四类购房纠纷 哪种你曾遭遇?斗门法院公布4起房屋买卖纠纷典型案例及法官说法
签了合同付了款，突遇珠海限购政策；说好的按揭，碰上了贷款利率上浮；买来的新房延迟过户，却牵出来法院查封；去村里买自建房，竟引出来麻烦事……年底是购房旺季，斗门法院昨日向社会公布四起房屋买卖纠纷典型案例，给将要购房的你一个提醒。
案例
1
房款交了
却突遇珠海限购
潘某是上海人，被珠海碧水蓝天的自然环境吸引，决定来珠海投资房地产。
2017年3月2日，潘某与珠海市斗门区某开发商签订《一手房认购书》，约定潘某从该开发商处购买一套商品房。合同签订当日，潘某支付了部分购房款60.8万余元。
不料2017年4月8日，珠海出台了限购政策，导致房屋无法过户，房屋买卖合同不能继续履行。开发商要求扣除违约金后才能退还购房款，潘某不同意，遂将开发商起诉至斗门法院。
案件审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成协议，由开发商向潘某退还购房款60.8万余元并支付利息1.3万元。
[法官说法]
故意隐瞒或诱导买房要赔损失
房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策导致无法办理房屋登记的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，双方都可以解除合同。
一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。但是有两个例外情况：一是房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持；二是因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
案例
2
签了购房合同
碰上利率上浮
2018年3月16日，贺某与珠海某投资有限公司签订商品房预售合同，约定贺某购买投资公司开发的商品房，并由贺某自行办理按揭贷款手续，逾期未办妥应一次性向投资公司支付剩余购房款，一方违约的须按该商品房总价款20%支付违约金。
在签约现场，贺某与投资公司工作人员通过电话向银行了解到当时房贷利率为基准贷款利率上浮10%，同时贺某签收了《按揭指南》，内容明确提示“购房贷款要求及期限、额度、利率等可能会有变动，最终以银行的最新政策及最终批复为准”。
合同签订后，贺某向某银行申请按揭贷款，银行审核其资信情况后，决定以基准贷款利率上浮15%批准贷款，贺某认为贷款利率太高未办理贷款手续，也没有向其他银行申请贷款。投资公司要求贺某一次性支付剩余购房款遭拒后，将贺某起诉至斗门法院，请求解除合同并要求贺某支付违约金23.6万余元。贺某认为，受限购政策影响导致银行房贷利率上浮，是不可抗力，其经济上确实无力承担上浮后的贷款，故不同意支付违约金。
法院经审理认为，贷款利率的上浮是银行根据自身经营需要和贺某具体情况提出的订立贷款合同的具体要求，投资公司已在《按揭指南》中明确提示贷款风险，且贷款政策的变化并不导致贺某丧失贷款资格，因而不属于不可抗力，贺某应承担违约责任并支付违约金。
[法官说法]
房贷利率上浮不能成拒绝履行合同的理由
根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但这里所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其认定是有严格限定的。
房贷利率的上下浮动，是普遍的市场现象，并非不可预料。本案中，贺某面对房贷利率上浮可以选择一次性付款或接受较高贷款利率，故以房贷利率上浮为由拒绝履行合同，应承担违约责任。
案例
3
迟延办理过户
竟遭业主抵押
2016年2月16日，艾某与孔某双方签订房屋买卖合同，约定孔某将位于珠海斗门某小区房屋转让给艾某，房屋总价款70万元分两期支付，第一期在合同签订当日支付51万元，第二期在房屋过户后三日内支付19万元，合同订立后30日内双方办理房屋过户手续。同日，艾某向孔某支付了房款51万，孔某将房屋实际交付艾某使用，但一直未按约定办理过户手续。
艾某入住房屋后，购买了新家具，办理了宽带网络，还交纳了物业费、水电费。艾某觉得，虽然房屋没有过户，但自己已交付大部分房款，也实际占有该房屋，房屋已经属于自己，孔某不配合过户不属于自己的过错，故一直没有采取法律途径要求孔某履行合同。直至2018年5月11日，艾某才诉至斗门法院请求孔某协助办理过户登记。
经查，孔某先后于2017年2月16日、2017年9月11日将该房屋抵押给银行和小额贷款公司贷款，且因欠付债务，房屋已被兰州市某法院查封，目前已无法办理过户登记。艾某因此变更诉讼请求为解除合同，并要求孔某退还购房款51万元和赔偿违约金4万元。合同解除后，艾某最终不得不退还已经入住的房屋。
[法官说法]
迟延办理过户登记存风险
根据《中华人民共和国物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
本案中，艾某和孔某签订房屋买卖合同后，一直没有办理过户登记手续，因此房屋的所有权仍然属于孔某，房屋被查封、抵押都可能导致法院无法判令孔某协助办理过户登记。这种情况下，艾某可以变更诉讼请求为解除合同、退还购房款并追究违约责任，若艾某仍坚持请求办理过户登记，法院将驳回艾某的诉讼请求。
案例
4
购买村自建房
引来麻烦事
2014年1月6日，陈某和余某签订《房屋买卖合同》，约定陈某以25.85万元购买余某在珠海市斗门区某村建设中的一幢八层楼房中的一间90平方米房屋。
当日，陈某向余某交付首期购房款8万元。实际上，陈某和余某均不是该村村民，余某建设房屋所在的土地系村集体所有的宅基地，该宅基地上确实获准建设房屋，但建设规划许可的楼高只有三层半，余某建设房屋因超出该标准被政府机关责令停工，导致余某无法向陈某交付购买的房屋，陈某遂将余某诉至斗门法院。根据法律规定，案涉房屋买卖合同系无效合同，余某应退还购房款。
[法官说法]
非村民购买合同无效
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。根据上述法律规定和“房地一体”的物权转让原则，非村集体成员购买建设在农村集体土地上的房屋，其房屋买卖行为无效，依法应当返还房屋、退还购房款并分担损失。
本案中，陈某并非村集体经济组织成员，案涉房屋的买卖合同违反了法律强制性规定，应属无效，因该合同取得的财产应当予以返还，并由双方按照过错分担损失。故余某收取陈某的8万元款项应当予以返还，并赔偿因合同无效给陈某造成利息损失的50%。
采写：南都记者袁平峰
通讯员马雁峰钟毅瑜
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