计价方式改变对楼价影响不大

近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范（征求意见稿）》里面的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了广泛的讨论。

大部分业内人士认为，这个主要是从技术规范角度出发的提议，对于房价本身应该基本没有影响，不管是按建筑面积计价，还是按套内使用面积计价，最终还是要看一套房的总价。

记者也留意到，现在大部分楼盘现场挂出的价目表，都是按不同面积、楼层、朝向列出建筑面积和总价，若按建筑面积计算出来的单价，则各不一样。对于购房者来说，最关心的依然是总价。

现有购房合同是怎样标注的？

前年购买了一套增城房产的赵小姐给记者出示了她购房时签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同内标明了该套商品房的用途以及建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积。

以赵小姐这套单位为例，合同约定建筑面积为142.09平方米，套内建筑面积为115.73平方米，共有分摊面积约26.36平方米。而在合同中第七条：“计价方式和价款”中，则约定按“套”出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米单价和总价随后列出。记者还在另一份《广东省商品房买卖合同》内看到，一套位于清远的住宅同样在合同内标明了建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积的具体数字。而计价条款同样显示按“套”出售，按“套内建筑面积”计算单价。

赵小姐表示，看房时都是按套总价来计算价格和衡量自己是否能够承受的。当然，在签订合同时，最好还是了解清楚当合同约定面积和产权登记实测面积有差异时，按照什么方式解决。从赵小姐签订的合同来看，如果实测面积有差异，将会按套内建筑面积来处理。

套内建筑面积≠套内使用面积

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。有业内人士介绍，目前广州以及广东其他地区，在购房合同中大都是按“套内建筑面积”计算单价。

从《广州市商品房买卖合同（预售）》内第六条“基本术语的含义”可以了解到，套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。那么也意味着，《住宅项目规范（征求意见稿）》里面的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”中的套内使用面积，很可能只是构成现在所称的“套内建筑面积”的一部分，未来套内墙体面积和套内阳台建筑面积都不再被列入计价范围内。正在到处看房的廖先生担心，未来如果只按“套内使用面积”计价，会不会影响开发商提供的阳台面积，比如阳台会做得很小，“因为如果阳台面积不算入计价范围，说不定就不再有舒适的大阳台了。”

独立地产经济学家邓浩志认为，房子的交易从来是以套为单位的，而不是按“平方米”进行买卖的。所以现在的不动产登记证建筑面积、套内建筑面积都有登记。

公摊面积并非开发商想说多少就是多少

有专家认为，此次规范的征求意见稿征求的是对一项工程建设标准规范的意见，具有“技术法规”性质，约束的对象很可能只是住宅项目的建设单位，和很多购房者关心的是不是取消公摊、是不是不按建筑面积算价，估计没有直接关系。

邓浩志认为，公摊面积并不是开发商说多少就是多少的，最终会由相关部门进行测绘后确定。在华南地区，住宅的使用率大概在80%~85%左右，华北地区的使用率因为受墙体厚度、设备空间的大小等影响，会低于华南地区。如果是商业、办公类型的物业，使用率会再低一点。广州中原地产项目部总经理黄韬表示，一些高端住宅分摊的面积更大，因为花园面积、甚至设备房的面积会更大，分摊面积也会更多。不管按照什么方式计价，最终房子的总价是不变的。

（来源：《广州日报》）

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