沉睡24载 珠海“巨人”迎来重生

烂尾24年的巨人大厦

文/图何叶舟

沉睡24载的珠海巨人大厦终于迎来了新的接盘方！近日，珠海正方盛世投资有限公司以4.02亿元挂牌价格拍下“珠海巨人大厦”在建工程及土地使用权，标志着从1997年搁置至今的“巨人大厦”将被盘活，迎来重生。

折戟——“中国第一高楼”梦断

巨人大厦是史玉柱的“滑铁卢”。1991年，29岁的史玉柱在珠海成立珠海巨人高科技集团有限责任公司（以下简称“珠海巨人”），立志成为中国的IBM。随着巨人汉卡风靡全国，珠海巨人很快成为当时国内最受瞩目的“高科技企业”，并逐渐铺开多元化蓝图——计算机、生物工程和房地产三头并进。

巨人大厦由此而来。当时珠海为了扶持珠海巨人，先后两次批给其约4万平方米的土地，每平方米的价格仅125元。1994年，巨人大厦破土动工。这座原本计划总投资2亿元的15层总部大厦，在各种因素的推波助澜下，最终变成了计划总投资12亿元，总楼层高达78层的“中国第一高楼”。史玉柱不用银行贷款，主要以集资和卖楼花的方式筹资。1996年，已投入3亿多元的巨人大厦资金告急。史玉柱决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦，保健品业务因资金“抽血”过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。随着珠海巨人资金链断裂，巨人大厦也一夜倾覆。至1997年2月正式停工时，仅完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量。

而这一停，就是24年。这期间，史玉柱赴上海再度创业，由其一手创办的“新巨人”——巨人网络集团股份有限公司也成功上市。在2019福布斯中国400富豪榜上，史玉柱排名第258位，财富值102.5亿元。

巨人大厦则成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到这个鬼地方了！这是我一生最大的决策失误，也是我的伤心地。”在接受媒体采访时，史玉柱曾反思说：“好大喜功，我真是昏了头！”

挣扎——“重生之路”一波三折

东山再起的史玉柱为何不重建巨人大厦？其实，巨人大厦早已不属于珠海巨人。

2001年，珠海市中级人民法院将珠海巨人高科技集团有限责任公司坐落于珠海市香洲区银桦路南侧的巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。且各债权人按照各自的债权比例，在接受房地产中的相应份额抵偿各自债务后，放弃对珠海巨人未清偿部分债务的追偿权。

资料显示，19个权益人所持有的权益比例从0.088%到24.39%不等。排在前三的分别是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程处和珠海市士安有限公司（以下简称“士安公司”）。

其中，士安公司为珠海巨人的关联企业。天眼查信息显示，该公司成立于2000年12月，法定代表人为王民主。而他也是珠海巨人目前的法定代表人。

另一份额持有人平安银行曾于2018年11月28日拍卖“巨人大厦”约6.9%的权益价值份额，起拍价1372.8万元，拍卖标的的资产类型为“在建工程+土地”。然而直到拍卖截止，尽管围观人数超过2000人，但最终还是因无人报价而流拍。

2017年至2019年，珠海市赛纳置业有限公司（以下简称“赛纳置业”）陆续收购了新加坡IPCCOR.LTD和平安银行广州分行所持有的巨人大厦项目权益，合计占比超过30%，成为该项目的第一大权益方。

曙光——决心整治能否如愿

多年以来，珠海整治烂尾楼的决心已经非常明确。

早在2017年5月，珠海已印发施行《关于加快珠海市烂尾楼整治处理的办法》。对烂尾楼重建、续建等出台了一系列优惠措施，巨人大厦也在列。2019年，珠海市香洲区成立专项处置“烂尾楼”工作领导小组办公室，牵头推进项目盘活。同年年底，根据政府相关部署安排，香洲区属国企正方开始介入协调巨人大厦的盘活事宜。2020年7月，珠海市自然资源局发布《“烂尾楼”整治处理办法》，首次提出烂尾楼项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗、联动开发建设，为烂尾楼盘活增添了更多操作空间。

2021年4月25日至5月24日，“珠海巨人大厦”在建工程及土地使用权在珠海产权交易中心正式挂牌转让。最终，珠海正方盛世投资有限公司以4.02亿元的挂牌价格拍下。

本次拍下的巨人大厦项目位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积29045平方米，原建筑功能为办公楼。1997年2月停工前已完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量。用地红线内存在租户，目前仍在经营，由受让方自行清退。并且，用地红线内已存在部分用地被道路占用。

根据此前的转让公告，转让方将对此地块以实物现状交付。由于长期闲置及养护不足，巨人大厦地基基础及承载构件受损对建筑物安全带来较大影响，房屋安全无法确保。其现状承重部分是否还能满足原设计要求存在较大的不确定性，无法保证未来年度的工程是否可以在原基础上续建。转让公告也表明，该工程转让方不做处理，由受让方处理，建议受让方按珠海市关于处置烂尾楼政策拆除重建。

据相关负责人介绍，本次拍下巨人大厦项目的珠海正方盛世投资有限公司是由珠海市香洲正方控股有限公司、赛纳置业和士安公司共同成立的合资公司，将重点解决项目历史遗留问题，为项目盘活扫清障碍。

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