啃下“工改工”硬骨头 拓展产业升级空间

12月1日上午，东莞市城市更新项目现场考察暨集中开工活动举行，其中，投资22亿元的长安镇知荣服饰创新中心项目正式动工。该项目由企业自主改造升级，打造高端产业园。项目建成后，将同时具备生产、设计、研发及展销四大功能。据了解，以低效镇村工业园改造为核心，长安整合了6宗“工改工”项目，涉及面积约979.11亩。

镇村工业园改造势在必行。在东莞工业化和城市化初期，各镇村八仙过海各显神通，在招商引资基础上，兴建了很多工业园，虽然充分释放了基层的发展活力，但也不可避免地出现了缺乏整体规划的弊病。这些老旧工业园，不仅整体建设布局缺乏规划，而且园区的产业缺少规划。当下，东莞城市土地开发逼近极限，以前那种粗放的土地管理模式难以为继。镇村旧工业园土地利用效率低下，相关配套设施落后，产业效益差、污染大，镇村收益普遍较低。而且，一些老旧工业园严重影响市容市貌，已经成为城市的“伤疤”。要摆脱对分散低端产业的依赖，为优质产业项目腾挪空间，就不得不对老旧工业园“动刀”。

“工改工”既是拓空间的“重头戏”，也是城市更新的“硬骨头”。在土地日益紧缺的背景下，镇村旧工业园虽然开发潜力较大，但存在历史遗留问题多、权属复杂等问题，其改造难度不亚于旧村拆迁改造。对于村（社区）集体来说，在巨大的发展惯性下，很多时候并不敢贸然对旧工业园进行升级改造，在其心理预期中，“重新洗牌”“腾笼换鸟”存在不确定性。而对于社会资本来说，“工改工”项目回报周期较长，投资风险较大，没有相关配套措施，市场热情无法在短期内充分释放出来。

可以说，“工改工”面临各方的利益权衡和市场博弈。在社区的利益盘算中，要让社区集体明白，“旧改”要顺应城市和产业发展大势，要在保障当下发展利益的同时，着眼于可持续的长远发展利益，唯有跳出收益越来越低的旧模式，通过升级改造园区才能吸引到优质大项目，为集体长期收益打下基础。对于自主改造的企业主体来说，也要充分释放政策红利，吸引企业参与“工改工”，共享产业转型升级发展红利，避免一些企业总是谋划进入商住领域，试图赚取楼市的“快钱”。至于引入开发者改造的项目，则要在市场博弈双方中，构建更均衡的机制，在保障公共利益和激发市场活力之间寻得平衡。

当前，全市正在实施“工改工”三年行动计划，长安要在全市政策的框架下，推动“工改工”各项优惠政策落地，并结合长安的实际，创新利益分配模式，细化叠加融资、财税优惠措施，推动相关园区尽快进入改造时间，从而拓展优化城市产业升级空间，助推湾区智造之都从愿景变为现实。

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