租客头也不回地跑了,我该怎样收回房子啊?

在日常生活中,常涉及合同纠纷,特别是《租赁合同》纠纷。房东最怕遇到租客各种耍赖迟延交租或直接跑路,留下一堆烂摊子。那么这时候,房东要如何解除合同维护自身合法权益呢?广东捷高律师事务所律师胡婷婷分析,关键要理解什么是合同解除权、如何行使合同解除权等问题。

■案例:

张某与王某签订了《租赁合同》,约定张某将房屋出租给王某。合同中约定了租赁期限、租金及交租时间,并约定了若王某超过2个月不按时交租的,张某有权终止合同并收回房屋。

在《租赁合同》履行期间,王某没有按约交租。张某委托律师催收租金未果后,发出解除合同并限期王某搬走、退房的通知。王某仍不理会。张某遂向法院起诉,请求法院确认双方租赁合同已于解除合同通知书到达王某之日起解除,并要求王某支付拖欠的租金及合同解除后的房屋占用费。

经法院查明,张某与王某的《租赁合同》合法有效,双方均应受此合同的约束。王某不按约交租,经张某多次催告仍不履行,已属违约,符合合同解除的条件,据此,法院支持了张某的全部诉讼请求。

■律师说法:

什么是合同解除权?广东捷高律师事务所律师胡婷婷解析,关于合同解除权,在《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)中规定了第九十三条合同约定解除和第九十四条合同法定解除。简单地说就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。

而关于如何行使合同解除权,则在《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”据此,合同出现解除情形时,并不代表合同自动解除。享有解除权的一方决定解除合同后,应当通知对方当事人,通知的方式可以是口头通知,也可以是书面通知。但从证据保全的角度来说,胡婷婷律师建议大家尽量采取书面的形式通知对方当事人。当解除通知到达对方当事人时,该合同即解除。须注意的是,《合同法》第九十五条规定:“法律规定或当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定的,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”。所以当事人在行使合同解除权时,应当注意行使的期限,以免错失救济权利。

最后,合同解除不是必须通过法院确认。因为合同是双方行为,通知到达对方然后留给对方合理的期限就可解除。如对方对解除合同有异议的,可向法院或仲裁机构确认解除合同的效力。双方约定异议期的,应当在异议期内确认；没有约定的,在解除合同通知到达3个月后才向法院或仲裁机构确认的,不予支持。

采写:清远日报记者黄馨通讯员王辉

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