探索优质资产证券化 首批公募REITs利好地产行业发展

商报讯（记者 梁展宏）作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点得到了大力支持。记者从中山市部分券商获悉，本月初，首批9只公募基础设施投资基金（REITs）启动面向公众投资者发行，并全部实现了超募。从募集情况来看，受关注度较高的有物流、产业园等标的项目。

记者了解到，从首批公募REITs来看，主要聚焦基础设施领域，包含不动产及土地属性的产业园区、物流园区、IDC数据中心等产权类资产，以及具有特殊经营权属性的资产。以物流产业为例，根据第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》研究数据，过去十年，大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9%；第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期，因此相关衍生的金融投资标的正受到市场关注。

根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称《通知》）对基础设施REITs试点项目的要求，将优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力的项目。除了产业园区、仓储物流，出租率高、运营好的商办物业也能满足REITs的发行要求，但目前商业类物业没有列入试点。

第一太平戴维斯的分析认为，虽然《通知》对可入池园区类资产做出了明确规定，但市场潜在的数量依然十分庞大，尤其对开发商做产业地产和物流地产等是较大的利好。目前，万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目，预计后续上市项目还会持续增加。

据了解，REITs是指不动产投资信托基金，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强、标准化的上市金融产品。由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营，对于投资者而言，REITs具有相对稳定的投资收益。对于资产持有者来说，REITs实现了依托不动产的权益性融资；对于运营方而言，REITs在将募集资金用于持有资产的同时，又可以并购新的项目，是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。

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