小区业委会成立后遇到首个“难题”专家律师支招如何破解

■市民报料:

近日,家住英德市金茂花园小区的王先生(化名)向本报反映称,他们小区不久前召开业主大会选举产生了业主委员会,这本应该是件好事,但是业委会成立之后就面临着一个“难题”,对于要不要与前期物业公司续签合同业主们有了分歧,有的表示重新选聘物业公司,有的认为可以不要物业公司,实现小区“自治”。过不久小区将会召开第二次业主大会进行投票,业主们不知道怎么选择比较好。

■记者调查:

多数居民不同意小区“自治”

11月17日,记者根据王先生提供的线索来到该小区,在小区门口张贴的一份通知显示,该小区将于月底召开第二次业主大会,通过全体业主投票决定物业公司是否继续服务下去。

王先生说,这份通知刚发到业主微信群里便引发不少业主讨论。根据王先生提供的微信群聊天记录记者发现,业主们主要有三种意见:一些业主认为目前物业公司管理服务不到位,要求更换物业；而另一些则认为可以跟现有的物业公司重新签订服务条款,业委会加强对物业公司服务的监管和协助；少部分人则认为,小区可以不用物业公司,可以进行“自治”,只需要委托业委会聘请保安、清洁和购买相关服务。

居民刘先生刚提出“自治”,便引起业主们的激烈讨论,不少业主表示反对,而反驳的意见主要认为小区“自治”容易引发邻里矛盾,监管不到位还会出现贪腐现象,最后可能会变成无人治理。刘先生则认为,这是小区治理的创新,只要治理过程公开透明还是有操作性的,这样一年省下来的物业费可以用于小区建设。

■业委会:

小区“自治”只是备选项

针对业主们的争论,该小区业委会代理秘书张先生表示,召开第二次业主大会主要是确定前期物业公司的去留,并不是业主委员会要“赶走”物业公司,这是出于相关法律规定,业主委员会成立后,前期开发商找的物业公司合同自动到期,要重新签定合同或者是解除合同。

“小区业委会只是担心过半的业主不同意续签合同,才会把小区业主自治和另聘物业公司的选项做出来一起确认。”张先生说,物业的去留结果是全体业主自己选择,小区自治只是其中的选项之一,这样可以避免大多数业主不续签物业合同后,小区不知怎么管理。

■律师意见:

选聘物业服务需业主大会决定

小区前期物业公司合同在小区业主委员会成立后自动到期,是否有法律依据?记者就此事咨询广东大观律师事务所律师周密。他表示,根据《广东省物业管理条例》,业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

周密说,小区选聘和解聘物业服务企业,是业主共同决定的事项,应当经专有部分占建筑物过半数的业主且总人数过半数的业主同意,而业主委员会是业主大会的执行机构,可以根据业主大会的有效授权选聘或者解聘物业服务企业,在无授权的条件下,仅有权根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业签订建立或者解除物业服务合同关系的协议。

“很多小区业主委员会的成立,其直接目的是为了更换前期物业服务企业。”周密说,在决定选聘新的物业服务企业之前,业主委员会应当依程序召集业主大会会议,由超过法定比例的业主作出选聘物业服务企业和终止前期物业服务合同的决议。

■专家意见:

专业的事情最好由专业的人做

清远社科专家邹锡恒认为,从法理角度看,业主大会有权决定物业公司去留,但如果小区“自治”,涉及聘请清洁、保安和购买相关服务,需要业主推选相关人员管理和联系,不论是义务轮流或是专职计酬,管理和报酬计算方面比较复杂,处理不好容易引发邻里矛盾；同时物业入驻有合同,取消中止合同也要走法定程序。

“专业的事由专业的人来做最好。”邹锡恒说,社会自治现在提倡“共治共建共享”,自治是治理社区内公共、日常事务,实现自我管理,不是封闭式的“独立”,例如治安事件要由警察处理,而不是用“自治私法”,需要的服务也一样,要法治化、市场化、规范化,而不是自成一体。

邹锡恒表示,维护广大业主自身权益,提高物管服务质量,关键是要完善法律法规和多方共同努力。一方面,物业公司应该提升质量,满足业主需求；另外,相关管理部门也应该加强监管,完善聘请物业公司程序和评价体系,出现纠纷时有权威裁定机构来协调。

采写:清远日报全媒体记者钟履双

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