南海区城市更新（“三旧”改造）办法向社会征求意见 流程遵循两原则确保回迁物业先竣工

前面是纳入旧村居改造的片区，后面是高楼大厦。

文、图/广州日报全媒体记者陈钰凤、王浩宇、邓柱峰

昨日，本报报道了佛山首条整村改造村居——南海夏北永胜村的情况。事实上，不仅仅是永胜村，南海在2018年推出了21个城市更新项目，并全部成功“嫁出”。取得这样的成绩，离不开政府的引导与推动。记者昨日从南海区政府网上了解到，目前《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）办法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）正面向社会征求意见。《意见稿》专门针对旧村居改造制定了详细的改造流程，并要求旧村居改造拆迁应遵循“先安置、后拆迁”“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则进行，确保集体和村民的长远利益。

集体建设用地可转为国有土地

根据《意见稿》，城市更新项目中的集体建设用地可由村（居）集体经济组织自愿申请转为国有建设用地，但必须满足相关条件：首先是已纳入“三旧”改造地块标图建库范围，城市更新项目实施方案已经区城市更新主管部门审核通过（涉及旧村居改造项目的，实施方案已经区政府审批且经村（居）集体经济组织表决同意）；其次，要土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；还有该建设用地已办理合法用地手续；符合土地利用总体规划和城乡规划；另外，还需经村（居）集体经济组织成员大会（股份合作经济联合社的，可由成员代表会议）依法表决同意。

为加快项目开展进度，集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的，可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续；原已办理集体土地使用权证的，应一并收回注销，并变更集体土地所有权证。

旧村居改造“先安置、后拆迁”

《意见稿》指出，旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业（即融资物业）”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在搬迁补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。在具体执行中，会坚持“一村一策”，确保村集体和村民的长远利益。

为确保村民利益，《意见稿》强调，回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。市场主体也可分期销售融资物业，但必须保证回迁安置物业优先于融资物业的实施顺序安排；也可将回迁安置物业与融资物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁安置物业先于融资物业竣工验收，最后一期除外，当期融资物业销售（预售）的建筑面积占可销售（融资）总建筑面积的比例，不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例，由各镇政府（街道办）及区住建部门负责监督。

超出320㎡的部分给予货币补偿

旧村居改造模式将采取区政府主导，镇（街道）组织、村集体实施、市场主体参与的模式进行。旧村居权利人可选择自行改造，由村（居）集体经济组织（或其全资公司）自行改造或者公开选取并表决确定市场主体，签订项目改造协议形成单一主体后由其实施，或村集体与市场主体共同成立合作公司（或合资公司）实施。也可以由政府组织实施，以公开交易方式供地。

对于村民关注的个人住宅补偿标准，《意见稿》指出，个人住宅合法建筑部分按认定面积的1∶1给予补偿。认定的合法建筑面积小于等于320㎡的，全部给予实物补偿；认定的合法建筑面积大于320㎡的，给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，按该片区税务部门制定的过户价格的评估标准100%给予货币补偿。如果是合法建筑外的其他土地及地上建筑物，根据“一村一策”的原则，由各村（居）集体经济组织自定补偿标准。而村民回迁住宅的确权登记，不受商品房限购政策限制。

回迁安置住宅用地单独安排的，可以保留集体性质，也可以转为国有土地。保留集体性质的，主要用于建设社区公寓，用于补偿村（居）集体经济组织成员个人；转为国有的，须协议出让给改造单位，开发成商品房后补偿给村（居）集体经济组织成员个人。

如果旧村居改造适用棚户区改造政策，涉及的回迁安置房（包括回迁的村集体物业）免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

永胜村改造：合作企业已设立办事处

村民表决结束后，旧村居整体改造的工作也紧锣密鼓地展开。昨日记者前往永胜村了解到，虽然关于改造计划的部分细节尚未敲定，但作为旧村居改造项目的合作企业，佛山市碧桂园碧欣置业有限公司已经在永胜村设立了办事处，准备在近日入驻。一些村民对本次整村改造充满期待。

从外表上看，永胜旧村是一座安静而美丽的老式岭南村落。村内青砖砌就的老屋和新式的小楼并肩而立。水泥铺就的小路干净整洁，路旁有古老的祠堂和大树。放眼看去，紧邻旧村的是繁华的金融高新区，高楼林立、车水马龙。

村民林老伯在永胜村土生土长，他对本次合作改造项目表示赞同。他认为项目将极大地改善永胜村居民的居住条件，提高村民的生活质量。

在他看来，永胜村为整个夏北社区的改造开了好头。

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