近期多个项目备案推货 商办市场迎来集中入市

文/图陈泽煌

“十一”临近，东莞各家房企已陆续推出房源，备战黄金周楼市。

笔者走访市场发现，自上周起就有多个纯新盘进行新货备案，住宅产品仍然是货源主力，例如华润万象府、华侨城纯水岸、裕大知府、碧桂园旗山玖珑湾等，备案单位总数将近3000套。不过，在住宅产品吸引了购房者目光的同时，商业市场也有不少优质项目正在悄悄上新。

成交商办产品领跑榜单

“金九”尾声，东莞楼市整体走势平稳。但纵观近期楼市数据，商业地产表现异常抢眼。上周（9月14日—20日）全市商办产品合计供应9.23万平方米，共2709套。招商雍景湾、虎门君悦东方、保利珑远国际广场等大型项目分别有公寓、写字楼及商铺等产品供应。

其中，在不久前刚开盘的保利欢乐大都汇就供应了1314套商务公寓，是9月至今入市单位数量最多的项目。据悉，该项目位于南城区袁屋边，总建筑面积约5.4万平方米，主力户型为21平方米—45平方米平层及复式产品。其因性价比高，又适合刚需或原住改善人群，因此备受年轻白领一族的青睐。

除了供应量明显见涨之外，商办产品在“金九”期间的成交也不俗。仅在上周，这些商办产品总成交量达到614套，创第三季度以来的单周成交新高，并且多个物业产品的成交数据持续领跑楼市周报榜单。

截至9月23日，商业公寓产品在本月成交最多的项目是卓越华堂时光，达到86套。该项目位于塘厦镇迎宾大道旁，目前在售建面有35平方米—55平方米的两房公寓。谈及热销原因，该项目策划经理陈艳介绍说：“很多购房者都表示塘厦楼价的上涨速度实在太快，所以购置商办作为过渡是明智的选择。而且我们项目与悦港汇、万科生活广场仅一路之隔，生活配套齐全，产品优势也十分明显。”

位于松山湖园区内的万科金地天空之城则以成交25套的成绩，目前排行本月写字楼产品签约首位。该项目除写字楼外，还规划有约2.7万平方米的商业配套，是一个由“地铁+商铺+写字楼+住宅”组成的TOD城市综合体。因此在写字楼空置率上升、租金下行压力增大等现状背景下，其写字楼产品自推出后便日趋走俏，也自然不难理解成因。

另外，近期还有一众项目推出商办产品备案，例如横沥镇的招商雍景湾备案8号商业楼、南城区的华润万象府备案4—5号商业楼、寮步镇的裕大知府备案3号商业楼、常平镇的碧桂园旗山玖珑湾备案1号商业楼、大岭山镇的松湖碧桂园天钻备案1—2号商业楼等等，“金九”的商办市场可谓迎来入市小高峰。

市场库存过剩难以缓解

不过，近期商办产品虽供需回暖，却掩盖不了商业地产无法与住宅地产相提并论的事实。东城一综合体项目负责人肖女士向笔者透露：“相比起住宅产品的一片火热，商办产品仍然是‘惨不忍睹’。”她坦言各镇区之间的商业发展水平差异明显，在现有存量难以消化、未来还将持续供应的情况下，过剩且同质化尤为突出，因此预估不少计划近期内要入市的商业地产，即将面临着诸多难题。

以商办市场中的写字楼产品为例。根据东莞中原数据显示，截至今年6月底全市写字楼存量为74.08万平方米，消化周期约36个自然月，去货压力极大；并且今年还面临着疫情、国际贸易环境、互联网办公等不可控因素，直接影响到写字楼市场的需求整体下滑。

“近年来，各镇街的写字楼拔地而起。以备受关注的南城总部基地为例，总部基地的写字楼体量较大，且集中在五年内交楼，入住率很难一下子提升。”一位东莞楼市观察人士认为，在这批写字楼还没完全消化之前，毗邻的东莞国际商务区又将陆续推出一大批写字楼，这些商办产品都将会产生更激烈的竞争，总体上商业地产的去化将难上加难。

与此同时，与写字楼同属商办性质的商业公寓库存同样承压。据东莞中原数据显示，截至今年8月底，全市商业公寓存量约67万平方米，消化周期约13个自然月。但值得一提的是，下半年以来东莞公寓市场的表现还较为红火。

业内人士对此分析称，商业公寓居住替代性强，存在价格优势，而且现今推货项目多数位于核心区域，对比实用性、租金回报率、区位等方面也具有一定程度的加成，入手门槛更低，在符合年轻化居住的同时，也满足投资所需。

观察集群效应呈现优势

58安居客房产研究部东莞分析师曾广平告诉笔者，东莞现阶段楼市跟深圳楼市极其类似，都是住宅市场火爆，商办市场却承压累积。但话虽如此，近几年来，每个镇区均是核心区域聚集起多个商业体，并形成办公、餐饮、居住等业态，一众商办产品的入市也给当地带来开发新机遇及繁荣。

值得关注的是，为应对需求下滑的困境，东莞房企也正在不断修正经营模式，以期待在新兴产业所带来的需求助推下能解局、破局。

不妨再以南城总部基地为例。日前，笔者来到该区域周边，可见东莞大道两旁已有不少成熟的商办楼，附近社区的居住氛围浓厚，无论工作日还是周末，周边多个商业体的人气皆蒸蒸日上。走访中，笔者还了解到，下来仍有大量高端写字楼、商业公寓上市，例如碧桂园湾区国际、中熙时代大厦、寰宇汇金中心、宏川智汇中心等。这些项目的开发商也在对产品硬件品质进行提升，例如更强调智能化、升级通风系统、测温门禁，营造整体环境、情景空间等。

可以肯定的是，各个区域的商办楼群逐渐成型，能驱使着周边商业地产的关注度快速上升。随着诸多项目进入交付使用，板块内商业集群效应逐步呈现并回馈周边居民。

此外，也有不少业内人士认为，随着东莞楼市“新政”行之有效，有购房资格的人群大幅度缩减。受此影响，不排除住宅市场的风向会开始转向商办市场，具备价值潜力的商办产品将渐渐被置业者们看重，尤其是以城区和东南临深片区将尤为明显，因此不排除后市供需形势急剧好转。

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