东莞“土拍新政”折射供地制度重大革新

来论

近日，东莞市发布土地竞拍新政，竞拍地块的网上报价达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式（简称“终次报价”），并以终次报价中最接近所有终次报价平均价的方式，确定谁是最后的竞得者，其所报价格就是该宗地的最终报价。

举个简单的例子，假设竞拍地块的网上报价不超过10亿元，当网上报价触及10亿元天花板时，有5家开发商参与最终报价，分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿，则平均值为13.6亿元，报价14亿元的竞拍开发商最接近终次报价的平均价，地块也由该开发商竞得。

触发东莞“土拍新政”的，就是不久前发生的、非常轰动的“秒拍”事件。5月16日，东莞沙田镇商服地块，从开拍到“落槌”共计耗时29秒，这是一项纪录。还有一项纪录是，短短的10秒内，竞得者居然连续出价18轮，将最高限价、最高自持比例推至极限高位。

如此火爆的土拍场面，影响了东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式（“限地价、竞配建人才房”、“限房价、竞地价”）的效果。任性的开发商迅速将价格推至高限，给市场传达的是“地价被低估”的失衡信号。

作为“新一线”城市，东莞连续几年都排在人口净流入城市的TOP10里。另外，根据《广东国土规划（2016-2035年）》，无下辖县缓冲的东莞，目前国土开发强度（建成区面积/市辖面积）已达到47.5%，在国内仅低于深圳（48.9%）。再加上有大湾区规划利好，广深科技走廊核心区的地位加持，近年来凤凰涅槃、成功转型，东莞备受各大开发商的青睐。

“限价+一次性最终报价”，这是对经营性土地出让方式的重大调整。以出让底价加市场化溢价确定限价，没有违背土地“招拍挂”的框架。重要的是，它部分消除了过去单一价格考量下的弊端，即利润和效率不兼容。

价高者得，能够满足利润最大化的原则，即国有土地的价值充分显现，但帕累托效率可能是较低的。比如，风险倾向高、杠杆高的开发商竞得地块，短期内拉高房价上涨预期和所有开发商的冒险行为。后续可能会出现非理性的抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向、资金链问题，对微观的住房需求，中观的行业稳定，宏观的风险防范都不利。

一次性最终报价，并以最接近平均价作为定价的依据，首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商；其次，它是“维克里拍卖理论”（Vickeryauction，由诺贝尔经济学奖获得者威廉·维克里提出）“讲真话”的最优拍卖策略的体现。也就是说，由于中标者对最终价格没有影响力，所有投标人都会基于市场基本面，显示其对地块的真实评价，最后出来的房屋供给也是最佳的。

最后，这也为商品房市场化定价、市场化调控奠定了基础。5月11日的苏州土拍新政已提出，土地竞价超过市场指导价10%-25%后，转为一次报价出让方式。同为“新一线”城市的东莞，也提出类似的模式，这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待，由二线热点城市（包括“新一线”城市）引发的“地市热”或将得到控制。

□李宇嘉（广东省住房政策研究中心研究员）

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