关于房地产“预售”与“现售”的思考

■冯锦麟

改革开放40年来，房地产与其他行业一样，取得了令世人瞩目的成就，并跃身成为举足轻重的经济体。然而，房地产虽然为社会经济的发展作出了巨大贡献，但也长期成为社会舆论的焦点，以至令不少以经营房地产为主的企业最后刻意将其名称“去房地产化”，还美其名曰“转型的需要”。社会上，近期关于房地产产品将取消预售实行现售的风声更是愈炒愈热。

●取消预售并不能消除房地产交易中的矛盾

本来，房地产的产品除了政府有必要实施的保障性需要之外，理应和社会其他产品一样，既可以现售也可以预售（期货交易）。而且，国家早在1994年出台了《中华人民共和国房地产管理法》，赋予监管部门和房地产企业等关联者的责任义务和权利。众所周知，房地产产品的预售起源于早年被喻为亚洲四小龙之一的香港，其后被港商作为改革开放的产物引进内地房地产行业而成为中国特色。

毋庸讳言，房地产行业在其发展中也确实存在不少的问题，特别是由于监管层面和房地产商本身的管理不到位而导致的产品质量、诚信等问题，甚至出现项目烂尾，使得社会普遍存在着房地产商就是“无良”的代名词，因此，社会舆论提出要“取消房地产产品的预售实行现售”的呼声越来越高，也就不足为奇了。社会上，甚至有人寄希望于“取消预售就会消除房地产交易中的所有矛盾”。

●现售可能导致的金融风险也不应忽视

笔者以为，如果监管部门也简单地持有这种观点，那就与“懒政”无异了。正如国务院发展研究中心研究员刘卫民所说，预售制之所以出现一系列问题，其根本原因不在于预售这种融资模式本身，而在于相关制度的设计和执行存在薄弱环节。比如，只要谁手上有土地，然后找个有资质的房企挂靠登记，做出规划方案就可以名正言顺动工开发售房了。在江门地区就有这样一个典型的原本是建筑包工头，赚了一点钱后就忽悠身边的亲朋戚友集资取得一块地，在不用考虑该项目开工建设的投资收益和社会效益后仓促上马建设××花园，由于他是该项目的全权操盘手而从先期收到的项目工程款中已经得益，导致20多年已过去了，该项目几十幢楼房现在还有几幢在实施了桩基础工程后还是空地一块，让当地居民用于种菜而有可能成为永久的烂尾项目。

房地产的预售是解决房地产开发商项目开工建设的融资渠道而深受多方欢迎，经不断完善，目前已成为运用社会资金搞活经济的有效办法。取消预售制度并不能禁止如上述利用社会资金进行众筹模式建房而出现的种种问题。所以，加强和完善相关制度的设计和执行才是根本的解决之道。诚然，如果说预售产品的不确定性会增加购房者的风险，那么现售将明显增加社会资源闲置积压的库存导致社会金融的风险。

●“用户订单”模式或可化解预售制存在的问题

为了减少现行预售制度设计缺陷的风险，有必要对现行的预售许可制度进行改革试点，逐步采用“用户订单”的房地产产品销售模式，即实行房地产项目在开工建设前的规划实施方案必须与当地的城镇规划发展相吻合，同时还必须有一定的“用户订单”才能动工。而这个“用户订单”必须要经政府部门严格审核，证明其项目产品是能够让真正的用户（而不是投资投机者）接受的。这样，就会在产品的源头上让有需求的用户首先对项目有一定的了解，然后将订金存放到由政府监管的合作银行账户上，这样才能达到产品价格相对便宜合理，房款又安全可靠的购房目的。同时，如果该项目在规划实施方案被审批后在一定时间内达不到一定订单数量的要求，购房者的订金及合理利息还能得到退回之保障。并且，用户的订金（包括可能的按揭贷款）只能按项目工程进度分期支付给开发商以防资金被挪用。

当然，“用户订单”模式既能有效解决房地产项目融资难题，减少产品库存积压的风险，同时又能通过用户认可的市场竞争机制而得到产品质量和诚信的保障，但任何新的事物都也一定会存在不足而需要通过试点摸索才能逐步完善。同样，现售模式也可能在一些地方通过实践检验是可行的。

●房地产开发商应该肩负起应有的社会责任

在我们这个幅员广大、经济发展水平千差万别的国度里，房地产行业特别是政府着力要解决的百姓住房问题尤为重要。虽然国际上有公认的新加坡住房模式，但也未必就符合我们的国情。房地产行业应实行“因城‘与时’施策”，从而达到构建“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的长效机制目标而让人民群众安居乐业。

“谋城者谋万世之太平”，作为有禀赋的地方政府，应当摈弃土地财政的困扰，以“功成不必在我而必有我”的责任和胸怀，制定出与当地城镇化发展相适应的房地产发展战略，在让市场成为社会资源配置主体的同时，发挥政府职能的引导作用，促进房地产行业的持续健康发展。而作为房地产开发商，也应在享受改革开放成果的同时，肩负起“谋居者谋百年也安逸”的社会责任，开发建设出让政府（社会）放心，人民群众（用户）满意的宜居安逸的项目产品。

（本文引自《中国房地产报》作者单位：广东骏贤集团有限公司）

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