城镇居民在农村购置 宅基地属无效

□本报记者袁辉

孙某为城镇居民，卢某为该镇某村村民。双方于2010年年6月签订《房屋买卖协议书》，约定卢某将其名下位于某村的房屋以50万元转让给孙某。该房屋范围内的土地使用权一并转移给孙某。孙某支付房款后，卢某即将房屋交付孙某使用至今，并将房产权证原件交给了孙某，双方未办理产权过户手续。2017年9月，卢某以之前转让款偏低要求孙某另行支付70万元。孙某付款后，卢某仍未依约配合办理过户手续。

孙某将卢某告上法庭，请求法院判令：判决确认孙某与卢某签订的《房地产买卖协议书》合法有效;卢某履行配合孙某办理房产过户手续的附随义务。

法院经审理查明，孙某为非农业户口，卢某为农业户口。卢某位于某村的房屋为自建产业，拥有《房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》。2010年6月，卢某将该房以50万元转让给孙某，双方未签订书面合同，由卢某出具收到孙某50万元转让款的收据。同日，卢某将房屋、房屋所有权证及建设用地许可证交付给孙某。201T年9月，双方签订了《房地产买卖协议书》，对上述卖房、收款及交房等事实予以确认，并约定转让款变更为120万元，所增加的70万元中50万元卢某已收到，20万元孙某于订约之日付清后卢某应配合孙某办理产权过户手续、余款20万元于过户后一个星期内付清。后孙某按约支付卢某20万元，卢某未按约办理过户手续，孙某于是诉至法院。

法院最后判决，驳回原告孙某的诉讼请求。

律师点评:

广东华誉品智律师事务所郭嗣彦房律师靳表示，根据我国目前现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性。我国《土地管理法》、《物权法》、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售。”及国务院2004年12月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”等法律政策中关于农村房屋买卖的相关规定，明确限制、禁止城镇居民在农村购买宅基地或住宅。本案讼争房屋系农村房屋，而原告孙某作为买方系城镇居民，故其与被告卢某签订的房屋买卖合同，违反城市与农村二元土地管理制度，应为无效合同。诉讼中，经法院释明，原告孙某表示即使讼争合同无效，也不变更诉讼请求。故原告孙某要求确认合同有效及被告卢某应履行配合原告孙某办理房产过户手续的附随义务的诉讼请求，应予驳回。

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