小区物业多纠纷 法院帮你来解答

●陈琳

在城市小区中生活，人们的幸福指数是与规范、完善的物业服务成正比的。入住小区后，业主通常要与物业公司签订物业服务合同，但有些人对物业服务合同的性质、内容等不甚了解，往往因为这样那样的原因引发物业纠纷。梅江区人民法院通过以下几个案例，向大家阐明物业公司与业主的几项权利和义务。

【案例1】 买了房未入住不能成为拒交物业费理由

刘女士在2013年3月购买了梅江区某小区套房，同年11月她与该小区物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定接受物业公司的服务并从12月起交纳物业管理费，且不论刘女士是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。但后来因刘女士认为套房有质量问题，至今未装修入住，并拒交物业服务费。物业公司经多次催缴无果后，将刘女士起诉到法院。

梅江法院审理后认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。物业公司已经依照约定履行了服务义务，刘女士应当按约定支付拖欠的物业服务费，遂判决支持了物业公司的请求。

【法官说法】既然双方在服务协议中有明确约定，不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。法官提醒，业主在签订物业服务合同时，要注意合同中与自己有关的权利义务的约定条款，避免构成违约。此外，根据最高人民法院的相关司法解释规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

【案例2】 未签订物业服务合同但接受其服务，应当交纳相应物业费

张先生在2015年购买了梅城某小区房产，并于2016年入住。A公司2016年5月成立后开始在张先生所在小区进行物业服务管理，虽然没有与张先生签订书面物业服务合同，但张先生按时缴纳了物业费，直至2018年10月。之后张先生以A公司强行服务、收费标准不符合规定为由开始拒交。协商未果，A公司将张先生告上法庭，要求支付从2018年11月至2019年12月拖欠的物业费。

【法官说法】张先生虽未与A公司签订书面物业服务合同，但在发生纠纷前张先生能够依时缴纳相关费用，并对收取方式无异议，张先生事实上已接受了A公司的物业服务，因此双方之间存在物业服务关系，遂判决张先生应支付拖欠的物业费。

【案例3】 物业服务质量问题可以要求适当减免物业管理费

物业B公司于2014年开始在曾先生所在小区进行物业服务管理，双方签订了《物业管理协议书》，约定物业管理服务包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修养护、运行和管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。但从2018年5月开始，曾先生认为物业服务水平与收费标准不相符，存在公共卫生清扫不到位，消防通道堵塞、电梯安全警示缺失等问题。B公司表示，服务有瑕疵部分会进行整改，但其他正常的服务部分物业管理费用需要补交。

该案经梅江法院审理后认为，曾先生接受了B公司的物业服务，理应支付物业费给B公司。但从小区底层、消防通道、电梯内部实际情况来看，B公司的物业服务确实存在瑕疵，为此酌定抵减10%的物业费，最终判决曾先生支付抵减后相应的物业费给B公司。

法官说法：业主因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定而拒交物业费的，法院一般会根据物业管理公司提供服务的质量状况，不予支持物业公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者酌情减少业主的物业管理费。

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