还未过户提前装修，房屋被查封损失谁承担？

记者 梁展宏

●置业案例：

去年5月初，买方李某与卖方张某签署了《二手房买卖合同》，双方约定于支付定金当日卖方张某将房屋交付给买方进场装修，买方于当年6月15日共向卖方支付定金60万元，买方之后对该房屋进行了装修。

然而，该房屋却于当年7月底被法院查封，卖方自行还清债务并解除了房屋查封，通知买方办理后续手续时，买方却因为另行购买了其他房屋而失去了购房资格，无法办理过户。买方认为，因卖方的原因导致房屋查封，合同无法履行且给自身带来巨大经济损失，于是将卖方诉至法院，要求卖方退回定金60万元并赔偿其违约金5万元、装修损失36万元。

而卖方张某称，因买方李某没有购房资格导致房屋不能过户，卖方不存在违约行为，不同意支付违约金。对于买方主张的装修费用，张某认为房屋没有过户，系买方自行装修，损失应由其自行承担，不同意支付装修损失。

●法院判决：

卖方返还定金60万元、

赔偿装修损失26万元

法院在审判中指出，双方合同约定于去年9月16日办理过户手续，卖方未提供证据证明其在9月16日前已解除查封或已及时告知买方停止装修。因此，卖方存在违约行为，应承担装修损失赔偿责任。

关于装修费的具体损失，买方在案件审理过程中已申请司法鉴定，鉴定结果为装修造价26万元。

卖方因诉讼纠纷致使房屋被查封，以致买卖双方无法在合同约定的期间办理房屋过户手续，卖方存在过错。鉴于卖方得知房屋被查封后积极筹措资金解除了房屋的查封，且买方在得知该情况后另行购买了房屋以致诉争合同无法再履行，买方亦未提供证据证明其因此而遭受了除房屋装修之外的损失，故法院不予支持买方5万元违约金的诉求。

●置业建议：

二手房交易更需细心

对于上述置业案例当中的纠纷，中山乐有家法务部给市民置业提出了以下几点建议：

第一，尽量不要约定提前交房。房屋交易过程涉及环节较多，提前交房之后无法交易的，装修费、房屋占用费、物业管理费等方面容易产生纠纷。

第二，如果双方协商一致愿意提前交房，建议签约时书面约定清楚后续无法交易时损失由谁承担。

第三，发生房屋查封问题时，双方应优先以继续交易的方向积极协商解决方案，可补充约定卖方解封房屋的时间、解封后继续交易，针对因查封期间延迟交易给买方造成的损失，卖方可予以适当补偿。

最后，在房屋解封过程中，卖方应及时反馈进度，避免买方损失扩大；在合同尚未合法解除前，买方暂不要另行购买其他房屋，避免反而成为违约方。除非是经催告卖方仍拒绝履行，或者是卖方已逾期履行并达到合同解除期限，买方可向卖方单方发函解约后再另行购买其他房屋。

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