没有经过业主同意多次转租商铺 谁该交房租？

2016年，金湾区的曾某良收到了来自法院的传票，从此陷入了近两年的诉讼纠纷当中。他万万没想到这场官司的起因竟然是五年前已经转租出去的商铺。

文/本报记者许晖

事件起因

原租户多次转租商秿业主两年没收到租金

原来，2007年曾某良租了业主李某良的商铺，经营起宾馆生意。2011年，曾某良将宾馆转租给廖某辉，两人签订合同约定由廖某辉向业主李某良交房租和水电费等费用。

2013年，因为生意不好，廖某辉把宾馆转租给李某根，并签订合同约定由李某根向业主李某良交房租和水电费等费用。

本来一切风平浪静，可是从2014年10月开始，业主李某良就再没有收到房租。经过多次协商都没有结果，李某良向金湾区人民法院提起诉讼，要求曾某良支付欠缴的租金和违约金。

一审判决

原租户向业主支付租金及违约金

一审判决曾某良应向李某良支付自2014年10月以来的租金以及违约金。曾某良不服一审判决，上诉至珠海市中级人民法院。

曾某良认为，他将商铺转租给廖某辉后，廖某辉又将商铺转租给李某根，这个事情业主李某良是知道而且同意的，因此曾某良不再是这个商铺的承租人，李某良不应该要他支付房租和违约金。李某良否认曾某良的说法，表示自己不知道商铺两次被转租的情况，而且也没有同意。

二审判决

驳回上诉维持原判

珠海中院经审理认为，本案的争议焦点在于没有经过业主同意多次转租房屋的，租金和违约金应该由谁支付，以及支付给谁。

法院认为，按照合同法的规定，合同只对签订合同的当事人有法律效力，转租人曾某良与承租人廖某辉签订的转租合同、转租人廖某辉与承租人李某根签订的转租合同，都没有业主李某良的签字，与李某良没有关系。业主李某良与承租人廖某辉、李某根没有订立口头或书面合同，不能直接要求廖某辉或李某根支付租金。尽管曾某良已经将商铺转租给廖某辉，但业主李某良与作为承租人的曾某良之间的租赁合同仍然有效，李某良仍然有权要求曾某良支付租金和违约金。

法院认为，虽然曾某良与廖某辉之间签订的转租合同约定“廖某辉同意代替曾某良向李某良履行该租赁合同”，但是因为这个约定没有经过业主李某良同意，所以对李某良不产生法律效力。即使李某良同意了这个约定，也仅仅表示李某良可以接受由廖某辉替曾某良支付租金等费用，而曾某良依然是与业主李某良之间的租赁合同的债务人。按照合同法的规定，廖某辉不交租金的话，李某良还是可以要求曾某良承担违约责任的。

法院认为，就算曾某良与廖某辉在转租合同中约定将权利义务全部转让给廖某辉，由于曾某良与廖某辉签订的转租合同上没有业主李某良签字，而且李某良始终没有表示同意曾某良退出租赁关系、免除曾某良的义务，债务仍然没有转移，曾某良仍然有支付租金的义务。

珠海中院经依法审理后，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

法官提醒

转租时最好由房东重新订立合同

本案承办法官曾艺能提醒，日常生活中类似的情况常有发生，为避免各方的权利义务纠缠不清，转租的时候最好由房东直接与后来的承租人重新订立新的合同。如果由转租人与后来的承租人签订合同，那么应该在转租合同中写明把转租人与房东的租赁合同权利义务转让给后来的承租人，并让房东在转租合同上签名，以书面的方式确保房东知道而且同意权利义务转让。沟通往来、谈好的事情尽量用书面方式确定下来并签名，以便发生争议的时候有据可循。

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