珠三角成交金额占比超九成，居住、商服用地大热 广东上半年土地市场整体向好

上半年广东省共有10个地市成交土地整体溢价率在10%以上，其中佛山、阳江、东莞、深圳成交土地溢价率都在20%以上，粤港澳大湾区珠三角区域共成交了75宗10亿元以上居住用地……近日，南方日报记者从广东省房协发布的2020年上半年广东省土地市场数据与分析报告看到，广东上半年经营性用地成交金额同比上升48.7%，珠三角在省内成交金额份额超过九成，居住用地成交金额再创新高。

在土地供应量、市场状况趋于稳定前提下，省房协预计下半年土地成交金额能够达到4100亿元以上，全年成交金额有望突破7000亿元。

居住用地成交金额同比增逾50%

年初受新冠肺炎疫情影响，多宗土地延期出让，土地供应亦放缓。进入二季度，广东省土地出让速度加快，各地市优质宗地亦提前入市，土地市场热度也随之逐步回升。截至二季度末，广东省土地市场挂牌、成交各项指标同比均已转正。

从具体数据来看，2020年上半年广东省土地挂牌面积略有上涨，累计挂牌土地面积5257公顷，同比增加2.3%。其中居住、商服用地起始价均有较大幅度上升。从实际成交情况来看，上半年成交经营性用地土地1232宗，成交面积4476.71公顷，成交金额3271.3亿元；土地流拍（含终止出让）162宗，流拍面积504.87公顷。同比去年同期来看，成交金额增长了48.7%，其中今年上半年居住用地成交2601亿元，同比上升了50.4%。不过，工业用地总成交金额仅176.79亿元，同比下降14.2%。而新型工业用地成交金额为16.97亿元，同比下降41%。

分区域来看，根据广东省房协统计，上半年粤港澳大湾区珠三角区域土地挂牌787宗，挂牌面积3280.84公顷；成交经营性用地土地702宗，成交面积2921.91公顷，成交金额3001.04亿元；土地流拍（含终止出让）61宗，流拍面积246.06公顷。此外，粤东和粤西居住用地成交金额分别为近134亿元和超40亿元。粤北经营性用地整体成交52.42亿元，没有居住用地相关成交数据。

上半年，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，行业资金环境较为宽松，但房地产领域金融监管依然从严。地方政府因城施策更加灵活，陆续从供需两端出台房地产扶持政策，但仍坚守限购、限贷底线。与此同时，新型城镇化和区域发展战略推进力度加大，重点城市群潜力提升。根据中指研究院监测，上半年重点城市商品住宅成交规模持续恢复，住宅推地量亦有小幅增加，其中优质地块占比提升，土地竞拍热度较高。

企业方面，品牌房企线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期。展望下半年，我国经济存逐季向好预期，但仍需警惕多种不确定性带来的风险；房地产政策调控基调将继续以“稳”为主，政策改善空间缩小，房地产金融监管或将针对性趋严。在此背景下，预计2020年全年全国房地产市场将呈现“销售规模调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点。

投资方面，考虑到土地购置费增速较2019年或将回落及新开工的调整的拖累，预计全年投资增速在5.5%-7.0%之间；同时，城市分化加剧，投资重心将向具备长期支撑力的热点城市聚焦；改善型需求将加速释放，产品持续迭代升级，物业服务行业将获得较快发展。

全年土地成交或突破7000亿元

从土地供应的整体情况来看，上半年广东区域分化的矛盾也在加剧。据统计，今年一二季度，珠三角区域土地供应面积在省内份额均在60%以上，其他区域对比2019年年末，土地挂牌面积份额均有所下滑，粤北更是连续两季度土地挂牌面积份额不足10%。土地供应区域分化加大。

不过，虽然上半年各类土地供应差异明显，但二季度居住用地供应进入提速阶段。记者从省房协了解到，二季度全省居住用地供应面积份额达到44.5%，为近六个季度最高值；商服用地二季度供应面积份额下滑至7.5%；工业用地受整体经济环境影响较大，二季度挂牌面积份额为48.1%，环比减少14.4个百分点。

值得注意的是，珠三角区域一二季度土地挂牌比例变化较大。居住用地挂牌面积比例从一季度26.7%提升至二季度的47.8%；工业用地二季度挂牌面积比例下降至43.4%，环比一季度减少19.6个百分点。此外，二季度粤东居住用地挂牌面积比例上升至38.1%，但仍然低于全省44.5%的比例，居住用地出让节奏尚有提升空间。粤西居住用地供应面积比例一二季度都能够保持在40%以上，供应比例在省内相对稳定。但商服用地挂牌面积比例比起2019年年末下降幅度较大，一二季度挂牌面积比例仅在4%左右。粤北商服用地供应量持续走低，商服用地供应比例远低于2019年下半年供应比例，一二季度均不足4%，虽然商服用地供应有待提升，但居住用地二季度挂牌面积比例回升至32%。

记者还注意到，上半年粤东10公顷以上大面积宗地挂牌量大增。从面积分类来看，上半年面积在1公顷-3公顷范围的挂牌土地同比增量最多，达80宗。而10公顷以上土地挂牌量同比亦增加18宗。5公顷-10公顷范围的土地挂牌量有所减少，同比减少21宗。但各区域供应土地面积结构仍有较大差别。

省房协预测，根据过去两年广东省土地成交走势观察，下半年土地成交金额全年占比在55%-60%之间，随着年度建设用地供应计划公布实施，下半年土地供应量会高于上半年。在土地供应量、市场状况趋于稳定前提下，预计下半年土地成交金额能够达到4100亿元以上，全年成交金额有望突破7000亿元。

整体溢价率14.5%，珠三角、粤东最热

对今年上半年土地成交情况进行分析，南方日报记者发现，珠三角在省内的成交金额份额已超九成，而且已经连续五个季度保持份额上升。据省房协解释，这其中既有粤港澳大湾区土地市场热度持续上升因素，也因为粤港澳大湾区土地供应比其他区域更早进入提速阶段。

从具体数据来看，上半年珠三角居住用地成交金额再创新高。进入二季度，随着该地区加快优质土地供应，居住用地单季度成交金额近1944亿元，同比几近翻倍，在区域内用地成交金额份额更是达到83%，创下近两年来单季度最高值。同时，粤东二季度居住用地供应亦开始提速，成交量提升明显，二季度居住用地成交金额超100亿元。粤西居住用地成交金额下滑明显，二季度粤西居住用地成交金额份额回升至84.3%，与往年平均水平持平，但居住用地上半年成交金额仅为40亿元，不足去年同期一半。省房协专家认为，粤西仍需通过土地规划优化、出让结构调整、节奏加快等手段盘活土地市场。此外，粤北二季度居住用地成交金额大增，达到了33.71亿元，仅二季度成交金额就超过去年上半年居住用地成交金额。二季度优质土地加快供应效果良好，已经成交9宗亿元以上居住用地，土地市场热度稳中有升。

整体来看，2020年上半年广东省10亿元以上成交土地成交达91宗，同比增加29宗。增量集中在大湾区区域，同比净增28宗。而1亿元以下成交土地同比增量达68宗。3亿-10亿元范围内成交土地数量有所下滑。

不过，值得注意的是，虽然广东省土地市场整体向好，但是企业拿地还是趋于谨慎，上半年月均溢价成交宗数为42宗，同比减少12宗。而随着供应量逐步上升，市场消化能力也接近饱和，上半年土地流拍面积达到505公顷，同比上升12.3%。

数据显示，2020年上半年广东省经营性用地成交3271.3亿元，成交土地起始总价为2857.73亿元，整体溢价率为14.5%。从分区域观察，大湾区区域土地整体溢价率依然最高，达到14.9%；粤西虽然成交量下滑，但成交土地溢价率仍达到10.5%。2020年上半年广东省经营性用地溢价成交土地253宗，以底价成交979宗。其中大湾区区域溢价成交121宗，最高溢价率达567%；粤东区域溢价成交71宗，最高溢价率达587%；粤西区域溢价成交43宗，最高溢价率达408%；粤北区域溢价成交18宗，最高溢价率438%。

南方日报记者冯善书

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