期实际扣除金额”栏填写4000000元；第6列“期末余额”栏填写0。

表2：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）

在第4行“税率11%”的相关栏次分别填写下列数据：

第1列“开具增值税专用发票”“销售额”栏填写不含税销售额10000000元；第2列“开具增值税专用发票”“销项(应纳)税额”栏填写销项税额1100000元；第9列“合计”“销售额”栏填写不含税销售额10000000元；第10列“合计”“销项 (应纳)税额”栏填写销项税额1100000元；第11列“合计”“价税合计”栏填写价税合计金额11100000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”栏填写本期允许扣除的土地价款4000000元；第13列“扣除后”“含税（免税）销售额”栏填写7100000元；第14列“扣除后”“销项（应纳）税额”栏填写700000元。

表3：填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）

第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”“份数”列填写本期认证相符且申报抵扣的增值税专用发票数量1份；“金额”列填写发票金额6000000元；“税额”列填写发票金额360000元。在第1栏“（一）认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”以及第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填写相应份数、金额和税额。 表4：填写《本期抵扣进项税额结构明细表》第11栏 “6%税率的进项”“金额”列填写购买广告服务的金额6000000元；第11栏“6%税率的进项”“税额”列填写购买广告服务取得的进项税额360000元；在第1栏“合计”填写相应金额和税额。 表5：填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）在第4行“销售不动产预征缴纳税款”的相关栏次分别填写下列数据：

第1列“期初余额”栏填写0；第2列 “本期发生额”栏填写本期预征税额300000元；第3列“本期应抵减税额”栏填写期初余额与本期发生额之和300000元；由于本期应纳税额为340000元，大于本期应抵减税额300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，4栏“本期实际抵减税额”栏填写300000元；第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0。 表6：填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》在“一般项目”列“本月数”的相关栏次分别填写下列数据：

第1栏“（一）按适用税率计税销售额”填写本期差额扣除之前的不含税销售额10000000元；第11栏“销项税额”填写本期销项税额700000元；第12栏“进项税额”填写本期进项税额360000元；19栏“应纳税额”填写本期销项税额与进项税额之差340000元；28栏“①分次预缴税额”填写已预缴税款300000元；由于本期无其他已缴税款，第27栏“本期已缴税额”填写300000元；第34栏“本期应补(退)税额”填写本期应纳税额中应补缴的税款40000元。 表7：填写《完税凭证抵扣（减）清单》按照完税凭证票面信息填写，逐票分行分别录入征收机关名称和完税凭证编号。对于房地产开发企业销售房地产项目，“项目”列填写销售不动产。“税款”列填入本期预缴税款300000元。 表8：填写《服务、不动产和无形资产扣除项目清单》按照该企业支付土地价款时取得财政票据的信息分别填写各项内容，“凭证种类”列填写财政票据，“金额”列填写当期允许扣除的土地价款为4000000元。 表9：填写《营改增税负分析测算明细表》对于房地产开发企业销售房地产项目，应在“应税项目代码及名称”栏填入“090100销售不动产建筑物”，增值税税率为11%，营业税税率为5%。

第1列“不含税销售额”填写本期“090100销售不动产建筑物”项目不含税销售额10000000元；第2列“销项(应纳)税额”填写本期该项目销项税额1100000元；第3列“价税合计”填写本期该项目价税合计11100000元；第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写该项目本期该项目允许扣除的土地价款4000000元；第5列“含税销售额”填写该项目差额扣除后的含税销售额7100000元；第6列“销项(应纳)税额”填写该项目按现行增值税规定的增值税销项税额，计算公式为：7100000÷（1+11%）×11%=700000元；第7列“增值税应纳税额（测算）”填写该项目按现行增值税规定测算出的增值税应纳税额，计算公式为：第6列“销项(应纳)税额”÷《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏“销项税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和×《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19栏 “应纳税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和=700000÷700000×340000=340000元。

第8~12列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”填写按原营业税规定差额扣除情况，对于房地产开发企业销售房地产项目而言，原营业税下不得扣除土地价款，因此各栏次均填写0；第13列“应税营业额”填写该项目按原营业税规定的应税营业额。计算公式为：第3列“价税合计”第11列 “本期实际扣除金额”=11100000-0=11100000元；第14列 “营业税应纳税额”填写按原营税规定，计算出该项目的营业税应纳税额。计算公式为：第13列 “应税营业额”×对应行次营业税税率=11100000×5%=555000元。

本版文/图表 本报记者卢振侠通讯员瑞轩 惠斌

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