给房地产行业带来更多机会

机遇到了，荒山滩涂也能变成美家园吴穹摄《2019年新型城镇化建设重点任务》引关注

□本报记者吴穹

4月8日上午，发改委在官网公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》引起广泛关注，其中很多提法极具开创性，多方各取所需进行解读结论精彩，涉及到房地产行业，自然也有业界人士和观察人士认为这是一个大机遇，腾挪期间，机会多多。

各类型城市人口“红利”再显活力

《2019年新型城镇化建设重点任务》原文指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

文件以人口规模定位城市级别大小，即根据“城区常住人口”数量，将城市分为“超大城市”、“特大城市”、“大城市”、“中等城市”和“小城市”5个等级，不同级别的城市对放开落户条件的表述有严格的区分。由此可以看出，人口红利不仅有利于城市体量的壮大，刺激内需进一步升级，而且因为大城市、特大城市大多有“限购”措施，降低落户门槛，等于是释放需求端的数量，为供给端施展身手提供了舞台。

“城市群”化将改变固有的区域概念

中国实施跨越式发展，城市圈、城市群概念被提高到战略高度予以重视。目前国家层面的就有四大“群”——京津冀、粤港澳、长三角和成渝群。除此之外，各行政区划之间地域地质、气候条件、资源状况、文化习俗以及交通保障等条件相近的区域也会自发地展开融合发展。目前，京津冀、粤港澳都已经列入国家战略，拿到了“中共中央国务院”批准并联合下发的规划纲要。新一轮长三角规划也已经明确将纳入国家战略，会有同样规格的规划纲要出笼；紧接着该轮到成渝城市圈了。

发改委官网发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》就“城市群”发展的表述是这样的:深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极……有序推动、指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。

文件强调“坚持以中心城市引领城市群发展，增强中心城市辐射带动力”，人口格局变化基础上的城市格局变化，带来的安居乐业需求调整也是巨大空前的。

站位高的房企会洞察先机超前布局

“城市群+都市圈”已经被定义为“新型城镇化”的核心内容，此前国家已经下发过《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，而在最新的《2019年新型城镇化建设重点任务》中又提到了城市圈:探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制；加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设；支持建设一体化发展和承接产业转移示范区；推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制；鼓励社会资本参与都市圈建设与运营；在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂；健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同等。

从这里可以看出，未来不仅涉及到的社会公共服务、税收协调征管分享机制等政策会因应需要做出调整，甚至连都市圈的商品房供应体系、房地产调控政策都将进一步协调。“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”，为大房企带来了千载难遇的机会。万科等要“活下去”的愿景在这里找到了对接点，不仅龙头房企，只要诚信经营，都会有不错的机会。

收缩型中小城市需要冷静定位未来

文件明确，超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。要求中小城市发展分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化；收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中……

这些规定信息非常丰富，意思也非常明确，首先是超大、特大城市要通过“一小时交通圈”纾解非核心功能；其次是中小城市要分类发展，其中一类就是“收缩型中小城市”，提出要“瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。这相对于目前的多数三四线城市而言，是一剂良药，是清醒剂，应该准确找准位置，定位未来，不再是盲目种房子，如果一意孤行，将付出代价。

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